Документы для покупки дома в Албании: полный список для покупателя и продавца

Чтобы купить дом в Албании, нужны документы на недвижимость из Государственного агентства кадастра (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), документы, удостоверяющие личность и семейное положение обеих сторон, налоговые справки и, в зависимости от случая, доверенность, переводы и документы банка. Большинство документов приносит продавец. Вы как покупатель проверяете их до внесения задатка, а нотариус сверяет их в день подписания. Ниже два списка, продавца и покупателя, с официальными сборами по состоянию на 1 октября 2026 года.

1. Справка о собственности, карточка объекта и карта

Справка о собственности показывает, кто владеет объектом. По Закону № 111/2018 «О кадастре» (статья 17) к ней всегда прилагаются копия карточки объекта и кадастровая карта, а после каждого изменения выдаются новые справка, карточка и карта. Карточка объекта (kartela e pasurisë) это страница реестра ASHK по конкретному объекту, в которой указаны собственники, площадь и любые зарегистрированные обременения, например ипотека, арест или судебный иск. Поэтому именно её нужно читать внимательнее всего.

Когда вы выбрали объект из квартир на продажу в Албании, попросите у продавца свежевыданные документы, а не старые копии. Собственник может также заказать копию карточки на e-Albania (портале государственных услуг) через услугу «Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme» (выдача копии карточки объекта недвижимости). На территориях, где первичная регистрация не завершена, вместо справки выдаётся подтверждение собственности (статья 19).

Если в карточке указана ипотека, учтите, что пока она существует, договор о передаче собственности третьим лицам не регистрируется (статья 56). Ипотеку нужно погасить и снять; снятие в ASHK стоит 2 000 лек. Шаги описаны в статье ипотека на недвижимость.

2. Личность, семейное положение и сособственники

Нотариус проверяет личность, гражданский статус и дееспособность сторон (Закон № 110/2018 «О нотариате», статья 105). При продаже недвижимости в договоре должен быть указан режим совместной собственности супругов и презумпция законного совладения, если объект приобретён в браке. Поэтому справка о семейном положении не формальность: она показывает, должен ли супруг участвовать в продаже. Если в карточке указано несколько собственников или наследников, все они должны участвовать или быть представлены.

3. Доверенность и переводы

Когда одна из сторон не может присутствовать, её представляет доверенное лицо. Для договора, заключаемого нотариальным актом, доверенность тоже должна быть нотариальной, иначе она недействительна (Гражданский кодекс, статья 72). Доверенность, составленная нотариусом, должна содержать дату, цель, срок действия и условия (Закон № 110/2018, статья 99). У нотариуса в Албании специальная доверенность стоит 3 000 лек.

Если сторона не говорит по-албански, нотариус переводит акт лично или через переводчика, принятого нотариусом и сторонами (статья 100). Для доверенностей, подписанных за границей, апостиль и посольства описаны в руководстве по покупке недвижимости из-за границы.

4. Налоговые справки

До регистрации продажи нужно сделать 2 платежа:

• Налог продавца. Продавец платит 15% с прибыли от продажи, то есть с разницы между ценой продажи и покупной ценой. Ценой продажи берётся большая из цены договора и референсной цены, и ASHK не регистрирует продажу, пока платёж не подтверждён (Закон № 29/2023, статьи 17 и 24). Для недвижимости, полученной по наследству или в дар, покупной ценой считается налогооблагаемая стоимость на момент получения.
• Налог на недвижимость. ASHK не регистрирует переход права, если к документам не приложена справка муниципалитета об уплате налогов на недвижимость (Закон № 9632/2006, статья 24). Как рассчитывается этот налог, объясняется в статье налог на недвижимость 2026.

5. Для квартир в новостройках и строящихся домах

Разрешение на ввод в эксплуатацию (certifikata e përdorimit) это акт, который выдаётся после завершения работ и прохождения итоговой проверки и разрешает использование здания. По Закону о кадастре (статья 51) ASHK регистрирует готовое здание и открывает карточки для покупателей после получения этого разрешения. По информационному листу Агентства развития территории (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit) разрешение запрашивается только онлайн, на e-Albania, выдаётся в течение 30 дней, а заявка включает, в частности, акт итоговой проверки и отчёт лицензированного строительного надзора.

До этого главным документом остаётся договор с застройщиком. Попросите зарегистрировать в ASHK нотариальный акт с застройщиком, будь то договор подряда, договор заказа или предварительный договор купли-продажи: по статье 50 регистрация делает единицу «зарезервированной», так что её нельзя предложить никому другому, а ASHK выдаёт свидетельство о регистрации. Сбор ASHK за эту регистрацию составляет 4 000 лек. Прежде чем платить за квартиру в строящемся доме, прочитайте как купить квартиру в строящемся доме.

6. Ипотека и оплата

Если вы покупаете в ипотеку, у банка есть собственный список документов о ваших доходах и о недвижимости, и он проводит оценку объекта; запросите этот список письменно с самого начала. Договор ипотеки подписывается у нотариуса, а ипотека регистрируется в ASHK. Сравнить условия банков можно на странице кредиты на жильё.

Нотариальный акт купли-продажи должен указывать, как оплачивается цена (Закон № 110/2018, статья 105). Платите банковским переводом на счёт продавца или на отдельный счёт нотариуса и сохраняйте все платёжные поручения. Банки, нотариусы и агенты по недвижимости подпадают под закон о борьбе с отмыванием денег и при необходимости могут попросить подтверждение источника средств (Закон № 9917/2008 с поправками).

Что хранить после покупки

• Новую справку о собственности на ваше имя с карточкой объекта и картой.
• Итоговый договор и предварительный договор.
• Банковские платёжные поручения: они подтверждают покупную цену при продаже, потому что налог считается с разницы.
• Договор ипотеки и кредита, если вы покупали в ипотеку.

Все 9 этапов покупки, от бюджета до регистрации, описаны в статье как купить дом в Албании, а сборы нотариуса и ASHK с калькулятором есть в статье расходы на покупку недвижимости.

Часто задаваемые вопросы