Dokumenty do kupna domu w Albanii: pełna lista dla kupującego i sprzedającego

Aby kupić dom w Albanii, potrzebujesz dokumentów własności z Państwowej Agencji Katastru (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), dokumentów tożsamości i stanu cywilnego obu stron, zaświadczeń podatkowych oraz, zależnie od przypadku, pełnomocnictwa, tłumaczeń i dokumentów banku. Większość dokumentów przynosi sprzedający. Jako kupujący sprawdzasz je przed wpłaceniem zaliczki, a notariusz weryfikuje je w dniu podpisania. Poniżej są dwie listy, sprzedającego i kupującego, z oficjalnymi opłatami sprawdzonymi 1 października 2026 roku.

1. Zaświadczenie o własności, karta nieruchomości i mapa

Zaświadczenie o własności to dokument, który pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości. Zgodnie z ustawą nr 111/2018 „O katastrze” (art. 17) zawsze idzie z kopią karty nieruchomości i mapą katastralną, a po każdej zmianie wydaje się nowe zaświadczenie, kartę i mapę. Karta nieruchomości (kartela e pasurisë) to strona rejestru ASHK dotycząca tej nieruchomości, z listą właścicieli, powierzchni i zarejestrowanych obciążeń, takich jak hipoteka, zajęcie czy toczący się spór sądowy. Dlatego to właśnie tę stronę trzeba czytać najuważniej.

Gdy wybierzesz nieruchomość z mieszkań na sprzedaż w Albanii, poproś sprzedającego o świeżo wydane dokumenty, a nie stare kopie. Właściciel może zamówić kopię karty nieruchomości na e-Albania (portalu usług rządowych), w usłudze „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme” (wydanie kopii karty nieruchomości). Na obszarach, gdzie pierwsza rejestracja nie jest zakończona, zamiast zaświadczenia wydaje się potwierdzenie własności (art. 19).

Jeśli karta nieruchomości pokazuje hipotekę, pamiętaj, że dopóki ona istnieje, żadna umowa przenosząca własność na osoby trzecie nie zostanie zarejestrowana (art. 56). Hipoteka musi zostać spłacona i wykreślona; wykreślenie w ASHK kosztuje 2 000 leków. Kroki opisujemy w artykule o hipotece na nieruchomości.

2. Tożsamość, stan cywilny i współwłaściciele

Notariusz weryfikuje tożsamość, stan cywilny i zdolność prawną stron (ustawa nr 110/2018 „O notariacie”, art. 105). W przypadku sprzedaży nieruchomości akt musi określać ustrój majątkowy małżeński oraz domniemanie współwłasności ustawowej, gdy nieruchomość nabyto w czasie małżeństwa. Dlatego zaświadczenie o stanie cywilnym nie jest formalnością: pokazuje, czy małżonek też musi uczestniczyć w sprzedaży. Jeśli karta nieruchomości wymienia kilku właścicieli lub spadkobierców, wszyscy muszą uczestniczyć albo być reprezentowani.

3. Pełnomocnictwo i tłumaczenia

Gdy jedna ze stron nie może być obecna, podpisuje ją pełnomocnik. Przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego pełnomocnictwo musi być również notarialne, inaczej jest nieważne (Kodeks cywilny, art. 72). Pełnomocnictwo sporządzone przez notariusza musi określać datę, cel, ważność i termin (ustawa nr 110/2018, art. 99). U notariusza w Albanii pełnomocnictwo szczególne kosztuje 3 000 leków.

Jeśli strona nie mówi po albańsku, notariusz tłumaczy akt osobiście albo przez tłumacza zaakceptowanego przez notariusza i strony (art. 100). Dla pełnomocnictw podpisanych za granicą, apostille i ambasady, zobacz przewodnik kupno nieruchomości z zagranicy.

4. Zaświadczenia podatkowe

Przed zarejestrowaniem sprzedaży należy zapłacić dwie kwoty:

• Podatek sprzedającego. Sprzedający płaci 15% zysku ze sprzedaży, czyli różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu. Jako cenę sprzedaży bierze się wyższą z ceny umownej i ceny referencyjnej, a ASHK nie rejestruje sprzedaży, dopóki płatność nie zostanie potwierdzona (ustawa nr 29/2023, art. 17 i 24). Przy nieruchomościach nabytych w drodze spadku lub darowizny jako cenę zakupu bierze się wartość podlegającą opodatkowaniu w chwili nabycia.
• Podatek od nieruchomości. ASHK nie rejestruje przeniesienia, jeśli dokumenty nie są złożone z zaświadczeniem gminy potwierdzającym opłacenie podatków od nieruchomości (ustawa nr 9632/2006, art. 24). Jak ten podatek się liczy, wyjaśniamy w artykule o podatku od nieruchomości w 2026 roku.

5. Dla mieszkań w budowie i w nowych budynkach

Certyfikat użytkowania (certifikata e përdorimit) to akt wydawany po zakończeniu prac i przejściu końcowej kontroli, pozwalający na użytkowanie budynku. Zgodnie z ustawą o katastrze (art. 51) ASHK rejestruje ukończony budynek i zakłada karty nieruchomości dla kupujących po otrzymaniu certyfikatu użytkowania. Według karty informacyjnej Agencji Rozwoju Terytorium (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit) certyfikat składa się wyłącznie online, na e-Albania; wydaje się go w ciągu 30 dni, a wniosek zawiera m.in. raport z końcowej kontroli i raport licencjonowanego nadzoru budowy.

Do tego czasu głównym dokumentem jest umowa z deweloperem. Poproś, by akt notarialny z deweloperem, czy to umowa o roboty budowlane, umowa zlecenia, czy przedwstępna umowa sprzedaży, został zarejestrowany w ASHK: zgodnie z art. 50 rejestracja oznacza, że lokal jest „zarezerwowany” i nie może zostać obiecany nikomu innemu, a ASHK wydaje zaświadczenie o rejestracji. Opłata ASHK za tę rejestrację wynosi 4 000 leków. Zanim zapłacisz za mieszkanie w budowie, przeczytaj jak kupić mieszkanie w budowie.

6. Kredyt hipoteczny i płatność

Jeśli kupujesz na kredyt, bank ma własną listę dokumentów dotyczących Twoich dochodów i nieruchomości oraz przeprowadza wycenę nieruchomości; poproś o tę listę na piśmie od początku. Umowa kredytowa jest podpisywana u notariusza, a hipoteka rejestrowana w ASHK. Porównaj warunki banków na stronie kredytów na dom.

Akt notarialny sprzedaży musi określać sposób zapłaty ceny (ustawa nr 110/2018, art. 105). Płać przelewem bankowym na konto sprzedającego lub na dedykowane konto notariusza i zachowaj każdy nakaz zapłaty. Banki, notariusze i pośrednicy w obrocie nieruchomościami podlegają ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i w razie potrzeby mogą poprosić o dowód źródła środków (ustawa nr 9917/2008, z późniejszymi zmianami).

Co zachować po zakupie

• Nowe zaświadczenie o własności na Twoje nazwisko, z kartą nieruchomości i mapą.
• Ostateczną umowę i umowę wstępną.
• Nakazy zapłaty z banku: dowodzą ceny zakupu przy sprzedaży, bo podatek liczy się od różnicy.
• Umowę hipoteczną i kredytową, jeśli kupiłeś z kredytem.

Wszystkie dziewięć kroków zakupu, od budżetu po rejestrację, opisujemy w artykule o tym, jak kupić dom w Albanii, a opłaty notarialne i ASHK z kalkulatorem znajdziesz w kosztach zakupu nieruchomości.

Najczęstsze pytania