Kupno nieruchomości w Albanii od współwłaścicieli lub spadkobierców: jak kupić, gdy sprzedających jest kilku

Nie każda nieruchomość ma jednego właściciela: może należeć do dwojga małżonków, do kilkorga rodzeństwa, które odziedziczyło ją po rodzicach, albo do kilku wspólników. Jako kupujący potrzebujesz wszystkich. Albański Kodeks cywilny jest jasny: rzecz współwłasną można przenieść tylko za zgodą wszystkich współwłaścicieli (art. 208). Poniżej wyjaśniamy, jak sprawdzić, ilu właścicieli ma nieruchomość w Albanii, czego potrzeba, gdy pochodzi ze spadku, jaką rolę odgrywa małżonek i jak podpisują właściciele mieszkający za granicą.

Współwłaściciele, których zgoda jest potrzebna do sprzedaży nieruchomości (Kodeks cywilny, art. 208)

Wszyscy

Termin współwłaścicieli na prawo pierwokupu, gdy sprzedaje się tylko udział (art. 204)

3 miesiące

Ustawowe zaświadczenie o dziedziczeniu od notariusza (15 000 leków z testamentem)

10 000 leków

Termin na zarejestrowanie zaświadczenia o dziedziczeniu w ASHK

30 dni

Jak sprawdzić, ilu właścicieli ma nieruchomość

Karta nieruchomości w ASHK (Państwowej Agencji Katastru, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) pokazuje właścicieli i akt, z którego wynika własność (ustawa nr 111/2018, art. 13). Gdy jest kilku współwłaścicieli, a akt nie określa udziałów, uważa się, że są równe (art. 44; Kodeks cywilny, art. 199). Ustawa przewiduje, że przy współwłasności zaświadczenie o własności sporządza się w tylu egzemplarzach, ile jest współwłaścicieli (ustawa nr 111/2018, art. 17). Porównaj to, co Ci pokazano, ze świeżo wydaną kartą nieruchomości, na której widać wszystkich właścicieli.

Uważaj na nieruchomości nabyte w czasie małżeństwa. Zgodnie z ustawą o katastrze są rejestrowane we współwłasności obojga małżonków, chyba że małżonkowie udowodnią odrębny ustrój majątkowy (art. 45). Starsze wpisy nie zawsze to odzwierciedlają: ASHK oferuje też na e-Albania (portalu usług rządowych) usługę „Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme” (ujawnienie współwłasności małżeńskiej we wcześniejszych rejestracjach), dla nieruchomości nabytych w czasie małżeństwa, które zarejestrowano na jedno z małżonków. Notariusz ze swojej strony określa ustrój majątkowy małżeński i domniemanie współwłasności ustawowej w każdym akcie przenoszącym własność nieruchomości (ustawa nr 110/2018, art. 105). Poproś sprzedającego o zaświadczenie o stanie cywilnym i datę nabycia nieruchomości: jeśli byli małżeństwem, małżonek też musi uczestniczyć w sprzedaży.

Sprzedaż całej nieruchomości: zgoda wszystkich

Jeśli nieruchomość ma czterech właścicieli, umowę sprzedaży podpisują wszyscy czterej, osobiście albo przez notarialne pełnomocnictwo. Jeśli jeden z nich odmówi, nieruchomości nie można sprzedać w całości. Współwłaściciele mogą ją podzielić aktem notarialnym albo w sądzie; gdy nie da się jej podzielić fizycznie, sąd może zarządzić sprzedaż na licytacji albo, w przypadku mieszkania, pozostawić ją współwłaścicielowi, który w niej mieszka, z obowiązkiem wypłacenia pozostałym ich udziałów (Kodeks cywilny, art. 207). Nie płać zaliczki, dopóki nie masz pisemnej zgody wszystkich. Przeglądając mieszkania na sprzedaż, od razu pytaj, ilu właścicieli ma nieruchomość i czy wszyscy zgadzają się na sprzedaż.

Gdy sprzedających jest kilku, akt notarialny musi określać sposób zapłaty ceny (ustawa nr 110/2018, art. 105). Zapisz udział każdego sprzedającego i zapłać przelewem bankowym na konto każdego z nich albo na specjalne konto notariusza, jeśli tak ustaliliście.

Gdy kupujesz tylko udział: prawo pierwokupu

Współwłaściciel może sprzedać wyłącznie swój udział. Prawo pierwokupu to prawo pozostałych współwłaścicieli do kupienia tego udziału jako pierwszych, na tych samych warunkach, które oferowane są osobie z zewnątrz. Dlatego przy nieruchomościach, zanim sprzeda się ją komuś spoza współwłasności, współwłaściciel musi pisemnie zapytać pozostałych, czy chcą kupić na tych samych warunkach. Jeśli nie odpowiedzą w ciągu trzech miesięcy, współwłaściciel może sprzedać osobom trzecim (Kodeks cywilny, art. 200 i 204). Prawo pierwokupu może też zostać zarejestrowane w katastrze (ustawa nr 111/2018, art. 58).

Dobrze przemyśl zakup udziału: stajesz się współwłaścicielem razem z innymi, ponosisz koszty proporcjonalnie do udziału, nieruchomością zarządza się większością głosów, a każdy współwłaściciel może żądać podziału (art. 200, 201 i 203).

Gdy nieruchomość pochodzi ze spadku

O tym, kim są spadkobiercy i jaką część każdy z nich otrzymuje, nie decyduje ani sprzedający, ani pośrednik, lecz zaświadczenie o dziedziczeniu (dëshmia e trashëgimisë): akt wydany przez notariusza, który ustala spadkobierców zmarłej osoby i ich udziały. Patrzymy na nie z perspektywy kupującego; jak spadkobiercy je uzyskują, wyjaśniamy w artykule o dziedziczeniu nieruchomości w 2026 roku. Zgodnie z Kodeksem cywilnym status spadkobiercy i udziały ustala zaświadczenie o dziedziczeniu, które notariusz wydaje po przedstawieniu aktu zgonu: przy dziedziczeniu ustawowym jest to notariusz z miejsca ostatniego zamieszkania zmarłego, a przy testamencie notariusz, przed którym sporządzono lub zdeponowano testament (art. 348). Przed wydaniem notariusz pyta Krajową Izbę Notariuszy, czy istnieje testament lub zaświadczenie wydane wcześniej przez innego notariusza (ustawa nr 110/2018, art. 111).

Zaświadczenie wymienia spadkobierców, ich udziały, ustrój majątkowy małżeński zmarłego i ewentualne zrzeczenia się. Zawiera też klauzulę, która chroni udział małżonka pozostającego przy życiu w majątku nabytym w czasie małżeństwa (art. 112). Wnioskodawca musi złożyć zaświadczenie w ASHK w ciągu 30 dni; w przeciwnym razie, według ASHK, za każdy dzień zwłoki nalicza się karę za zwłokę w wysokości 10% opłaty, ponad opłatę rejestracyjną, do 300 000 leków. Rejestracja odbywa się na e-Albania w usłudze „Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë” (wniosek o rejestrację aktu dziedziczenia, KP5) i kosztuje 2 000 leków.

Dla kupującego kolejność ma znaczenie: ASHK odmawia wpisu przeniesienia, który nie wynika chronologicznie z zarejestrowanych tytułów (ustawa nr 111/2018, art. 24). Jeśli więc karta nieruchomości nadal pokazuje nazwisko zmarłego, dziedziczenie musi zostać zarejestrowane, zanim będzie można zarejestrować Twój zakup.

Dwie kolejne zasady pomogą zrozumieć, co się podpisuje:

• Zrzeczenie się spadku odbywa się oświadczeniem przed notariuszem, także przez szczególne pełnomocnictwo, w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku, albo w ciągu sześciu miesięcy, gdy spadkobierca przebywa za granicą (Kodeks cywilny, art. 333 i 335). Zrzeczenie warunkowe, obejmujące tylko część spadku albo dokonane „na rzecz” jednego z pozostałych spadkobierców, jest nieważne (art. 337). Jeśli spadkobiercy chcą sprzedać nieruchomość tylko jednemu z nich albo tylko przez jednego z nich, robi się to innymi aktami, a nie zrzeczeniem „na rzecz”.
• Nabywca w dobrej wierze jest chroniony. Nawet jeśli inny spadkobierca później dochodzi w sądzie nieruchomości od osoby, która ją posiadała na podstawie zaświadczenia o dziedziczeniu, ten, kto kupił ją od tej osoby w dobrej wierze, nie musi jej zwracać (art. 350). Nie zastępuje to sprawdzeń: upewnij się, że zaświadczenie jest zarejestrowane i że wszyscy wymienieni w nim spadkobiercy uczestniczą w sprzedaży.

Podatek od zysku ze sprzedaży płaci sprzedający; przy nieruchomości ze spadku za cenę zakupu przyjmuje się wartość podlegającą opodatkowaniu w chwili nabycia (ustawa nr 29/2023, art. 17). Przykłady obliczeń znajdziesz w artykule o podatku 15% przy sprzedaży nieruchomości.

Gdy współwłaściciel lub spadkobierca mieszka za granicą

Może go reprezentować ktoś, komu ufa. Pełnomocnictwo do czynności, które mogą być dokonane tylko w formie aktu notarialnego, takiej jak sprzedaż nieruchomości, musi samo być notarialne, inaczej jest nieważne (Kodeks cywilny, art. 72); może też zostać wpisane na kartę nieruchomości (ustawa nr 111/2018, art. 60). U notariusza w Albanii szczególne pełnomocnictwo kosztuje 3 000 leków, albo 5 000 leków, gdy bierze w nim udział ponad pięć osób, na przykład gdy kilku spadkobierców wspólnie wyznacza jednego przedstawiciela (Wspólna Instrukcja nr 22/2020). Akty sporządzone poza Albanią muszą być przetłumaczone i poświadczone zgodnie z umowami międzynarodowymi (ustawa nr 111/2018, art. 61). Gdzie sporządzić pełnomocnictwo i kto dołącza apostille, wyjaśniamy w artykule o szczególnym pełnomocnictwie z zagranicy oraz w przewodniku jak kupić dom z zagranicy.

Najczęstsze pytania

Pełna lista dokumentów do zakupu znajduje się w artykule o dokumentach do kupna domu, a opłaty notarialne i ASHK z kalkulatorem w kosztach zakupu nieruchomości. Jeśli nieruchomość ma też niespłacony kredyt, zobacz hipotekę na nieruchomości.