Prona me disa pronarë ose nga trashëgimia: si blini kur shitësit janë disa

Jo çdo pronë ka një pronar të vetëm: mund të jetë e dy bashkëshortëve, e disa vëllezërve e motrave që e trashëguan nga prindërit, ose e disa ortakëve. Si blerës, ju duhen të gjithë. Kodi Civil është i qartë: sendi i përbashkët mund të tjetërsohet vetëm me pëlqimin e të gjithë bashkëpronarëve (neni 208). Më poshtë shpjegojmë si e kuptoni sa pronarë ka prona, çfarë duhet kur ajo vjen nga një trashëgimi, cili është roli i bashkëshortit dhe si nënshkruajnë ata që jetojnë jashtë.

Bashkëpronarët që duhet të pranojnë shitjen e pronës (Kodi Civil, neni 208)

Të gjithë

Afati i bashkëpronarëve për parablerjen, kur shitet vetëm një pjesë (neni 204)

3 muaj

Dëshmia e trashëgimisë ligjore te noteri (15 000 lekë ajo testamentare)

10 000 lekë

Afati për regjistrimin e dëshmisë së trashëgimisë në ASHK

30 ditë

Si e kuptoni sa pronarë ka prona

Kartela e pasurisë në ASHK shënon pronarët dhe aktin nga i cili ka lindur pronësia (Ligji nr. 111/2018, neni 13). Kur ka disa bashkëpronarë dhe akti nuk i cakton pjesët, ato prezumohen të barabarta (neni 44; Kodi Civil, neni 199). Ligji parashikon që në bashkëpronësi certifikata e pronësisë të hartohet në aq kopje sa janë bashkëpronarët (Ligji nr. 111/2018, neni 17); krahasojeni atë që ju tregojnë me një kartelë të nxjerrë rishtazi, ku duken të gjithë pronarët.

Kujdes me pronat e blera gjatë martesës. Sipas ligjit për kadastrën, ato regjistrohen në bashkëpronësi të të dy bashkëshortëve, përveç kur ata provojnë një regjim pasuror të veçantë (neni 45). Regjistrimet e vjetra jo gjithmonë e pasqyrojnë këtë: ASHK ka edhe shërbimin në e-Albania "Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme", për pronat e blera gjatë martesës që janë regjistruar vetëm në emër të njërit bashkëshort. Noteri, nga ana e tij, në çdo akt kalimi të një pasurie të paluajtshme deklaron regjimin pasuror martesor dhe prezumimin e bashkëpronësisë ligjore (Ligji nr. 110/2018, neni 105). Kërkojini shitësit certifikatën familjare dhe datën kur e fitoi pronën: nëse ishte i martuar, edhe bashkëshorti duhet të jetë në shitje.

Kur shitet e gjithë prona: pëlqimi i të gjithëve

Nëse prona ka katër pronarë, kontrata e shitjes nënshkruhet nga të katër, vetë ose me prokurë noteriale. Nëse njëri nuk pranon, prona nuk mund të shitet e tëra. Bashkëpronarët mund ta pjesëtojnë me marrëveshje noteriale ose në gjykatë; kur prona nuk ndahet dot në natyrë, gjykata mund të urdhërojë shitjen në ankand ose, për një shtëpi banimi, t'ia lërë atë bashkëpronarit që banon aty, me detyrimin të paguajë pjesët e të tjerëve (Kodi Civil, neni 207). Mos paguani kapar derisa të keni pëlqimin me shkrim të të gjithëve. Kur shikoni apartamente në shitje, pyesni që në fillim sa pronarë ka prona dhe nëse të gjithë janë dakord për shitjen.

Kur shitësit janë disa, akti noterial duhet të shkruajë mënyrën e pagesës së çmimit (Ligji nr. 110/2018, neni 105). Shkruani pjesën që i takon secilit dhe paguajeni me transfertë bankare në llogarinë e secilit, ose në llogarinë e posaçme të noterit nëse keni rënë dakord.

Kur blini vetëm një pjesë: e drejta e parablerjes

Një bashkëpronar mund të shesë vetëm pjesën e vet. E drejta e parablerjes është e drejta e bashkëpronarëve të tjerë për ta blerë të parët këtë pjesë, me të njëjtat kushte që i ofrohen një blerësi nga jashtë. Prandaj për një pronë të paluajtshme, para se t'ia shesë dikujt jashtë bashkëpronësisë, ai duhet t'i pyesë me shkrim bashkëpronarët e tjerë nëse duan ta blejnë me të njëjtat kushte. Nëse ata nuk përgjigjen brenda tre muajve, është i lirë ta shesë te të tretët (Kodi Civil, nenet 200 dhe 204). E drejta e parablerjes mund të regjistrohet edhe në kadastër (Ligji nr. 111/2018, neni 58).

Mendohuni mirë para se të blini një pjesë: bëheni bashkëpronar me të tjerët, paguani shpenzimet në përpjesëtim me pjesën, sendi administrohet me vendimin e shumicës dhe secili mund të kërkojë pjesëtimin (nenet 200, 201 dhe 203).

Kur prona vjen nga trashëgimia

Kush janë trashëgimtarët dhe sa i takon secilit nuk e vendosin as shitësit, as agjenti, por dëshmia e trashëgimisë: akti që lëshon noteri dhe që cakton trashëgimtarët e një personi të vdekur dhe pjesën e secilit. Këtu e shohim nga ana e blerësit; si merret dëshmia nga trashëgimtarët e shpjegon trashëgimia e pronës në 2026. Sipas Kodit Civil, cilësia e trashëgimtarit dhe pjesët takuese caktohen në dëshminë e trashëgimisë që lëshon noteri pasi paraqitet certifikata e vdekjes; për trashëgiminë ligjore e lëshon noteri i vendit ku trashëgimlënësi kishte vendbanimin e fundit, për atë me testament noteri ku është hartuar ose depozituar testamenti (neni 348). Para se ta lëshojë, noteri pyet Dhomën Kombëtare të Noterisë nëse ka testament ose dëshmi të lëshuar më parë nga një noter tjetër (Ligji nr. 110/2018, neni 111).

Dëshmia shkruan trashëgimtarët, pjesët e tyre, regjimin pasuror martesor të trashëgimlënësit dhe heqjet dorë, nëse ka. Ajo përmban edhe një klauzolë që nuk lejon të cenohet pjesa e bashkëshortit pasjetues për pasuritë e fituara gjatë martesës (neni 112). Kërkuesi duhet ta depozitojë dëshminë në ASHK brenda 30 ditëve; përndryshe, sipas ASHK-së, mbi tarifën e regjistrimit paguhet kamatëvonesë sa 10% e tarifës për çdo ditë vonesë, deri në 300 000 lekë. Regjistrimi bëhet në e-Albania me shërbimin "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (KP5) dhe kushton 2 000 lekë.

Për blerësin rëndësi ka radha: ASHK refuzon një akt tjetërsimi që nuk ka vijimësi kronologjike me titujt e regjistruar (Ligji nr. 111/2018, neni 24). Pra, nëse kartela tregon ende emrin e të ndjerit, trashëgimia duhet të regjistrohet para se të regjistrohet shitja juaj.

Dy rregulla të tjera ndihmojnë të kuptoni çfarë po nënshkruhet:

• Heqja dorë nga trashëgimia bëhet me deklaratë te noteri, edhe me prokurë të posaçme, brenda tre muajve nga çelja e trashëgimisë, ose brenda gjashtë muajve kur trashëgimtari është jashtë shtetit (Kodi Civil, nenet 333 dhe 335). Heqja dorë me kusht, për një pjesë të trashëgimisë ose "në favor" të njërit prej trashëgimtarëve të tjerë është e pavlefshme (neni 337). Nëse trashëgimtarët duan që prona t'i shitet vetëm njërit prej tyre ose ta shesë vetëm njëri, kjo bëhet me akte të tjera, jo me heqje dorë "në favor".
• Blerësi me mirëbesim mbrohet. Edhe nëse më vonë një trashëgimtar tjetër e kërkon pasurinë me padi kundër atij që e mbante me dëshmi trashëgimie, personi që e ka blerë me mirëbesim prej tij nuk detyrohet ta kthejë sendin (neni 350). Kjo nuk e zëvendëson kontrollin: sigurohuni që dëshmia të jetë e regjistruar dhe që të gjithë trashëgimtarët e saj të marrin pjesë në shitje.

Tatimin mbi fitimin nga shitja e paguan shitësi; për një pronë të trashëguar, si çmim blerjeje merret vlera e tatueshme në momentin e marrjes (Ligji nr. 29/2023, neni 17). Shembujt e llogaritur janë te tatimi 15% kur shitni pronën.

Kur një bashkëpronar ose trashëgimtar jeton jashtë

Ai mund të përfaqësohet nga dikush që i beson. Prokura për një kontratë që bëhet vetëm me akt noterial, siç është shitja e një prone, duhet të jetë edhe ajo noteriale, përndryshe është e pavlefshme (Kodi Civil, neni 72), dhe mund të regjistrohet edhe në kartelën e pasurisë (Ligji nr. 111/2018, neni 60). Te një noter në Shqipëri prokura e posaçme kushton 3 000 lekë, ose 5 000 lekë kur marrin pjesë më shumë se pesë persona, si kur disa trashëgimtarë caktojnë bashkë një përfaqësues (Udhëzimi i përbashkët nr. 22/2020). Aktet e bëra jashtë Shqipërisë duhet të jenë të përkthyera dhe të vërtetuara sipas marrëveshjeve ndërkombëtare (Ligji nr. 111/2018, neni 61): ku bëhet prokura dhe kush vë apostilën e shpjegojnë artikulli për prokurën e posaçme nga jashtë dhe udhëzuesi si të blini shtëpi nga jashtë.

Pyetje të shpeshta

Lista e plotë e dokumenteve të blerjes është te dokumentet për blerjen e shtëpisë, ndërsa tarifat e noterit dhe të ASHK-së, me llogaritës, te kostot e blerjes së pronës. Nëse prona ka edhe një kredi të pashlyer, shihni hipotekën mbi pronën.