Immobilie in Albanien von Miteigentümern oder Erben kaufen: so gehen Sie bei mehreren Verkäufern vor

Nicht jede Immobilie hat nur einen Eigentümer: Sie kann zwei Ehepartnern gehören, mehreren Geschwistern, die sie von den Eltern geerbt haben, oder mehreren Partnern. Als Käufer brauchen Sie alle. Das albanische Zivilgesetzbuch ist eindeutig: Eine gemeinsame Sache kann nur mit Zustimmung aller Miteigentümer veräußert werden (Artikel 208). Im Folgenden erklären wir, wie Sie herausfinden, wie viele Eigentümer eine Immobilie in Albanien hat, was nötig ist, wenn sie aus einer Erbschaft stammt, welche Rolle der Ehepartner spielt und wie Eigentümer unterschreiben, die im Ausland leben.

Die Miteigentümer, die dem Verkauf der Immobilie zustimmen müssen (Zivilgesetzbuch, Artikel 208)

Alle

Die Frist der Miteigentümer für das Vorkaufsrecht, wenn nur ein Anteil verkauft wird (Artikel 204)

3 Monate

Erbschein über die gesetzliche Erbfolge beim Notar (15.000 Lek bei Testament)

10.000 Lek

Die Frist für die Eintragung des Erbscheins bei der ASHK

30 Tage

Wie Sie herausfinden, wie viele Eigentümer die Immobilie hat

Das Grundstücksblatt bei der ASHK (der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) nennt die Eigentümer und die Urkunde, aus der das Eigentum entstanden ist (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 13). Gibt es mehrere Miteigentümer und legt die Urkunde die Anteile nicht fest, werden gleiche Anteile vermutet (Artikel 44; Zivilgesetzbuch, Artikel 199). Das Gesetz sieht vor, dass das Eigentumszertifikat bei Miteigentum in so vielen Exemplaren ausgestellt wird, wie es Miteigentümer gibt (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 17); vergleichen Sie das, was man Ihnen zeigt, mit einem frisch ausgestellten Grundstücksblatt, auf dem alle Eigentümer stehen.

Vorsicht bei Immobilien, die während einer Ehe gekauft wurden. Nach dem Katastergesetz werden sie im Miteigentum beider Ehepartner eingetragen, außer diese weisen einen besonderen Güterstand nach (Artikel 45). Ältere Eintragungen spiegeln das nicht immer wider: Die ASHK bietet auf e-Albania (dem staatlichen Serviceportal) auch den Dienst „Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme“ (Eintragung des ehelichen Miteigentums in früheren Registrierungen) an, für während der Ehe gekaufte Immobilien, die nur auf einen Ehepartner eingetragen wurden. Der Notar wiederum gibt in jeder Urkunde über die Übertragung einer Immobilie den ehelichen Güterstand und die Vermutung des gesetzlichen Miteigentums an (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105). Verlangen Sie vom Verkäufer die Familienstandsbescheinigung und das Datum, an dem er die Immobilie erworben hat: War er verheiratet, muss auch der Ehepartner am Verkauf beteiligt sein.

Wenn die ganze Immobilie verkauft wird: die Zustimmung aller

Hat die Immobilie vier Eigentümer, unterschreiben alle vier den Kaufvertrag, selbst oder mit notarieller Vollmacht. Lehnt einer ab, kann die Immobilie nicht als Ganzes verkauft werden. Die Miteigentümer können sie per notarieller Vereinbarung oder vor Gericht teilen; lässt sich die Immobilie nicht real teilen, kann das Gericht den Verkauf durch Versteigerung anordnen oder ein Wohnhaus dem Miteigentümer überlassen, der dort wohnt, mit der Pflicht, die Anteile der anderen zu bezahlen (Zivilgesetzbuch, Artikel 207). Zahlen Sie keine Anzahlung, bis Sie die schriftliche Zustimmung aller haben. Wenn Sie sich Wohnungen zum Verkauf ansehen, fragen Sie gleich zu Beginn, wie viele Eigentümer die Immobilie hat und ob alle mit dem Verkauf einverstanden sind.

Gibt es mehrere Verkäufer, muss die notarielle Urkunde die Art der Zahlung des Preises angeben (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105). Halten Sie den Anteil fest, der jedem zusteht, und zahlen Sie ihn per Banküberweisung auf das Konto jedes Einzelnen oder, wenn so vereinbart, auf das Sonderkonto des Notars.

Wenn Sie nur einen Anteil kaufen: das Vorkaufsrecht

Ein Miteigentümer kann auch nur seinen eigenen Anteil verkaufen. Das Vorkaufsrecht ist das Recht der übrigen Miteigentümer, diesen Anteil als Erste zu kaufen, zu denselben Bedingungen, die einem fremden Käufer angeboten werden. Deshalb muss er bei einer Immobilie, bevor er an jemanden außerhalb der Miteigentümergemeinschaft verkauft, die übrigen Miteigentümer schriftlich fragen, ob sie zu denselben Bedingungen kaufen wollen. Antworten sie nicht innerhalb von drei Monaten, darf er an Dritte verkaufen (Zivilgesetzbuch, Artikel 200 und 204). Das Vorkaufsrecht kann auch im Kataster eingetragen werden (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 58).

Überlegen Sie gut, bevor Sie einen Anteil kaufen: Sie werden Miteigentümer neben den anderen, tragen die Kosten im Verhältnis zu Ihrem Anteil, die Sache wird mit Mehrheitsbeschluss verwaltet, und jeder kann die Teilung verlangen (Artikel 200, 201 und 203).

Wenn die Immobilie aus einer Erbschaft stammt

Wer die Erben sind und wie viel jedem zusteht, entscheiden weder die Verkäufer noch der Makler, sondern der Erbschein (dëshmia e trashëgimisë): die Urkunde, die der Notar ausstellt und die die Erben eines Verstorbenen und den Anteil jedes Erben festlegt. Hier betrachten wir ihn aus Sicht des Käufers; wie die Erben den Erbschein erhalten, erklärt Immobilie erben in 2026. Nach dem Zivilgesetzbuch werden die Erbeneigenschaft und die Anteile im Erbschein festgelegt, den der Notar nach Vorlage der Sterbeurkunde ausstellt; bei gesetzlicher Erbfolge stellt ihn der Notar des Ortes aus, an dem der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte, bei testamentarischer Erbfolge der Notar, bei dem das Testament errichtet oder hinterlegt wurde (Artikel 348). Bevor er ihn ausstellt, fragt der Notar bei der Nationalen Notarkammer nach, ob es ein Testament oder einen früher von einem anderen Notar ausgestellten Erbschein gibt (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 111).

Der Erbschein nennt die Erben, ihre Anteile, den ehelichen Güterstand des Erblassers und etwaige Ausschlagungen. Er enthält auch eine Klausel, die verhindert, dass der Anteil des überlebenden Ehepartners an den während der Ehe erworbenen Gütern beeinträchtigt wird (Artikel 112). Der Antragsteller muss den Erbschein innerhalb von 30 Tagen bei der ASHK einreichen; andernfalls wird laut ASHK zusätzlich zur Eintragungsgebühr ein Säumniszuschlag von 10% der Gebühr für jeden Tag Verspätung fällig, bis zu 300.000 Lek. Die Eintragung erfolgt auf e-Albania über den Dienst „Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë“ (Antrag auf Eintragung der Erburkunde, KP5) und kostet 2.000 Lek.

Für den Käufer zählt die Reihenfolge: Die ASHK lehnt eine Veräußerungsurkunde ab, die zeitlich nicht lückenlos an die eingetragenen Titel anschließt (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 24). Steht auf dem Grundstücksblatt also noch der Name des Verstorbenen, muss zuerst die Erbschaft eingetragen werden, bevor Ihr Kauf eingetragen werden kann.

Zwei weitere Regeln helfen zu verstehen, was unterschrieben wird:

• Die Ausschlagung der Erbschaft erfolgt durch Erklärung beim Notar, auch mit Sondervollmacht, innerhalb von drei Monaten nach Eröffnung der Erbschaft oder innerhalb von sechs Monaten, wenn der Erbe im Ausland ist (Zivilgesetzbuch, Artikel 333 und 335). Eine Ausschlagung unter Bedingung, für einen Teil der Erbschaft oder „zugunsten“ eines der anderen Erben ist ungültig (Artikel 337). Wollen die Erben, dass die Immobilie nur an einen von ihnen verkauft wird oder dass nur einer sie verkauft, geschieht das mit anderen Urkunden, nicht mit einer Ausschlagung „zugunsten“.
• Der gutgläubige Käufer ist geschützt. Selbst wenn später ein anderer Erbe die Sache per Klage von demjenigen herausverlangt, der sie aufgrund eines Erbscheins besaß, muss derjenige, der sie gutgläubig von ihm gekauft hat, sie nicht zurückgeben (Artikel 350). Das ersetzt die Prüfung nicht: Stellen Sie sicher, dass der Erbschein eingetragen ist und alle darin genannten Erben am Verkauf mitwirken.

Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn zahlt der Verkäufer; bei einer geerbten Immobilie gilt als Kaufpreis der steuerpflichtige Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17). Berechnete Beispiele finden Sie unter die 15% Steuer beim Immobilienverkauf.

Wenn ein Miteigentümer oder Erbe im Ausland lebt

Er kann sich von einer Person seines Vertrauens vertreten lassen. Die Vollmacht für einen Vertrag, der nur per notarieller Urkunde geschlossen wird, wie der Verkauf einer Immobilie, muss ebenfalls notariell sein, sonst ist sie ungültig (Zivilgesetzbuch, Artikel 72), und sie kann auch auf dem Grundstücksblatt eingetragen werden (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 60). Bei einem Notar in Albanien kostet die Sondervollmacht 3.000 Lek oder 5.000 Lek, wenn mehr als fünf Personen beteiligt sind, etwa wenn mehrere Erben gemeinsam einen Vertreter bestimmen (Gemeinsame Anweisung Nr. 22/2020). Außerhalb Albaniens errichtete Urkunden müssen übersetzt und nach den internationalen Abkommen beglaubigt sein (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 61): Wo die Vollmacht errichtet wird und wer die Apostille anbringt, erklären der Artikel über die Sondervollmacht aus dem Ausland und der Leitfaden Immobilie aus dem Ausland kaufen.

Häufige Fragen

Die vollständige Liste der Unterlagen für den Kauf finden Sie unter Unterlagen für den Hauskauf, die Gebühren von Notar und ASHK mit Rechner unter Kosten beim Immobilienkauf. Ist auf der Immobilie noch ein nicht getilgter Kredit, lesen Sie Hypothek auf der Immobilie.