Unterlagen für den Hauskauf in Albanien: die vollständige Liste für Käufer und Verkäufer

Um in Albanien ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, brauchen Sie die Eigentumsunterlagen der Staatlichen Katasteragentur (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), die Ausweis- und Familienstandsdokumente beider Parteien, die Steuerbescheinigungen und, je nach Fall, eine Vollmacht, Übersetzungen und die Unterlagen der Bank. Die meisten bringt der Verkäufer mit. Sie als Käufer prüfen sie, bevor Sie die Anzahlung leisten, und der Notar kontrolliert sie am Tag der Unterzeichnung. Unten finden Sie die beiden Listen, die des Verkäufers und die des Käufers, mit den amtlichen Gebühren, geprüft am 1. Oktober 2026.

1. Eigentumszertifikat, Grundbuchblatt und Katasterkarte

Das Eigentumszertifikat ist das Dokument, das zeigt, wem die Immobilie gehört. Nach dem Gesetz Nr. 111/2018 „Über das Kataster“ (Artikel 17) wird es immer zusammen mit einer Kopie des Grundbuchblatts (kartela e pasurisë) und der Katasterkarte ausgestellt, und nach jeder Änderung werden ein neues Zertifikat, ein neues Grundbuchblatt und eine neue Karte ausgestellt. Das Grundbuchblatt ist die Seite des ASHK-Registers für diese Immobilie, auf der die Eigentümer, die Fläche und die eingetragenen Belastungen stehen, etwa eine Hypothek, eine Beschlagnahme oder eine anhängige Klage. Deshalb sollten Sie es am sorgfältigsten lesen.

Haben Sie eine Immobilie unter den Wohnungen zum Verkauf in Albanien gefunden, verlangen Sie vom Verkäufer frisch ausgestellte Dokumente, keine alten Kopien. Der Eigentümer kann die Kopie des Grundbuchblatts auch über e-Albania (das staatliche Serviceportal) beantragen, mit dem Dienst „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme“ (Ausstellung einer Kopie des Grundbuchblatts). In Gebieten, in denen die Erstregistrierung nicht abgeschlossen ist, wird statt des Zertifikats eine Eigentumsbestätigung ausgestellt (Artikel 19).

Ist im Grundbuchblatt eine Hypothek eingetragen, beachten Sie: Solange sie besteht, wird kein Vertrag über die Übertragung des Eigentums an Dritte registriert (Artikel 56). Die Hypothek muss getilgt und gelöscht werden; die Löschung bei der ASHK kostet 2.000 Lek. Die einzelnen Schritte erklärt der Beitrag Hypothek auf der Immobilie.

2. Identität, Familienstand und Miteigentümer

Der Notar prüft Identität, Familienstand und Geschäftsfähigkeit der Parteien (Gesetz Nr. 110/2018 „Über das Notariat“, Artikel 105). Beim Verkauf von Immobilien muss die Urkunde den ehelichen Güterstand und die Vermutung des gesetzlichen Miteigentums angeben, wenn die Immobilie während der Ehe erworben wurde. Deshalb ist die Familienbescheinigung keine Formalität: Sie zeigt, ob auch der Ehepartner am Verkauf mitwirken muss. Sind im Grundbuchblatt mehrere Eigentümer oder Erben eingetragen, müssen alle teilnehmen oder vertreten sein.

3. Vollmacht und Übersetzungen

Kann eine Partei nicht anwesend sein, unterschreibt ein Vertreter mit Vollmacht. Für einen Vertrag, der notariell beurkundet wird, muss auch die Vollmacht notariell sein, sonst ist sie unwirksam (Zivilgesetzbuch, Artikel 72). Eine von einem Notar erstellte Vollmacht muss Datum, Gegenstand, Gültigkeit und Laufzeit angeben (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 99). Bei einem Notar in Albanien kostet eine Spezialvollmacht 3.000 Lek.

Spricht eine Partei kein Albanisch, übersetzt der Notar die Urkunde selbst oder über einen Übersetzer, den Notar und Parteien akzeptieren (Artikel 100). Zu Vollmachten, die im Ausland unterschrieben werden, zur Apostille und zu den Botschaften lesen Sie den Leitfaden zum Immobilienkauf aus dem Ausland.

4. Bescheinigungen über Steuern und Abgaben

Vor der Registrierung des Verkaufs müssen zwei Zahlungen geleistet sein:

• Die Steuer des Verkäufers. Der Verkäufer zahlt 15% des Veräußerungsgewinns, also der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis. Als Verkaufspreis gilt der höhere Wert aus Vertragspreis und Referenzpreis, und die ASHK registriert den Verkauf erst, wenn die Zahlung bestätigt ist (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17 und 24). Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gilt als Kaufpreis der steuerpflichtige Wert zum Zeitpunkt des Erwerbs.
• Die Grundsteuer. Die ASHK registriert die Übertragung nicht, wenn den Unterlagen nicht die Bescheinigung der Gemeinde über die Zahlung der Grundsteuern beiliegt (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 24). Wie diese Steuer berechnet wird, lesen Sie unter Grundsteuer 2026.

5. Für Wohnungen im Bau oder in Neubauten

Die Nutzungsbescheinigung (certifikata e përdorimit) ist der Bescheid, der nach Fertigstellung und Abnahme der Bauarbeiten ausgestellt wird und die Nutzung des Gebäudes erlaubt. Nach dem Katastergesetz (Artikel 51) registriert die ASHK das fertiggestellte Gebäude und legt die Grundbuchblätter für die Käufer an, sobald sie die Nutzungsbescheinigung erhält. Laut dem Informationsblatt der Agentur für Territoriale Entwicklung (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit) wird diese Bescheinigung nur online über e-Albania beantragt, innerhalb von 30 Tagen ausgestellt, und dem Antrag liegen unter anderem das Abnahmeprotokoll und der Bericht des zugelassenen Bauüberwachers bei.

Bis dahin ist Ihr wichtigstes Dokument der Vertrag mit dem Bauträger. Verlangen Sie, dass die notarielle Urkunde mit dem Bauträger, ob Werkvertrag, Bestellvertrag oder Kaufversprechen, bei der ASHK eingetragen wird: Nach Artikel 50 macht die Eintragung die Einheit „belegt“, sodass sie niemand anderem versprochen werden kann, und die ASHK stellt eine Eintragungsbestätigung aus. Die Gebühr der ASHK für diese Eintragung beträgt 4.000 Lek. Bevor Sie für eine Wohnung im Bau zahlen, lesen Sie wie Sie eine Wohnung im Bau kaufen.

6. Kredit und Zahlung

Kaufen Sie mit einem Kredit, hat die Bank ihre eigene Liste mit Unterlagen zu Ihrem Einkommen und zur Immobilie und lässt die Immobilie bewerten; lassen Sie sich die Liste von Anfang an schriftlich geben. Der Hypothekenvertrag wird beim Notar unterschrieben und die Hypothek bei der ASHK eingetragen. Vergleichen Sie die Konditionen der Banken auf der Seite Wohnkredit.

Die notarielle Kaufurkunde muss angeben, wie der Kaufpreis gezahlt wird (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105). Zahlen Sie per Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers oder auf das Sonderkonto des Notars, und bewahren Sie jeden Zahlungsbeleg auf. Banken, Notare und Immobilienmakler unterliegen dem Geldwäschegesetz und können, wenn nötig, Nachweise über die Herkunft der Mittel verlangen (Gesetz Nr. 9917/2008, in geänderter Fassung).

Was Sie nach dem Kauf aufbewahren

• Das neue Eigentumszertifikat auf Ihren Namen, mit Grundbuchblatt und Karte.
• Den endgültigen Kaufvertrag und den Vorvertrag.
• Die Belege der Banküberweisungen: Damit weisen Sie beim späteren Verkauf den Kaufpreis nach, denn die Steuer wird auf die Differenz berechnet.
• Den Kredit- und Hypothekenvertrag, wenn Sie mit einem Kredit gekauft haben.

Alle neun Schritte des Kaufs, vom Budget bis zur Registrierung, finden Sie unter Haus in Albanien kaufen, die Gebühren von Notar und ASHK, mit einem Rechner, unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

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