Έγγραφα για την αγορά σπιτιού στην Αλβανία: η πλήρης λίστα για αγοραστή και πωλητή

Για την αγορά σπιτιού στην Αλβανία χρειάζεστε τα έγγραφα του ακινήτου από την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), τα έγγραφα ταυτότητας και οικογενειακής κατάστασης των μερών, τις φορολογικές βεβαιώσεις και, ανάλογα με την περίπτωση, πληρεξούσιο, μεταφράσεις και τα έγγραφα της τράπεζας. Τα περισσότερα τα φέρνει ο πωλητής. Εσείς, ως αγοραστής, τα ελέγχετε πριν πληρώσετε την προκαταβολή, ενώ ο συμβολαιογράφος τα επαληθεύει την ημέρα της υπογραφής. Παρακάτω θα βρείτε τις δύο λίστες, του πωλητή και του αγοραστή, με τα επίσημα τέλη όπως ελέγχθηκαν την 1η Οκτωβρίου 2026.

1. Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας, καρτέλα και χάρτης

Το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας είναι το έγγραφο που δείχνει ποιος είναι ο ιδιοκτήτης. Σύμφωνα με τον Νόμο αρ. 111/2018 «Για το κτηματολόγιο» (άρθρο 17), συνοδεύεται πάντα από αντίγραφο της καρτέλας του ακινήτου και από τον κτηματολογικό χάρτη, και μετά από κάθε μεταβολή εκδίδονται νέο πιστοποιητικό, νέα καρτέλα και νέος χάρτης. Η καρτέλα του ακινήτου (kartela e pasurisë) είναι η σελίδα του μητρώου της ASHK για το συγκεκριμένο ακίνητο, όπου καταγράφονται οι ιδιοκτήτες, η επιφάνεια και τα εγγεγραμμένα βάρη, όπως υποθήκη, κατάσχεση ή εκκρεμής αγωγή. Γι' αυτό πρέπει να τη διαβάσετε με τη μεγαλύτερη προσοχή.

Μόλις επιλέξετε ένα ακίνητο από τα διαμερίσματα προς πώληση στην Αλβανία, ζητήστε από τον πωλητή πρόσφατα εκδοθέντα έγγραφα, όχι παλιά αντίγραφα. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει το αντίγραφο της καρτέλας και στο e-Albania (την κυβερνητική πύλη υπηρεσιών), μέσω της υπηρεσίας «Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme» (έκδοση αντιγράφου καρτέλας ακινήτου). Σε περιοχές όπου η αρχική καταχώριση δεν έχει ολοκληρωθεί, αντί για πιστοποιητικό εκδίδεται βεβαίωση ιδιοκτησίας (άρθρο 19).

Αν η καρτέλα έχει υποθήκη, να έχετε υπόψη ότι, όσο αυτή υφίσταται, δεν καταχωρίζεται καμία σύμβαση μεταβίβασης της ιδιοκτησίας σε τρίτους (άρθρο 56). Η υποθήκη πρέπει να εξοφληθεί και να διαγραφεί· η διαγραφή στην ASHK κοστίζει 2.000 λεκ. Τα βήματα εξηγούνται στο άρθρο η υποθήκη στο ακίνητο.

2. Ταυτότητα, οικογενειακή κατάσταση και συνιδιοκτήτες

Ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την ταυτότητα, την οικογενειακή κατάσταση και τη δικαιοπρακτική ικανότητα των μερών (Νόμος αρ. 110/2018 «Για το συμβολαιογραφείο», άρθρο 105). Στις πωλήσεις ακινήτων, η πράξη πρέπει να δηλώνει το περιουσιακό καθεστώς του γάμου και το τεκμήριο νόμιμης συγκυριότητας όταν το ακίνητο αποκτήθηκε κατά τη διάρκεια του γάμου. Γι' αυτό το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης δεν είναι τυπικότητα: δείχνει αν πρέπει να συμμετέχει στην πώληση και ο σύζυγος. Αν στην καρτέλα υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες ή κληρονόμοι, όλοι πρέπει να συμμετέχουν ή να εκπροσωπούνται.

3. Πληρεξούσιο και μεταφράσεις

Όταν ένα από τα μέρη δεν μπορεί να είναι παρόν, υπογράφει εκπρόσωπος με πληρεξούσιο. Για σύμβαση που συντάσσεται με συμβολαιογραφική πράξη, και το πληρεξούσιο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό, αλλιώς είναι άκυρο (Αστικός Κώδικας, άρθρο 72). Το πληρεξούσιο που συντάσσει συμβολαιογράφος πρέπει να αναφέρει την ημερομηνία, το αντικείμενο, την ισχύ και τη διάρκειά του (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 99). Σε συμβολαιογράφο στην Αλβανία, το ειδικό πληρεξούσιο κοστίζει 3.000 λεκ.

Αν ένα μέρος δεν γνωρίζει αλβανικά, ο συμβολαιογράφος μεταφράζει την πράξη ο ίδιος ή μέσω μεταφραστή που γίνεται δεκτός από τον συμβολαιογράφο και τα μέρη (άρθρο 100). Για πληρεξούσια που υπογράφονται στο εξωτερικό, την επισημείωση (apostille) και τις πρεσβείες, δείτε τον οδηγό για την αγορά ακινήτου από το εξωτερικό.

4. Βεβαιώσεις για φόρους και τέλη

Δύο πληρωμές πρέπει να έχουν γίνει πριν από την καταχώριση της πώλησης:

• Ο φόρος του πωλητή. Ο πωλητής πληρώνει 15% επί του κέρδους από την πώληση, δηλαδή της διαφοράς μεταξύ τιμής πώλησης και τιμής αγοράς. Ως τιμή πώλησης λαμβάνεται η υψηλότερη μεταξύ της τιμής του συμβολαίου και της τιμής αναφοράς, και η ASHK δεν καταχωρίζει την πώληση μέχρι να επιβεβαιωθεί η πληρωμή (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 17 και 24). Για ακίνητα από κληρονομιά ή δωρεά, ως τιμή αγοράς λαμβάνεται η φορολογητέα αξία κατά τη στιγμή της απόκτησης.
• Ο φόρος ακινήτου. Η ASHK δεν καταχωρίζει τη μεταβίβαση αν τα έγγραφα δεν συνοδεύονται από τη βεβαίωση του δήμου που επιβεβαιώνει την πληρωμή των φόρων ακινήτου (Νόμος αρ. 9632/2006, άρθρο 24). Πώς υπολογίζεται αυτός ο φόρος, θα το βρείτε στο φόρος ακινήτου 2026.

5. Για διαμερίσματα υπό κατασκευή ή σε νέες πολυκατοικίες

Το πιστοποιητικό χρήσης (certifikata e përdorimit) είναι η πράξη που εκδίδεται μετά την ολοκλήρωση και την παραλαβή των εργασιών και επιτρέπει τη χρήση του κτιρίου. Σύμφωνα με τον Νόμο για το κτηματολόγιο (άρθρο 51), η ASHK καταχωρίζει το ολοκληρωμένο κτίριο και ανοίγει καρτέλες για τους αγοραστές αφού λάβει το πιστοποιητικό χρήσης. Σύμφωνα με το ενημερωτικό δελτίο της Υπηρεσίας Χωροταξικής Ανάπτυξης (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit), το πιστοποιητικό αυτό ζητείται μόνο ηλεκτρονικά στο e-Albania, εκδίδεται εντός 30 ημερών και η αίτηση συνοδεύεται, μεταξύ άλλων, από το πρακτικό παραλαβής του έργου και την έκθεση του αδειοδοτημένου επιβλέποντα των εργασιών.

Μέχρι τότε, το βασικό σας έγγραφο είναι η σύμβαση με τον κατασκευαστή. Ζητήστε η συμβολαιογραφική πράξη με τον κατασκευαστή, είτε είναι σύμβαση έργου, σύμβαση παραγγελίας είτε υπόσχεση πώλησης, να καταχωριστεί στην ASHK: σύμφωνα με το άρθρο 50, η καταχώριση καθιστά τη μονάδα «δεσμευμένη», ώστε να μην μπορεί να υποσχεθεί σε κανέναν άλλο, και η ASHK εκδίδει βεβαίωση καταχώρισης. Το τέλος της ASHK για αυτή την καταχώριση είναι 4.000 λεκ. Πριν πληρώσετε για διαμέρισμα υπό κατασκευή, διαβάστε πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή.

6. Δάνειο και πληρωμή

Αν αγοράζετε με δάνειο, η τράπεζα έχει τη δική της λίστα εγγράφων για τα εισοδήματά σας και για το ακίνητο και κάνει την εκτίμηση του ακινήτου· ζητήστε τη λίστα γραπτώς από την αρχή. Η σύμβαση υποθήκης υπογράφεται στον συμβολαιογράφο και η υποθήκη καταχωρίζεται στην ASHK. Συγκρίνετε τους όρους των τραπεζών στη σελίδα Στεγαστικά δάνεια.

Η συμβολαιογραφική πράξη πώλησης πρέπει να αναφέρει τον τρόπο πληρωμής του τιμήματος (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 105). Πληρώστε με τραπεζική μεταφορά στον λογαριασμό του πωλητή ή στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, και κρατήστε κάθε αποδεικτικό πληρωμής. Οι τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι και οι μεσίτες ακινήτων υπάγονται στον νόμο κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και, όταν χρειάζεται, μπορούν να σας ζητήσουν αποδείξεις για την προέλευση των χρημάτων (Νόμος αρ. 9917/2008, όπως τροποποιήθηκε).

Τι να κρατήσετε μετά την αγορά

• Το νέο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας στο όνομά σας, με την καρτέλα και τον χάρτη.
• Το οριστικό συμβόλαιο και το προσύμφωνο.
• Τα αποδεικτικά των τραπεζικών πληρωμών: με αυτά αποδεικνύετε την τιμή αγοράς όταν πουλήσετε, γιατί ο φόρος υπολογίζεται επί της διαφοράς.
• Τη σύμβαση δανείου και υποθήκης, αν αγοράσατε με δάνειο.

Και τα εννέα βήματα της αγοράς, από τον προϋπολογισμό έως την καταχώριση, θα τα βρείτε στο πώς να αγοράσετε σπίτι στην Αλβανία, ενώ τα τέλη του συμβολαιογράφου και της ASHK, με έναν υπολογιστή, στο κόστος αγοράς ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις