Φόρος ακίνητης περιουσίας στην Αλβανία 2026: πώς υπολογίζεται για το διαμέρισμά σας και πόσο πληρώνετε στα Τίρανα

Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας για ένα διαμέρισμα στην Αλβανία είναι 0,05% της αξίας του. Η αξία υπολογίζεται ως η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο επί την επιφάνεια, και όταν ο δήμος δεν έχει καταχωρισμένη υψηλότερη αξία για το ακίνητο, η τιμή είναι η επίσημη τιμή αναφοράς της ζώνης. Με την τιμή αναφοράς, για ένα διαμέρισμα 80 m² στην πόλη των Τιράνων αυτό σημαίνει από 3.268 έως 9.136 λεκ (ALL) τον χρόνο, ανάλογα με τη ζώνη. Στα Τίρανα ο φόρος πληρώνεται κάθε μήνα μαζί με τον λογαριασμό του νερού, και σύμφωνα με τον Δήμο η μέση μηνιαία χρέωσή του για έναν οικιακό συνδρομητή είναι 396,60 λεκ.

Παρακάτω εξηγούμε τον φόρο που ισχύει σήμερα: τον τύπο βήμα προς βήμα, με υπολογισμένα παραδείγματα, ποιοι απαλλάσσονται και τι αλλάζει όταν αγοράζετε, πουλάτε ή νοικιάζετε την κατοικία σας. Ελέγξαμε τους κανόνες την 1η Οκτωβρίου 2026.

Συντελεστής του φόρου για κτίρια κατοικίας

0,05%

Λεκ ανά m²: τιμές αναφοράς στις ζώνες της πόλης των Τιράνων

81.700 έως 228.400

Μέση μηνιαία χρέωση του φόρου κτιρίων για έναν οικιακό συνδρομητή στα Τίρανα

396,60 λεκ

Τα νοικοκυριά στα Τίρανα τον πληρώνουν κάθε μήνα με τον λογαριασμό του νερού

12 δόσεις

Τι είναι ο φόρος ακίνητης περιουσίας στην Αλβανία

Ο νόμος αριθ. 9632/2006 «Για το σύστημα των τοπικών φόρων» χωρίζει τον φόρο ακίνητης περιουσίας σε τρία μέρη: τον φόρο κτιρίων, τον φόρο γεωργικής γης και τον φόρο οικοπέδων (άρθρο 20). Για ένα διαμέρισμα, αυτό που πληρώνετε είναι ο φόρος κτιρίων. Τον πληρώνουν όλοι οι ιδιοκτήτες, Αλβανοί ή ξένοι, είτε η κατοικία χρησιμοποιείται είτε όχι: οι συνιδιοκτήτες ανάλογα με το μερίδιό τους, και ο χρήστης όταν το ακίνητο δεν έχει έγγραφα ιδιοκτησίας. Τον πληρώνουν επίσης όσοι έχουν υποβάλει αίτηση νομιμοποίησης του κτιρίου (άρθρο 22).

Πώς υπολογίζεται: ο τύπος βήμα προς βήμα

Ο τύπος είναι απλός: ετήσιος φόρος = αξία της κατοικίας × 0,05%, όπου αξία της κατοικίας = τιμή ανά m² × επιφάνεια (νόμος αριθ. 9632/2006, άρθρα 22/1 και 22/2· Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου, VKM, αριθ. 132 της 7ης Μαρτίου 2018). Για κτίρια που χρησιμοποιούνται για οικονομική δραστηριότητα, ο συντελεστής είναι 0,2%.

Ο δήμος ορίζει την τιμή ανά m² σύμφωνα με τη μεθοδολογία της VKM αριθ. 132/2018, με αυτή τη σειρά:

1. Η δική σας αυτοδήλωση. Αν η αξία που δηλώνετε διαφέρει από αυτή που υπολογίζεται με τη μεθοδολογία, λαμβάνεται η υψηλότερη.
2. Τα στοιχεία του κτηματολογίου. Ως αναφορά χρησιμεύει η αξία του ακινήτου που είναι καταχωρισμένη στο κτηματολόγιο, συμπεριλαμβανομένης της αξίας από επανεκτίμηση. Αν το ακίνητο πουλήθηκε τα τελευταία 3 χρόνια, λαμβάνεται η υψηλότερη μεταξύ της τιμής πώλησης και της καταχωρισμένης αξίας.
3. Η τιμή αναφοράς της ζώνης, όταν η εκτίμηση σύμφωνα με τα δύο πρώτα σημεία δεν είναι δυνατή. Για τις κατοικίες βρίσκεται στο παράρτημα της VKM, που αντικαταστάθηκε με τη VKM αριθ. 457 της 26ης Ιουλίου 2023. Και εδώ, αν η τιμή ανά m² του κτηματολογίου και η ελάχιστη φορολογική τιμή διαφέρουν, λαμβάνεται η υψηλότερη.

Για τις νέες κατασκευές, το παράρτημα της VKM και η απόφαση των Τιράνων (αριθ. 35 της 28ης Μαρτίου 2024) προβλέπουν τιμή τιμαριθμοποιημένη κατά 0,2 φορές υψηλότερα, δηλαδή 20% πάνω από την τιμή της ζώνης, για τα πρώτα 5 χρόνια μετά την καταχώριση της άδειας χρήσης στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Ο κανόνας είναι γραμμένος στο μέρος για τα κτίρια που δεν χρησιμοποιούνται για κατοικία, γι' αυτό ρωτήστε την υπηρεσία φόρων ποια τιμή εφαρμόζει στην κατοικία σας.

Πόσο πληρώνετε στα Τίρανα: υπολογισμένα παραδείγματα

Η τιμή αναφοράς είναι η αξία ανά m² που ορίζει η κυβέρνηση με απόφαση για κάθε ζώνη, για φορολογικούς σκοπούς· δεν είναι η τιμή της αγοράς. Στην πόλη των Τιράνων, κυμαίνεται από 81.700 έως 228.400 λεκ ανά m², ανάλογα με τη ζώνη, ενώ στις διοικητικές ενότητες εκτός πόλης από 23.000 έως 115.200 λεκ. Αυτές τις τιμές, της VKM αριθ. 457/2023, τις έχει ενσωματώσει στους δικούς του κανόνες και το Δημοτικό Συμβούλιο με την απόφαση αριθ. 35 της 28ης Μαρτίου 2024. Σε ποια ζώνη ανήκει η κατοικία σας το μαθαίνετε στην υπηρεσία τοπικών φόρων, ενώ πόσο μπορεί να αξίζει στην αγορά το βλέπετε με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου.

Για μια γκαρσονιέρα 45 m² σε ζώνη με 97.200 λεκ/m², η αξία είναι 4.374.000 λεκ και ο φόρος 2.187 λεκ τον χρόνο, περίπου 182 λεκ τον μήνα. Συγκρίνετέ το με τον μέσο όρο του Δήμου: στο Πρόγραμμα Προϋπολογισμού 2026-2028, ο προγραμματισμός του φόρου για τα νοικοκυριά βασίζεται σε μέση μηνιαία χρέωση 396,60 λεκ ανά συνδρομητή, για περίπου 215.185 συμβόλαια, δηλαδή περίπου 4.759 λεκ τον χρόνο.

Οι δήμοι μπορούν να εγκρίνουν υποζώνες με επίπεδα συντελεστή εντός ορίων συν ή πλην 30% (VKM αριθ. 132/2018, άρθρο 2), οπότε σε άλλες πόλεις το ποσό μπορεί να διαφέρει. Στα Τίρανα, η απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου αριθ. 158 της 26ης Δεκεμβρίου 2019 εφαρμόζει 0,05% για τις κατοικίες (άρθρο 7).

Πώς πληρώνεται στα Τίρανα

Στα Τίρανα, ο φορέας που εισπράττει τον φόρο κτιρίων για τις κατοικίες είναι η Ujësjellës Kanalizime Tiranë sh.a., η εταιρεία ύδρευσης της πόλης. Η υποχρέωση είναι ετήσια, αλλά τα νοικοκυριά την πληρώνουν σε 12 ίσες δόσεις, που εμφανίζονται στον λογαριασμό του νερού και πληρώνονται μαζί με αυτόν (απόφαση αριθ. 158/2019, άρθρα 9 και 12). Για τα κτίρια που χρησιμοποιούνται για επιχειρήσεις, τον φόρο εισπράττει η Γενική Διεύθυνση Τοπικών Φόρων και Τελών, σε δύο δόσεις: έως τις 20 Απριλίου και έως τις 30 Ιουνίου.

Ο προσωρινός φόρος για τις σχολικές υποδομές, που τα νοικοκυριά των Τιράνων πλήρωναν επίσης στον λογαριασμό του νερού για τα έτη 2023 έως 2025 (1.800 λεκ τον χρόνο, αλλά όχι περισσότερο από το 35% του φόρου κτιρίων), δεν έχει προγραμματιστεί για το 2026, εκτός από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές (απόφαση αριθ. 139 της 23ης Δεκεμβρίου 2022· Πρόγραμμα Προϋπολογισμού 2026-2028).

Ποιοι απαλλάσσονται

Σύμφωνα με τον νόμο και την απόφαση των Τιράνων, δεν πληρώνουν φόρο κτιρίου:

• οι κατοικίες που έχουν δηλωθεί ως κατοικία αρχηγών νοικοκυριού που λαμβάνουν μόνο σύνταξη γήρατος ή κοινωνική σύνταξη, όταν η οικογένεια αποτελείται μόνο από συνταξιούχους ή και από προστατευόμενα μέλη που δεν μπορούν να εργαστούν·
• οι κατοικίες αρχηγών νοικοκυριού που λαμβάνουν οικονομική βοήθεια (επίδομα πρόνοιας)·
• οι κατοικίες που χρησιμοποιούνται από ενοικιαστές με μη απελευθερωμένα (ελεγχόμενα) μισθώματα·
• οι κοινωνικές κατοικίες του δήμου και οι κατοικίες που, με συμφωνία με τον δήμο, χρησιμοποιούνται ως κοινωνικές κατοικίες.

Όταν το ακίνητο υφίσταται ζημιά από ανωτέρα βία, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί να μειώσει τον φόρο έως 75%, κατά περίπτωση. Για την απαλλαγή, στα Τίρανα τα έγγραφα κατατίθενται στη Διοικητική Ενότητα ή στη Γειτονιά όπου μένετε: η βεβαίωση σύνταξης ή οικονομικής βοήθειας, το έγγραφο για τη σύνθεση της οικογένειας, το έγγραφο ιδιοκτησίας ή χρήσης της κατοικίας και το συμβόλαιο, το βιβλιάριο ή ο λογαριασμός του νερού στο όνομα του αρχηγού του νοικοκυριού (απόφαση αριθ. 158/2019, άρθρο 11).

Όταν αγοράζετε, πουλάτε ή νοικιάζετε

Όταν το ακίνητο περνά σε άλλον ιδιοκτήτη κατά τη διάρκεια του έτους, η υποχρέωση υπολογίζεται αναλογικά με την περίοδο ιδιοκτησίας (νόμος αριθ. 9632/2006, άρθρο 21). Πριν από την καταχώριση της πώλησης, η ASHK ζητά τη βεβαίωση του δήμου που επιβεβαιώνει την πληρωμή των φόρων (άρθρο 24), γι' αυτό προσθέστε αυτή τη βεβαίωση στη λίστα με τα έγγραφα για την αγορά κατοικίας. Τα υπόλοιπα βήματα της αγοράς θα τα βρείτε στο πώς να αγοράσετε σπίτι στην Αλβανία, ενώ τα έξοδα συμβολαιογράφου και ASHK στο κόστος αγοράς ακινήτου.

Ο νόμος επιβάλλει τον φόρο στον ιδιοκτήτη, αλλά στα Τίρανα εμφανίζεται στον λογαριασμό του νερού. Όταν νοικιάζετε την κατοικία, γράψτε στο συμβόλαιο ποιος τον πληρώνει· δείτε το συμβόλαιο μίσθωσης.

Αν επανεκτιμήσετε το ακίνητο πληρώνοντας τον φόρο 5% έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, η νέα αξία καταχωρίζεται στην ASHK. Σύμφωνα με τη μεθοδολογία της VKM αριθ. 132/2018, η αξία που καταχωρίζεται από επανεκτίμηση χρησιμεύει ως αναφορά για τη φορολογική βάση, γι' αυτό ρωτήστε τον δήμο πώς επηρεάζει τον φόρο σας. Πώς λειτουργεί η επανεκτίμηση, θα το βρείτε στο επανεκτίμηση ακινήτων 2026.

Αν δεν συμφωνείτε με το ποσό

Μπορείτε να ζητήσετε οποιαδήποτε στιγμή τη διόρθωση της αξίας από την υπηρεσία τοπικών φόρων, με τα έγγραφα που τεκμηριώνουν το αίτημα, για παράδειγμα για την επιφάνεια ή τη ζώνη. Η υπηρεσία πρέπει να σας απαντήσει γραπτώς εντός 30 ημερών. Αν δεν συμφωνείτε με την απάντηση, προσφεύγετε στο τοπικό όργανο φορολογικών προσφυγών και, τελικά, στο Διοικητικό Δικαστήριο (VKM αριθ. 132/2018, άρθρο 2, σημεία 9 και 10).

Τι μπορεί να αλλάξει: το νομοσχέδιο του 2026

Στις 17 Ιουνίου 2026, το Υπουργείο Οικονομικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση το νομοσχέδιο «Για τον φόρο ακίνητης περιουσίας»· η διαβούλευση έκλεισε στις 15 Ιουλίου 2026. Το σχέδιο προτείνει φόρο επί της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου, με συντελεστή από 0,1% έως 0,2% για τις κατοικίες, τον οποίο ορίζει το δημοτικό συμβούλιο, και έκπτωση 50% της αξίας για την πρώτη κατοικία, έως ένα όριο για κάθε δήμο. Ο φόρος θα πληρωνόταν σε δύο δόσεις, έως τις 30 Ιουνίου και τις 30 Σεπτεμβρίου.

Σύμφωνα με τις μεταβατικές διατάξεις του σχεδίου, το νέο σύστημα θα εφαρμοζόταν στα κτίρια από το φορολογικό έτος 2029, ενώ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2028 θα συνεχιζόταν ο σημερινός φόρος. Έως τις 26 Οκτωβρίου 2026 δεν βρήκαμε έγκριση του σχεδίου ούτε από το Υπουργικό Συμβούλιο ούτε από τη Βουλή, οπότε για το 2026 ισχύουν οι παραπάνω κανόνες. Πόσο θα πληρώνατε με τον νέο τύπο, με παραδείγματα, το υπολογίζουμε στο άρθρο για τον φόρο ακινήτων με βάση την αγοραία αξία.

Συχνές ερωτήσεις