Tassa sulla proprietà in Albania 2026: come si calcola per il vostro appartamento e quanto si paga a Tirana

La tassa annuale sulla proprietà di un appartamento in Albania è lo 0,05% del suo valore. Il valore si calcola come prezzo al metro quadro moltiplicato per la superficie e, quando il comune non ha un valore registrato più alto per l'immobile, il prezzo è il prezzo ufficiale di riferimento della zona. Con il prezzo di riferimento, per un appartamento di 80 m² nella città di Tirana si va da 3.268 a 9.136 lek (ALL) all'anno, a seconda della zona. A Tirana la tassa si paga ogni mese insieme alla bolletta dell'acqua e, secondo il Comune, la sua fatturazione media mensile per un utente domestico è di 396,60 lek.

Di seguito spieghiamo la tassa in vigore oggi: la formula passo dopo passo, con esempi calcolati, chi è esente e cosa cambia quando comprate, vendete o affittate la casa. Abbiamo verificato le regole il 1° ottobre 2026.

Aliquota della tassa per gli edifici residenziali

0,05%

Lek al m²: prezzi di riferimento nelle zone della città di Tirana

81.700 a 228.400

Fatturazione media mensile della tassa sugli edifici per un utente domestico a Tirana

396,60 lek

Le famiglie di Tirana la pagano ogni mese con la bolletta dell'acqua

12 rate

Che cos'è la tassa sulla proprietà in Albania

La Legge n. 9632/2006 "Sul sistema delle tasse locali" divide la tassa sui beni immobili in tre parti: la tassa sugli edifici, la tassa sui terreni agricoli e la tassa sui terreni edificabili (articolo 20). Per un appartamento, quella che pagate è la tassa sugli edifici. La pagano tutti i proprietari, albanesi o stranieri, che la casa sia utilizzata o no: i comproprietari secondo la loro quota, e l'utilizzatore quando l'immobile non ha documenti di proprietà. La pagano anche coloro che hanno chiesto la legalizzazione dell'edificio (articolo 22).

Come si calcola: la formula passo dopo passo

La formula è semplice: tassa annuale = valore della casa × 0,05%, dove valore della casa = prezzo al m² × superficie (Legge n. 9632/2006, articoli 22/1 e 22/2; Decisione del Consiglio dei Ministri, VKM, n. 132 del 7 marzo 2018). Per gli edifici utilizzati per attività economiche, l'aliquota è dello 0,2%.

Il comune stabilisce il prezzo al m² secondo la metodologia della VKM n. 132/2018, in quest'ordine:

1. La vostra autodichiarazione. Se il valore che dichiarate è diverso da quello calcolato con la metodologia, si prende il più alto.
2. I dati del catasto. Fa da riferimento il valore dell'immobile registrato al catasto, compreso il valore derivante da una rivalutazione. Se l'immobile è stato venduto negli ultimi 3 anni, si prende il più alto tra il prezzo di vendita e il valore registrato.
3. Il prezzo di riferimento della zona, quando la valutazione secondo i primi due punti non è possibile. Per le abitazioni si trova nell'allegato della VKM, sostituito con la VKM n. 457 del 26 luglio 2023. Anche qui, se il prezzo al m² del catasto e il prezzo minimo fiscale sono diversi, si prende il più alto.

Per le nuove costruzioni, l'allegato della VKM e la decisione di Tirana (n. 35 del 28 marzo 2024) prevedono un prezzo indicizzato di 0,2 volte più alto, cioè il 20% in più di quello della zona, per i primi 5 anni dopo la registrazione del permesso di agibilità presso l'ASHK (l'Agenzia Statale del Catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). La regola è scritta nella parte sugli edifici non destinati ad abitazione, quindi chiedete all'ufficio tributi quale prezzo applica alla vostra casa.

Quanto si paga a Tirana: esempi calcolati

Il prezzo di riferimento è il valore al m² che il governo fissa con una decisione per ogni zona, a fini fiscali; non è il prezzo di mercato. Nella città di Tirana va da 81.700 a 228.400 lek al m², a seconda della zona, mentre nelle unità amministrative fuori città va da 23.000 a 115.200 lek. Questi valori, della VKM n. 457/2023, sono stati inclusi nelle proprie regole anche dal Consiglio Comunale con la decisione n. 35 del 28 marzo 2024. In quale zona ricade la vostra casa lo scoprite all'ufficio delle tasse locali, mentre quanto potrebbe valere sul mercato lo vedete con la valutazione gratuita dell'immobile.

Per un monolocale di 45 m² in una zona a 97.200 lek/m², il valore è di 4.374.000 lek e la tassa di 2.187 lek all'anno, circa 182 lek al mese. Confrontatela con la media del Comune: nel Programma di Bilancio 2026-2028, la pianificazione della tassa per le famiglie si basa su una fatturazione media mensile di 396,60 lek per utente, per circa 215.185 contratti, cioè circa 4.759 lek all'anno.

I comuni possono approvare sottozone con livelli di aliquota entro limiti di più o meno 30% (VKM n. 132/2018, articolo 2), quindi in altre città l'importo può essere diverso. A Tirana, la decisione del Consiglio Comunale n. 158 del 26 dicembre 2019 applica lo 0,05% alle abitazioni (articolo 7).

Come si paga a Tirana

A Tirana l'agente che riscuote la tassa sugli edifici per le abitazioni è Ujësjellës Kanalizime Tiranë sh.a., l'azienda idrica della città. L'obbligo è annuale, ma le famiglie lo pagano in 12 rate uguali, che compaiono nella bolletta dell'acqua e si pagano insieme a essa (decisione n. 158/2019, articoli 9 e 12). Per gli edifici utilizzati per attività commerciali, la tassa è riscossa dalla Direzione Generale delle Tasse e Tariffe Locali, in due rate: entro il 20 aprile ed entro il 30 giugno.

La tassa temporanea per le infrastrutture scolastiche, che le famiglie di Tirana pagavano sempre nella bolletta dell'acqua per gli anni dal 2023 al 2025 (1.800 lek all'anno, ma non più del 35% della tassa sugli edifici), non è stata prevista per il 2026, salvo gli arretrati (decisione n. 139 del 23 dicembre 2022; Programma di Bilancio 2026-2028).

Chi è esente

Secondo la legge e la decisione di Tirana, non pagano la tassa sull'edificio:

• le abitazioni dichiarate come residenza dei capifamiglia che ricevono solo la pensione di vecchiaia o la pensione sociale, quando la famiglia è composta solo da pensionati, oppure anche da persone a loro carico inabili al lavoro;
• le abitazioni dei capifamiglia che ricevono l'assistenza economica (sussidio sociale);
• le abitazioni utilizzate da inquilini con affitti non liberalizzati (a canone vincolato);
• le case popolari del comune e le abitazioni che, in accordo con il comune, sono utilizzate come alloggi sociali.

Quando l'immobile è danneggiato per forza maggiore, il Consiglio Comunale può ridurre la tassa fino al 75%, caso per caso. Per l'esenzione, a Tirana i documenti si consegnano all'Unità Amministrativa o al Quartiere in cui abitate: il certificato della pensione o dell'assistenza economica, il documento sulla composizione della famiglia, il documento di proprietà o di utilizzo dell'abitazione e il contratto, il libretto o la bolletta dell'acqua intestati al capofamiglia (decisione n. 158/2019, articolo 11).

Quando comprate, vendete o affittate

Quando l'immobile passa a un altro proprietario durante l'anno, l'obbligo si calcola in proporzione al periodo di proprietà (Legge n. 9632/2006, articolo 21). Prima di registrare la vendita, l'ASHK richiede il certificato del comune che conferma il pagamento delle tasse (articolo 24), quindi inserite questo certificato nella lista dei documenti per comprare casa. Gli altri passaggi dell'acquisto sono in come comprare casa in Albania, mentre i costi del notaio e dell'ASHK sono in i costi di acquisto di un immobile.

La legge pone la tassa a carico del proprietario, ma a Tirana compare nella bolletta dell'acqua. Quando date la casa in affitto, scrivete nel contratto chi la paga; vedete il contratto di affitto.

Se rivalutate l'immobile pagando l'imposta del 5% entro il 31 dicembre 2026, il nuovo valore viene registrato all'ASHK. Secondo la metodologia della VKM n. 132/2018, il valore registrato con una rivalutazione fa da riferimento per la base imponibile, quindi chiedete al comune come incide sulla vostra tassa. Come funziona la rivalutazione lo trovate in la rivalutazione degli immobili 2026.

Se non siete d'accordo con l'importo

Potete chiedere in qualsiasi momento la correzione del valore all'ufficio delle tasse locali, con i documenti che giustificano la richiesta, per esempio sulla superficie o sulla zona. L'ufficio deve rispondervi per iscritto entro 30 giorni. Se non siete d'accordo con la risposta, fate ricorso all'organo locale di appello tributario e, infine, al Tribunale Amministrativo (VKM n. 132/2018, articolo 2, punti 9 e 10).

Cosa può cambiare: il disegno di legge del 2026

Il 17 giugno 2026 il Ministero delle Finanze ha pubblicato in consultazione pubblica il disegno di legge "Sulla tassa sui beni immobili"; la consultazione si è chiusa il 15 luglio 2026. Il progetto propone una tassa sul valore stimato dell'immobile, con un'aliquota dallo 0,1% allo 0,2% per le abitazioni, fissata dal consiglio comunale, e una deduzione del 50% del valore per la prima casa, fino a una soglia per ogni comune. La tassa si pagherebbe in due rate, entro il 30 giugno e il 30 settembre.

Secondo le disposizioni transitorie del progetto, il nuovo sistema si applicherebbe agli edifici dall'anno d'imposta 2029, mentre fino al 31 dicembre 2028 continuerebbe la tassa attuale. Al 26 ottobre 2026 non abbiamo trovato alcuna approvazione del progetto né da parte del Consiglio dei Ministri né del Parlamento, quindi per il 2026 valgono le regole descritte sopra. Quanto paghereste con la nuova formula, con esempi, lo calcoliamo nell'articolo sulla tassa sulla proprietà al valore di mercato.

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