Grundsteuer in Albanien 2026: wie sie für Ihre Wohnung berechnet wird und was Sie in Tirana zahlen

Die jährliche Grundsteuer für eine Wohnung in Albanien beträgt 0,05% ihres Werts. Der Wert ergibt sich aus dem Preis pro Quadratmeter multipliziert mit der Wohnfläche, und wenn die Gemeinde keinen höheren eingetragenen Wert für die Immobilie hat, ist der Preis der amtliche Referenzpreis für die Zone. Mit dem Referenzpreis sind das für eine 80-m²-Wohnung in der Stadt Tirana zwischen 3.268 und 9.136 Lek (ALL) im Jahr, je nach Zone. In Tirana wird die Steuer jeden Monat zusammen mit der Wasserrechnung bezahlt, und laut Stadtverwaltung beträgt ihre durchschnittliche monatliche Abrechnung für einen Haushaltskunden 396,60 Lek.

Im Folgenden erklären wir die heute geltende Steuer: die Formel Schritt für Schritt, mit Rechenbeispielen, wer befreit ist und was sich ändert, wenn Sie Ihre Wohnung kaufen, verkaufen oder vermieten. Die Regeln haben wir am 1. Oktober 2026 geprüft.

Steuersatz für Wohngebäude

0,05%

Lek pro m²: Referenzpreise in den Zonen der Stadt Tirana

81.700 bis 228.400

Durchschnittliche monatliche Abrechnung der Gebäudesteuer für einen Haushaltskunden in Tirana

396,60 Lek

Haushalte in Tirana zahlen sie monatlich mit der Wasserrechnung

12 Raten

Was die Grundsteuer in Albanien ist

Das Gesetz Nr. 9632/2006 „Über das System der lokalen Steuern“ teilt die Steuer auf unbewegliches Vermögen in drei Teile: die Steuer auf Gebäude, die Steuer auf landwirtschaftliche Flächen und die Steuer auf Bauland (Artikel 20). Für eine Wohnung zahlen Sie die Steuer auf Gebäude. Alle Eigentümer zahlen sie, Einheimische wie Ausländer, unabhängig davon, ob die Wohnung genutzt wird oder nicht: Miteigentümer nach ihrem Anteil, und der Nutzer, wenn die Immobilie keine Eigentumsdokumente hat. Auch wer die Legalisierung des Gebäudes beantragt hat, zahlt sie (Artikel 22).

Wie sie berechnet wird: die Formel Schritt für Schritt

Die Formel ist einfach: jährliche Steuer = Wert der Wohnung × 0,05%, wobei Wert der Wohnung = Preis pro m² × Wohnfläche (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 22/1 und 22/2; Beschluss des Ministerrats, VKM, Nr. 132 vom 7. März 2018). Für Gebäude, die für wirtschaftliche Tätigkeiten genutzt werden, beträgt der Satz 0,2%.

Den Preis pro m² legt die Gemeinde nach der Methodik des VKM Nr. 132/2018 fest, in dieser Reihenfolge:

1. Ihre Selbsterklärung. Weicht der von Ihnen erklärte Wert von dem nach der Methodik berechneten ab, wird der höhere genommen.
2. Die Katasterdaten. Als Referenz dient der im Kataster eingetragene Wert der Immobilie, einschließlich des Werts aus einer Neubewertung. Wurde die Immobilie in den letzten 3 Jahren verkauft, wird der höhere Betrag aus Verkaufspreis und eingetragenem Wert genommen.
3. Der Referenzpreis für die Zone, wenn eine Bewertung nach den ersten beiden Punkten nicht möglich ist. Für Wohnungen steht er im Anhang des VKM, ersetzt durch den VKM Nr. 457 vom 26. Juli 2023. Auch hier gilt: Weichen der Katasterpreis pro m² und der fiskalische Mindestpreis voneinander ab, wird der höhere genommen.

Für Neubauten sehen der Anhang des VKM und der Beschluss von Tirana (Nr. 35 vom 28. März 2024) einen um das 0,2-Fache höheren indexierten Preis vor, also 20% über dem Preis der Zone, für die ersten 5 Jahre nach der Eintragung der Nutzungsgenehmigung bei der ASHK (der staatlichen Katasterbehörde, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Die Regel steht im Teil über Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken dienen; fragen Sie daher beim Steueramt nach, welchen Preis es für Ihre Wohnung anwendet.

Wie viel Sie in Tirana zahlen: Rechenbeispiele

Der Referenzpreis ist der Wert pro m², den die Regierung per Beschluss für jede Zone festlegt, für steuerliche Zwecke; er ist nicht der Marktpreis. In der Stadt Tirana reicht er von 81.700 bis 228.400 Lek pro m², je nach Zone, in den Verwaltungseinheiten außerhalb der Stadt von 23.000 bis 115.200 Lek. Diese Werte aus dem VKM Nr. 457/2023 hat auch der Gemeinderat mit dem Beschluss Nr. 35 vom 28. März 2024 in seine eigenen Regeln übernommen. In welche Zone Ihre Wohnung fällt, erfahren Sie beim lokalen Steueramt; was sie auf dem Markt wert sein könnte, zeigt Ihnen die kostenlose Immobilienbewertung.

Für ein 45-m²-Apartment in einer Zone mit 97.200 Lek/m² beträgt der Wert 4.374.000 Lek und die Steuer 2.187 Lek im Jahr, etwa 182 Lek im Monat. Vergleichen Sie das mit dem Durchschnitt der Stadtverwaltung: Im Haushaltsprogramm 2026-2028 beruht die Planung der Steuer für Haushalte auf einer durchschnittlichen monatlichen Abrechnung von 396,60 Lek pro Kunde, bei rund 215.185 Verträgen, also etwa 4.759 Lek im Jahr.

Die Gemeinden können Unterzonen mit Steuersätzen innerhalb einer Spanne von plus oder minus 30% festlegen (VKM Nr. 132/2018, Artikel 2), daher kann der Betrag in anderen Städten abweichen. In Tirana wendet der Beschluss des Gemeinderats Nr. 158 vom 26. Dezember 2019 für Wohnungen 0,05% an (Artikel 7).

Wie die Steuer in Tirana bezahlt wird

In Tirana erhebt die Gebäudesteuer für Wohnungen Ujësjellës Kanalizime Tiranë sh.a., der städtische Wasserversorger. Die Steuerpflicht ist jährlich, doch Haushalte zahlen sie in 12 gleichen Raten, die auf der Wasserrechnung erscheinen und mit ihr bezahlt werden (Beschluss Nr. 158/2019, Artikel 9 und 12). Für gewerblich genutzte Gebäude erhebt die Steuer die Generaldirektion für lokale Steuern und Gebühren, in zwei Raten: bis zum 20. April und bis zum 30. Juni.

Die befristete Steuer für die Schulinfrastruktur, die Haushalte in Tirana für die Jahre 2023 bis 2025 ebenfalls über die Wasserrechnung zahlten (1.800 Lek im Jahr, aber nicht mehr als 35% der Gebäudesteuer), ist für 2026 nicht eingeplant, abgesehen von Rückständen (Beschluss Nr. 139 vom 23. Dezember 2022; Haushaltsprogramm 2026-2028).

Wer befreit ist

Nach dem Gesetz und dem Beschluss von Tirana zahlen keine Gebäudesteuer:

• Wohnungen, die als Wohnsitz von Haushaltsvorständen erklärt sind, die nur eine Altersrente oder eine Sozialrente beziehen, wenn die Familie nur aus Rentnern besteht oder auch aus unterhaltsberechtigten Personen, die arbeitsunfähig sind;
• Wohnungen von Haushaltsvorständen, die wirtschaftliche Hilfe (Sozialhilfe) erhalten;
• Wohnungen, die von Mietern mit nicht liberalisierten (preisgebundenen) Mietverhältnissen genutzt werden;
• Sozialwohnungen der Gemeinde und Wohnungen, die nach Vereinbarung mit der Gemeinde als Sozialwohnungen genutzt werden.

Wird eine Immobilie durch höhere Gewalt beschädigt, kann der Gemeinderat die Steuer im Einzelfall um bis zu 75% senken. Für die Befreiung reichen Sie in Tirana die Unterlagen bei der Verwaltungseinheit oder beim Stadtviertel ein, in dem Sie wohnen: den Nachweis über die Rente oder die wirtschaftliche Hilfe, das Dokument über die Zusammensetzung der Familie, das Eigentums- oder Nutzungsdokument der Wohnung sowie den Wasservertrag, das Wasserbuch oder die Wasserrechnung auf den Namen des Haushaltsvorstands (Beschluss Nr. 158/2019, Artikel 11).

Wenn Sie kaufen, verkaufen oder vermieten

Geht eine Immobilie während des Jahres auf einen anderen Eigentümer über, wird die Steuerpflicht anteilig nach der Dauer des Eigentums berechnet (Gesetz Nr. 9632/2006, Artikel 21). Vor der Eintragung des Verkaufs verlangt die ASHK die Bescheinigung der Gemeinde, die die Zahlung der Steuern bestätigt (Artikel 24); nehmen Sie diese Bescheinigung daher in die Liste der Unterlagen für den Hauskauf auf. Die weiteren Schritte beim Kauf finden Sie unter Haus in Albanien kaufen, die Kosten für Notar und ASHK unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Das Gesetz legt die Steuer dem Eigentümer auf, in Tirana erscheint sie aber auf der Wasserrechnung. Wenn Sie die Wohnung vermieten, halten Sie im Vertrag fest, wer sie zahlt; siehe den Mietvertrag.

Wenn Sie die Immobilie neu bewerten lassen und dafür bis zum 31. Dezember 2026 die Steuer von 5% zahlen, wird der neue Wert bei der ASHK eingetragen. Nach der Methodik des VKM Nr. 132/2018 dient der durch eine Neubewertung eingetragene Wert als Referenz für die Bemessungsgrundlage; fragen Sie daher bei der Gemeinde nach, wie sich das auf Ihre Steuer auswirkt. Wie die Neubewertung funktioniert, lesen Sie unter Neubewertung von Immobilien 2026.

Wenn Sie mit dem Betrag nicht einverstanden sind

Sie können beim lokalen Steueramt jederzeit die Korrektur des Werts beantragen, mit Unterlagen, die den Antrag begründen, zum Beispiel zur Wohnfläche oder zur Zone. Das Amt muss Ihnen innerhalb von 30 Tagen schriftlich antworten. Sind Sie mit der Antwort nicht einverstanden, legen Sie Einspruch bei der lokalen Steuerberufungsstelle ein und zuletzt beim Verwaltungsgericht (VKM Nr. 132/2018, Artikel 2, Punkte 9 und 10).

Was sich ändern kann: der Gesetzentwurf von 2026

Am 17. Juni 2026 veröffentlichte das Finanzministerium den Gesetzentwurf „Über die Steuer auf unbewegliches Vermögen“ zur öffentlichen Konsultation; die Konsultation endete am 15. Juli 2026. Der Entwurf sieht eine Steuer auf den geschätzten Wert der Immobilie vor, mit einem Satz von 0,1% bis 0,2% für Wohnungen, den der Gemeinderat festlegt, und einem Abzug von 50% des Werts für die erste Wohnung, bis zu einer Obergrenze je Gemeinde. Die Steuer wäre in zwei Raten zu zahlen, bis zum 30. Juni und zum 30. September.

Nach den Übergangsbestimmungen des Entwurfs würde das neue System für Gebäude ab dem Steuerjahr 2029 gelten, während die derzeitige Steuer bis zum 31. Dezember 2028 weiterliefe. Bis zum 26. Oktober 2026 fanden wir keine Verabschiedung des Entwurfs, weder durch den Ministerrat noch durch das Parlament; für 2026 gelten daher die oben beschriebenen Regeln. Wie viel Sie nach der neuen Formel zahlen würden, rechnen wir mit Beispielen im Artikel zur Grundsteuer nach Marktwert vor.

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