Erdbeben und Ihr Wohnhaus in Albanien: So prüfen Sie die Gebäudesicherheit vor dem Wohnungskauf

Bevor Sie in Albanien eine Wohnung in einem erdbebengefährdeten Gebiet wie Tirana oder Durrës kaufen, verlangen Sie vier Dokumente: die Baugenehmigung, die Tragwerksplanung, das Abnahmeprotokoll (kolaudim) und die Nutzungsbescheinigung (certifikata e përdorimit). Zusammen belegen sie, dass das Gebäude nach den technischen Erdbebenvorschriften geplant und gebaut und von zugelassenen Ingenieuren geprüft wurde. Ist das Gebäude alt, nachträglich legalisiert, aufgestockt oder zeigt es Risse im Tragwerk, beauftragen Sie zusätzlich ein statisches Gutachten (aktekspertizë) bei einem zugelassenen Tragwerksplaner, bevor Sie die Anzahlung leisten.

Magnitude des Erdbebens vom 26. November 2019 (USGS)

6,4

Todesopfer laut der Schadens- und Bedarfsanalyse

51

Schäden und Verluste in 11 Gemeinden (PDNA, Februar 2020)

985 Mio. €

Jahr der technischen Erdbebenvorschriften KTP-N.2-89

1989

Was hat uns das Erdbeben vom 26. November 2019 gelehrt?

Das Erdbeben vom 26. November 2019 hat gezeigt, dass das Risiko nicht theoretisch ist und dass der größte Teil der Schäden auf Wohnungen entfällt. Laut USGS ereignete sich das Beben um 03:54 Uhr albanischer Zeit, mit einer Magnitude von 6,4 und in rund 22 km Tiefe, etwa 15 km westsüdwestlich von Mamurras. Die EU-Delegation, die am 5. Februar 2020 die Schadens- und Bedarfsanalyse nach der Katastrophe (PDNA) veröffentlichte, meldete 51 Todesopfer, 17.000 Vertriebene und über 200.000 Betroffene in 11 Gemeinden.

Foto: Nemika F / Pexels

Laut derselben Analyse lag die Gesamtwirkung der Katastrophe bei über 980 Millionen €, der Bedarf für den Wiederaufbau erreichte fast 1,08 Milliarden €, davon entfielen fast 76% auf Wohnraum. Zwei Monate zuvor, am 21. September 2019, war in derselben Gegend ein Erdbeben der Magnitude 5,6 mit Epizentrum nahe Shijak registriert worden (USGS).

Warum das für Käufer wichtig ist: Dasselbe Gebäude kann ein Erdbeben ohne Schäden am Tragwerk überstehen oder unbewohnbar werden, je nach Planung, Material und Bauausführung. Diesen Unterschied zeigen die Dokumente, nicht die Fassade.

Nach welchen Vorschriften werden Wohnhäuser in Albanien geplant?

Die albanischen technischen Erdbebenvorschriften sind die KTP-N.2-89 von 1989. Der Oberste Rechnungshof (KLSH) stellte in einem Bericht zur Bauqualität, über den die Zeitung Shqiptarja im Dezember 2019 berichtete, fest, dass diese Vorschriften noch gelten und für Gebäude geschrieben wurden, die selten mehr als 5 bis 6 Stockwerke hatten, während viele neue Wohnhäuser über 10 Stockwerke haben.

Parallel dazu hat die Generaldirektion für Normung (DPS) den Eurocode 8 als albanische Norm übernommen: SSH EN 1998-1 für Gebäude, überarbeitet mit SSH EN 1998-1-1:2024. Nach dem Erdbeben verweist auch der Regierungsbeschluss zu Gutachten für beschädigte Gebäude (Ministerratsbeschluss, VKM, Nr. 26/2020) auf die Norm SSH EN 1998-3:2005 zur Bewertung von Tragwerken. Im Juli 2024 veranstalteten das Institut für Geowissenschaften und die Polytechnische Universität Tirana ein Symposium zum Nationalen Erdbebengefährdungsmodell 2024.

Für Käufer ist die praktische Botschaft einfach: Das Alter des Gebäudes allein beweist nichts. Fragen Sie, nach welchen Vorschriften die statische Berechnung erfolgte, und lassen Sie es sich schriftlich im Erläuterungsbericht der Tragwerksplanung zeigen.

Welche Dokumente zeigen, dass ein Gebäude sicher ist?

Es gibt vier Hauptdokumente, und jedes belegt eine andere Phase: Planung, Bauüberwachung, Endabnahme und Freigabe zum Wohnen. Die Verordnung zur Raumentwicklung (VKM Nr. 408/2015, Artikel 15) verlangt, dass der Antrag auf Baugenehmigung die Tragwerksplanung und die Erklärung des zugelassenen Planers enthält, dass das Projekt den Gesetzen entspricht, "einschließlich der Erdbebenvorschriften".

Während des Baus führt der zugelassene Bauüberwacher Prüfprotokolle für jede Phase, darunter die Absteckung des Tragwerks, die Fertigstellung der Fundamente und der Nullkote sowie die Fertigstellung des Rohbautragwerks (VKM Nr. 408/2015, Artikel 27/1). Die Abnahme (kolaudim) ist die abschließende Prüfung der Arbeiten durch einen zugelassenen Prüfer, der bestätigt, dass nach Plan gebaut wurde. Für die Nutzungsbescheinigung werden das Abnahmeprotokoll, der Bericht des Bauüberwachers, die Prüfprotokolle, die Bestandsplanung ("as built") und die Haftpflichtpolice des Bauunternehmers eingereicht (Artikel 27/2).

Laut dem Informationsblatt der Agentur für Raumentwicklung (AZHT) wird die Nutzungsbescheinigung nur online über e-Albania (das staatliche Serviceportal) beantragt, kostenlos, und innerhalb von 30 Tagen ausgestellt. Die ASHK (die staatliche Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) trägt das fertige Gebäude ein und legt die Grundbuchblätter der Wohnungen an, nachdem sie diese Bescheinigung erhalten hat (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 51). Die vollständige Liste der Unterlagen für den Kauf finden Sie unter Dokumente für den Hauskauf.

Die zehnjährige Police für Neubauten

Kaufen Sie beim Bauträger, verpflichtet ihn das Gesetz, Ihnen zusammen mit dem Eigentumsübertragungsvertrag eine Versicherungspolice mit zehnjähriger Laufzeit zu übergeben, mit dem Käufer als Begünstigtem. Sie deckt Schäden, wenn das Gebäude wegen des Baugrunds oder eines Baumangels ganz oder teilweise einstürzt, offensichtlich einsturzgefährdet ist oder andere schwere Mängel hat (Gesetz Nr. 107/2014, Artikel 42, Punkt 9). Verlangen Sie sie beim Notar.

Wann lohnt sich ein statisches Gutachten?

Das statische Gutachten (aktekspertizë qëndrueshmërie) ist die schriftliche Bewertung eines Ingenieurs, wie standsicher das Gebäude ist. Es lohnt sich, wenn Dokumente fehlen oder wenn das Gebäude seit der Planung verändert wurde, und es wird von einem zugelassenen Tragwerksplaner erstellt, der die Pläne zusammenträgt, das Tragwerk vermisst, Schäden prüft und ein ingenieurtechnisches Urteil zur Standsicherheit abgibt. Typische Fälle sind:

• Ein vor den 1990er-Jahren gebautes Haus ohne auffindbare Pläne im Archiv
• Später aufgesetzte Stockwerke oder Dachgeschosse, oder ein legalisiertes Gebäude
• Stützen oder tragende Wände, die im Erdgeschoss für Läden durchbrochen wurden
• Diagonale Risse in Wänden oder Risse in Stützen und Trägern
• Ein beim Erdbeben 2019 beschädigtes Gebäude, bei dem Sie nicht wissen, wie es eingestuft wurde

Für ein privates Gutachten gibt es keine amtliche Gebühr, den Preis legt der Ingenieur fest. Als Anhaltspunkt legte der VKM Nr. 26/2020 für beschädigte DS4- und DS5-Gebäude Gebühren von 40 Lek/m² für das Gutachten, 150 Lek/m² für die geometrische Bestandsaufnahme bei fehlenden Plänen, 200 Lek/m² für Laborprüfungen und 300 Lek/m² für die vertiefte Untersuchung fest. Dieser Beschluss betrifft den Wiederaufbau nach dem Erdbeben, nicht den freien Markt.

Was bedeuten DS1 bis DS5?

Nach dem Erdbeben 2019 wurden die Schäden an Gebäuden auf einer Skala von DS1 bis DS5 eingestuft, wobei DS1 der leichteste und DS5 der schwerste Schaden ist (Rechtsakt Nr. 9/2019, laut dem Zentrum Citizens, Qendra Citizens). Bewohner von DS1- bis DS3-Gebäuden erhielten je nach Schaden Mittel in Lek, während DS4- und DS5-Gebäude einem vertieften Gutachten mit abschließender Stellungnahme des Bauinstituts unterzogen wurden (VKM Nr. 26/2020).

Bei DS4-Gebäuden konnte die Behörde den Zwangsabriss anordnen, wenn die Reparatur des Tragwerks mehr als 70% eines Neubaus kostete. Sagt Ihnen der Verkäufer, das Gebäude sei "nach dem Erdbeben geprüft worden", verlangen Sie den Bescheid mit der Schadensstufe und ab DS3 das Dokument über Reparatur oder Verstärkung.

Wie prüfen Sie das Gebäude bei der Besichtigung?

Viele Anzeichen erkennt man ohne Messgeräte, auch wenn sie kein Gutachten ersetzen. Besichtigen Sie Keller, Erdgeschoss und Treppenhaus, nicht nur die Wohnung. Für weitere Prüfungen in der Wohnung, etwa Feuchtigkeit, Leitungen und Fenster, lesen Sie die Wohnungsprüfung vor dem Kauf.

Änderungen in Ihrer Wohnung betreffen das ganze Gebäude: Das Entfernen einer tragenden Wand oder das Schließen des Balkons mit schweren Materialien wirkt sich auf das Tragwerk aus. Was erlaubt ist, erklärt Balkonverglasung und Umbauten in der Wohnung.

Deckt die Wohngebäudeversicherung Erdbeben ab?

Ja, wenn die Police Erdbeben als versichertes Risiko nennt. Die Finanzaufsichtsbehörde (AMF) beschreibt die Versicherung gegen Feuer und Zusatzrisiken als Deckung für Verluste "infolge von Feuer, Erdbeben, Überschwemmungen" und anderem, doch jede Police deckt nur die Risiken, die sie aufführt. Lesen Sie die Liste der Risiken und den Selbstbehalt, bevor Sie unterschreiben.

Das Finanzministerium legte vom 23. Juli bis 20. August 2025 einen Gesetzentwurf "Über die Pflichtversicherung von Wohnungen gegen Erdbeben" zur öffentlichen Konsultation vor. Bis zum 26. Oktober 2026 haben wir ihn nicht als veröffentlichtes Gesetz gefunden, die Versicherung bleibt also freiwillig, außer die Bank verlangt sie für den Kredit. Wie die von Banken verlangte Police funktioniert, erklärt Hausversicherung und Kredit.

Neubau oder Altbau: Was ist sicherer?

Nach dem Alter lässt sich das nicht beantworten. Ein Neubau mit Genehmigung, Tragwerksplanung, Bauüberwachung und dokumentierter Abnahme bietet mehr Belege als ein Altbau ohne Archiv. Doch auch ein gut gepflegter Altbau ohne Eingriffe ins Tragwerk kann nach einem Gutachten eine gute Wahl sein. Den vollständigen Vergleich von Kosten und Risiken finden Sie unter Neubau oder Altbauwohnung.

Wenn Sie eine Wohnung im Bau kaufen, beginnen die Prüfungen vor der Anzahlung: Genehmigung, Planung und Baufortschritt. Die Schritte stehen unter Wohnung im Bau kaufen, die Preise nach Gebieten unter Wohnungspreise in Tirana und die Angebote unter Wohnungen zum Kauf in Tirana.