Immobilie in Albanien erben 2026: Erbschein, Fristen, Kosten und Eintragung bei der ASHK

Stirbt der Eigentümer eines Hauses in Albanien, erwerben die Erben das Erbe in diesem Augenblick (Zivilgesetzbuch, Artikel 330), doch im Kataster bleibt die Immobilie auf den Namen des Verstorbenen eingetragen. Um sie zu verkaufen, zu teilen oder mit einer Hypothek zu belasten, brauchen Sie zwei Schritte: den Erbschein (dëshmia e trashëgimisë), den der Notar für 10.000 Lek ausstellt (15.000 Lek, wenn ein Testament vorliegt), und seine Eintragung bei der ASHK (der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) binnen 30 Tagen, mit 2.000 Lek je Immobilie. Kinder, Ehegatte, Eltern, Brüder und Schwestern zahlen keine Steuer auf eine in Albanien geerbte Immobilie.

Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge beim Notar; 15.000 Lek mit Testament

10.000 Lek

Eintragung bei der ASHK je Immobilie, binnen 30 Tagen

2.000 Lek

Frist für die Ausschlagung; 6 Monate, wenn Sie im Ausland leben

3 oder 6 Monate

Steuer für Kinder, Ehegatten, Eltern, Brüder und Schwestern

0 Lek

Wer erbt: nach Gesetz oder nach Testament

Gibt es kein Testament, oder ist das Testament unwirksam oder betrifft nur einen Teil des Vermögens, wird das Erbe nach dem Gesetz in Erbordnungen verteilt: eine Ordnung erbt nur, wenn es keine Erben der vorhergehenden Ordnung gibt (Zivilgesetzbuch, Artikel 317 und 369).

Gibt es keine Erben der ersten drei Ordnungen, erhält der Ehegatte alles (Artikel 361). Adoptierte Kinder erben wie die übrigen Kinder (Artikel 362).

Beispiel: die während der Ehe gekaufte Wohnung

Haben die Ehegatten keinen anderen Güterstand gewählt, gehört die Hälfte einer während der Ehe gekauften Wohnung dem überlebenden Ehegatten und fällt nicht in den Nachlass (Familiengesetzbuch, Artikel 96 und 103; Zivilgesetzbuch, Artikel 358; Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 112). Hinterlässt der Vater seine Ehefrau und zwei Kinder, wird seine Hälfte in drei Teile geteilt: die Mutter hat dann 1/2 + 1/6 = 2/3 der Wohnung und jedes Kind 1/6. Eigentum, das der Verstorbene geerbt oder geschenkt bekommen hatte, ist persönliches Vermögen und wird vollständig vererbt (Familiengesetzbuch, Artikel 77).

Wenn es ein Testament gibt

Das Testament ist entweder eigenhändig, vollständig handgeschrieben, datiert und unterschrieben, oder notariell (Zivilgesetzbuch, Artikel 392 bis 397); wurde es registriert, findet es der Notar über das Nationale Testamentsregister (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 111). Es kann minderjährigen Kindern und arbeitsunfähigen Erben, etwa Männern ab 60 Jahren, Frauen ab 55 Jahren und Invaliden der ersten und zweiten Gruppe, den gesetzlichen Pflichtteil nicht entziehen (Artikel 371 und 379). Wie ein Testament beim Notar errichtet wird und was es kostet, lesen Sie im Artikel über das notarielle Testament für die Immobilie.

Artikel 377, der ein Testament zugunsten beliebiger Personen nur erlaubte, wenn der Verstorbene keine Abkömmlinge, Vorfahren, Brüder oder Schwestern hatte, wurde für verfassungswidrig erklärt (Verfassungsgericht, Entscheidung Nr. 69 vom 27. Dezember 2023) und ist im Gesetzbuch in der Fassung vom 10. August 2026 nicht ersetzt worden. Da das Recht zum Zeitpunkt des Erbfalls gilt (Artikel 318/2), holen Sie bei einem umstrittenen Testament rechtlichen Rat ein.

Wie Sie den Erbschein beim Notar erhalten

Der Erbschein ist die notarielle Urkunde, die bestätigt, wer die Erben des Verstorbenen sind und welcher Anteil jedem zusteht. Den Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge stellt der Notar der Gemeinde aus, in der der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte; bei einem Testament der Notar, bei dem das letzte Testament errichtet oder hinterlegt wurde (Zivilgesetzbuch, Artikel 348). Das Gesetz setzt keine Frist für den Antrag, aber ohne Erbschein können Sie die Immobilie nicht eintragen lassen.

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Der Antrag eines einzigen Erben genügt: der Notar fertigt so viele Ausfertigungen an, wie es Erben gibt, und die anderen holen sie später ab (Artikel 348). Die Nationale Notarkammer prüft binnen 3 Tagen die Register der Testamente und der Erbscheine, und der Notar stellt binnen 3 Tagen nach dieser Antwort den Erbschein aus oder verweist Sie an den zuständigen Notar (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 111). Eine Ausfertigung des Erbscheins geht an das Kataster (Artikel 113).

Wann ein Gericht nötig ist

Der Notar entscheidet keine Streitigkeiten: wird das Testament angefochten, verlangt ein übergangener Erbe seinen Anteil oder einigen Sie sich nicht über die Teilung, entscheidet das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen (Zivilprozessordnung, Artikel 46). Die Klage eines Erben auf seinen Anteil verjährt nicht, abgesehen von der Ersitzung einzelner Sachen (Zivilgesetzbuch, Artikel 349 und 351). Vor dem Gesetz Nr. 121/2013 stellte das Gericht den Erbschein aus, und die ASHK erkennt diese Urteile weiterhin an.

Ausschlagung, Schulden und Fristen

Ein Erbe nehmen Sie nicht durch Erklärung an: Sie erwerben es mit dem Tod des Erblassers (Zivilgesetzbuch, Artikel 330 und 331). Wollen Sie es nicht, schlagen Sie es beim Notar aus, persönlich oder mit Spezialvollmacht, innerhalb der Fristen in der Tabelle (Artikel 333 und 335). Für diese Erklärung hat die Gebührenanweisung keine eigene Position: die Position "Erklärung mit sonstigem Inhalt" kostet 2.000 Lek, die "Erklärung über den Verzicht auf das Eigentum" 3.000 Lek (Anweisung Nr. 22/2020).

Die Schulden des Verstorbenen und die Bestattungskosten zahlen die Erben nach ihren Anteilen, aber nicht über den Wert hinaus, den sie erhalten (Zivilgesetzbuch, Artikel 341). Um zu wissen, was zum Nachlass gehört, kann der Notar für 6.000 Lek ein Nachlassinventar erstellen (Artikel 343; Anweisung Nr. 22/2020).

Was es kostet und wann Steuer anfällt

Die Notargebühren haben sich seit 2020 nicht geändert, während die Gebühren der ASHK mit dem Ministerratsbeschluss (VKM) Nr. 462/2025 gestiegen sind. Für den Verkauf siehe die Notargebühren beim Immobilienkauf.

Eine Mutter und zwei Kinder, die eine Wohnung gesetzlich erben, zahlen 12.000 Lek, etwa 131 € (1 € = 91,65 Lek, Bank of Albania, 9. Oktober 2026): 10.000 beim Notar und 2.000 bei der ASHK. Mit dem Antrag des Notars bei der ASHK und einer Eigentumsbescheinigung für jeden sind es 25.000 Lek, etwa 273 €.

Die Erbschaftsteuer

Das Gesetz Nr. 29/2023 besteuert Erbschaften mit 15%, mit weitreichenden Befreiungen (Artikel 60):

• Steuerfrei: Kinder und die an ihre Stelle tretenden Abkömmlinge, der Ehegatte, die Eltern, Brüder und Schwestern.
• Die übrigen Erben, etwa Großeltern, Kinder von Brüdern und Schwestern oder eine im Testament bestimmte Person, zahlen für Immobilien bis 5.000.000 Lek pro Person nichts, etwa 54.600 €. Über diesem Wert wird die Steuer von 15% wie bei einem Verkauf berechnet: auf die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie nach dem Referenzpreis, oder dem zuletzt versteuerten Wert, wenn dieser höher ist, und dem Wert, zu dem der Verstorbene sie erworben hatte. Sie wird vor der Eintragung bezahlt (Anweisung Nr. 34/2023, Punkte 2.3 und 4.1).

Verkaufen Sie später, wird die Steuer von 15% auf den Gewinn mit dem in den Urkunden oder bei der Neubewertung eingetragenen Wert berechnet, oder bei Gebäuden mit den amtlichen Nutzungskosten (kosto e shfrytëzimit) des Jahres, in dem der Erbschein eingetragen wurde (Punkt 4.3): Beispiele finden Sie im Artikel über die Steuer von 15% beim Verkauf einer Immobilie. Die Neubewertung mit 5% Steuer ist bis zum 31. Dezember 2026 möglich (Gesetz Nr. 85/2025): siehe den Leitfaden zur Neubewertung.

Wie das Erbe bei der ASHK eingetragen wird

Der Notar meldet den Erbschein dem Kataster nur als vorläufige Eintragung; Ihre Namen kommen in die Eigentumskartei, wenn die endgültige Eintragung beantragt und die Gebühr bezahlt wird, was der Antragsteller des Erbscheins binnen 30 Tagen tun muss (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 24; Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 112). Den Dienst auf e-Albania (dem staatlichen Serviceportal), "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (Antrag auf Eintragung der Erbschaftsurkunde, KP5), kann auch der Notar für Sie nutzen:

• Laden Sie den Erbschein hoch, oder bei älteren Erbfällen das Gerichtsurteil, und die Personenstandsurkunde zum Güterstand, wenn der Erbschein ihn nicht angibt.
• Bezahlen Sie die Rechnung binnen 30 Tagen und schicken Sie die Originale per Post an die örtliche Direktion der ASHK.
• Die Antwort kommt in "Dokumentet e mia" (Meine Dokumente), binnen 8 Arbeitstagen, wenn die Immobilie nicht digitalisiert ist.

Die Gebühr wird je Immobilie gezahlt (VKM Nr. 389/2020, Punkt 5), und jeder Tag Verspätung kostet 10% davon, bis zu 300.000 Lek (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 25).

Amtliche Auskünfte über die Immobilien des Verstorbenen erhalten Sie auf e-Albania mit dem ASHK-Dienst "Informacion zyrtar i pasurisë" (amtliche Auskunft über die Immobilie, Nr. 63, 2.000 Lek), wenn Sie Ihr berechtigtes Interesse als Erbe nachweisen. Ein Haus ohne eingetragenen Titel braucht zuerst einen Eigentumstitel, denn die ASHK lehnt Urkunden ab, die nicht an die eingetragenen Titel anschließen (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 24): siehe Wohnungen ohne Eigentumstitel. Ein Fehler der ASHK in der Kartei wird kostenlos berichtigt (Gesetz Nr. 111/2018, Artikel 16): siehe Fehler in der Eigentumsbescheinigung.

Nach der Eintragung: Miteigentum und Teilung

Die Erben werden Miteigentümer nach den Anteilen im Erbschein: sie teilen Einnahmen und Kosten, und wer die Immobilie allein nutzt, schuldet den anderen eine Entschädigung ab dem Tag, an dem sie diese schriftlich verlangen (Zivilgesetzbuch, Artikel 200 bis 202). Die ganze Immobilie lässt sich nur mit Zustimmung aller verkaufen, während jeder seinen eigenen Anteil zuerst den Miteigentümern anbieten muss (Artikel 204 und 208).

Die Teilung kann jederzeit verlangt werden, durch Vereinbarung beim Notar oder vor Gericht (Artikel 353 und 354). Das Gericht teilt die Immobilie in Natur, weist sie denen zu, die die Anteile der anderen auszahlen, oder lässt sie versteigern, und überlässt das Wohnhaus dem, der dort wohnt oder es am dringendsten braucht (Artikel 207).

Die Schenkung des eigenen Anteils an einen Bruder oder eine Schwester ist steuerfrei (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 60): siehe die Schenkung einer Immobilie in der Familie. Für den Preis der Anteile beginnen Sie mit einer kostenlosen Immobilienbewertung, und wenn Sie gemeinsam verkaufen wollen, können Sie mit einem Makler verkaufen; die Prüfungen des Käufers stehen im Artikel über den Kauf einer geerbten Immobilie.

Wenn der Erbe im Ausland lebt

• Der Erbschein: Sie müssen nicht anreisen, ein anderer Erbe kann ihn beantragen (Zivilgesetzbuch, Artikel 348).
• Die Ausschlagung: 6 Monate ab dem Tod, auch mit Spezialvollmacht (Artikel 333 und 335).
• Die Vollmacht: Konsulate stellen keine Vollmachten für die Übertragung des Eigentums an Immobilien aus (e-Albania), deshalb werden sie beim örtlichen Notar errichtet, mit Apostille und Übersetzung: siehe die Spezialvollmacht aus dem Ausland.
• Das anwendbare Recht: für Immobilien in Albanien gilt albanisches Recht auch dann, wenn der Verstorbene im Ausland lebte, außer er hat in Form eines Testaments das Recht des Staates gewählt, dessen Staatsangehöriger er war oder in dem er lebte; ein im Ausland errichtetes Testament ist formgültig, unter anderem wenn es dem Recht des Ortes entspricht, an dem es errichtet wurde (Gesetz Nr. 10428/2011, Artikel 33 und 35).
• Die Steuer: die Befreiungen gelten auch für Nichtansässige (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 60). Wie man eine Immobilie verkauft, ohne nach Albanien zu kommen, erklärt der Artikel über den Verkauf einer Immobilie aus dem Ausland.

Die Daten, die die Regeln geändert haben

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