Κληρονομιά ακινήτου στην Αλβανία το 2026: κληρονομητήριο, προθεσμίες, κόστος και εγγραφή στο ASHK

Όταν πεθαίνει ο ιδιοκτήτης ενός σπιτιού στην Αλβανία, οι κληρονόμοι αποκτούν την κληρονομιά την ίδια στιγμή (Αστικός Κώδικας, άρθρο 330), όμως στο κτηματολόγιο το ακίνητο παραμένει στο όνομα του θανόντος. Για να το πουλήσετε, να το μοιράσετε ή να το υποθηκεύσετε, χρειάζεστε δύο βήματα: το κληρονομητήριο (dëshmia e trashëgimisë), που εκδίδει ο συμβολαιογράφος για 10.000 λεκ (15.000 λεκ όταν υπάρχει διαθήκη), και την εγγραφή του στο ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) μέσα σε 30 ημέρες, με 2.000 λεκ για κάθε ακίνητο. Τα παιδιά, ο σύζυγος, οι γονείς και τα αδέλφια δεν πληρώνουν φόρο για ένα ακίνητο που κληρονομούν στην Αλβανία.

Κληρονομητήριο εξ αδιαθέτου από συμβολαιογράφο· 15.000 λεκ με διαθήκη

10.000 λεκ

Εγγραφή στο ASHK για κάθε ακίνητο, μέσα σε 30 ημέρες

2.000 λεκ

Προθεσμία αποποίησης της κληρονομιάς· 6 μήνες όταν ζείτε στο εξωτερικό

3 ή 6 μήνες

Φόρος για παιδιά, σύζυγο, γονείς και αδέλφια

0 λεκ

Ποιος κληρονομεί: εκ του νόμου ή με διαθήκη

Όταν δεν υπάρχει διαθήκη, ή η διαθήκη είναι άκυρη ή αφορά μόνο μέρος της περιουσίας, η κληρονομιά μοιράζεται σύμφωνα με τον νόμο, κατά τάξεις: μια τάξη κληρονομεί μόνο όταν δεν υπάρχουν κληρονόμοι της προηγούμενης τάξης (Αστικός Κώδικας, άρθρα 317 και 369).

Όταν δεν υπάρχουν κληρονόμοι των τριών πρώτων τάξεων, ο σύζυγος παίρνει τα πάντα (άρθρο 361). Τα υιοθετημένα παιδιά κληρονομούν όπως και τα υπόλοιπα παιδιά (άρθρο 362).

Παράδειγμα: το διαμέρισμα που αγοράστηκε κατά τη διάρκεια του γάμου

Όταν οι σύζυγοι δεν έχουν επιλέξει άλλο περιουσιακό καθεστώς, το μισό ενός διαμερίσματος που αγοράστηκε κατά τη διάρκεια του γάμου ανήκει στον επιζώντα σύζυγο και δεν κληρονομείται (Κώδικας Οικογένειας, άρθρα 96 και 103· Αστικός Κώδικας, άρθρο 358· Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 112). Αν ο πατέρας αφήνει τη σύζυγό του και δύο παιδιά, το μισό του μοιράζεται σε τρία μέρη: η μητέρα μένει με 1/2 + 1/6 = 2/3 του διαμερίσματος και κάθε παιδί με 1/6. Το ακίνητο που ο θανών είχε κληρονομήσει ή λάβει ως δωρεά είναι ατομική περιουσία και κληρονομείται ολόκληρο (Κώδικας Οικογένειας, άρθρο 77).

Όταν υπάρχει διαθήκη

Η διαθήκη είναι ιδιόγραφη, γραμμένη ολόκληρη με το χέρι, με ημερομηνία και υπογραφή, ή συμβολαιογραφική (Αστικός Κώδικας, άρθρα 392 έως 397)· αν έχει καταχωριστεί, ο συμβολαιογράφος τη βρίσκει μέσω του Εθνικού Μητρώου Διαθηκών (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 111). Δεν μπορεί να αφαιρέσει τη νόμιμη μοίρα από τα ανήλικα παιδιά και από τους κληρονόμους που είναι ανίκανοι για εργασία, όπως οι άνδρες από 60 ετών, οι γυναίκες από 55 ετών και τα άτομα με αναπηρία πρώτης και δεύτερης ομάδας (άρθρα 371 και 379). Πώς συντάσσεται μια διαθήκη σε συμβολαιογράφο και πόσο κοστίζει, διαβάστε στο άρθρο για τη συμβολαιογραφική διαθήκη για το ακίνητο.

Το άρθρο 377, που επέτρεπε διαθήκη υπέρ οποιουδήποτε μόνο όταν ο θανών δεν είχε κατιόντες, ανιόντες ή αδέλφια, κηρύχθηκε ασύμβατο με το Σύνταγμα (Συνταγματικό Δικαστήριο, απόφαση αρ. 69 της 27ης Δεκεμβρίου 2023) και δεν έχει αντικατασταθεί στον Κώδικα όπως ενημερώθηκε στις 10 Αυγούστου 2026. Επειδή ισχύει ο νόμος της εποχής που άνοιξε η κληρονομιά (άρθρο 318/2), για μια αμφισβητούμενη διαθήκη ζητήστε νομική συμβουλή.

Πώς εκδίδεται το κληρονομητήριο από τον συμβολαιογράφο

Το κληρονομητήριο είναι η συμβολαιογραφική πράξη που βεβαιώνει ποιοι είναι οι κληρονόμοι του θανόντος και ποιο μερίδιο αναλογεί στον καθένα. Το κληρονομητήριο εξ αδιαθέτου το εκδίδει ο συμβολαιογράφος του δήμου όπου ο θανών είχε την τελευταία του κατοικία· όταν υπάρχει διαθήκη, ο συμβολαιογράφος όπου συντάχθηκε ή κατατέθηκε η τελευταία διαθήκη (Αστικός Κώδικας, άρθρο 348). Ο νόμος δεν ορίζει προθεσμία για την αίτηση, αλλά χωρίς αυτό δεν μπορείτε να εγγράψετε το ακίνητο.

Φωτογραφία: Gabrielle Henderson / Unsplash

Αρκεί η αίτηση ενός κληρονόμου: ο συμβολαιογράφος συντάσσει τόσα αντίγραφα όσοι είναι οι κληρονόμοι και οι υπόλοιποι τα παραλαμβάνουν αργότερα (άρθρο 348). Το Εθνικό Συμβολαιογραφικό Επιμελητήριο ελέγχει μέσα σε 3 ημέρες τα μητρώα διαθηκών και κληρονομητηρίων, και ο συμβολαιογράφος, μέσα σε 3 ημέρες από την απάντηση, εκδίδει το κληρονομητήριο ή σας παραπέμπει στον αρμόδιο συμβολαιογράφο (Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 111). Ένα αντίγραφο του κληρονομητηρίου πηγαίνει στο κτηματολόγιο (άρθρο 113).

Πότε χρειάζεται δικαστήριο

Ο συμβολαιογράφος δεν επιλύει διαφορές: όταν η διαθήκη αμφισβητείται, όταν ένας κληρονόμος που έμεινε εκτός ζητά το μερίδιό του ή όταν δεν συμφωνείτε για τη διανομή, αποφασίζει το δικαστήριο της τελευταίας κατοικίας του θανόντος (Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, άρθρο 46). Η αγωγή του κληρονόμου για το μερίδιό του δεν παραγράφεται, εκτός από την χρησικτησία μεμονωμένων πραγμάτων (Αστικός Κώδικας, άρθρα 349 και 351). Πριν από τον Νόμο αρ. 121/2013 το κληρονομητήριο το εξέδιδε το δικαστήριο, και το ASHK εξακολουθεί να δέχεται εκείνες τις αποφάσεις.

Αποποίηση, χρέη και προθεσμίες

Την κληρονομιά δεν την αποδέχεστε με δήλωση: την αποκτάτε με τον θάνατο του κληρονομούμενου (Αστικός Κώδικας, άρθρα 330 και 331). Αν δεν τη θέλετε, την αποποιείστε σε συμβολαιογράφο, αυτοπροσώπως ή με ειδικό πληρεξούσιο, μέσα στις προθεσμίες του πίνακα (άρθρα 333 και 335). Για αυτή τη δήλωση η οδηγία αμοιβών δεν έχει ξεχωριστό κονδύλι: το κονδύλι "Δήλωση με άλλο περιεχόμενο" κοστίζει 2.000 λεκ, ενώ η "Δήλωση παραίτησης από την κυριότητα" 3.000 λεκ (Οδηγία αρ. 22/2020).

Τα χρέη του θανόντος και τα έξοδα της κηδείας τα πληρώνουν οι κληρονόμοι ανάλογα με τα μερίδιά τους, αλλά όχι πέρα από την αξία που λαμβάνουν (Αστικός Κώδικας, άρθρο 341). Για να μάθετε τι περιλαμβάνει η κληρονομιά, ο συμβολαιογράφος μπορεί να συντάξει απογραφή της για 6.000 λεκ (άρθρο 343· Οδηγία αρ. 22/2020).

Πόσο κοστίζει και πότε πληρώνεται φόρος

Οι αμοιβές των συμβολαιογράφων δεν έχουν αλλάξει από το 2020, ενώ τα τέλη του ASHK αυξήθηκαν με την Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου (VKM) αρ. 462/2025. Για την πώληση, δείτε τις αμοιβές του συμβολαιογράφου στην αγοραπωλησία.

Μια μητέρα και δύο παιδιά που κληρονομούν εκ του νόμου ένα διαμέρισμα πληρώνουν 12.000 λεκ, περίπου 131 € (1 € = 91,65 λεκ, Τράπεζα της Αλβανίας, 9 Οκτωβρίου 2026): 10.000 στον συμβολαιογράφο και 2.000 στο ASHK. Με την αίτηση του συμβολαιογράφου στο ASHK και ένα πιστοποιητικό ιδιοκτησίας για τον καθένα, το σύνολο φτάνει τα 25.000 λεκ, περίπου 273 €.

Ο φόρος κληρονομιάς

Ο Νόμος αρ. 29/2023 φορολογεί την κληρονομιά με 15%, με ευρείες απαλλαγές (άρθρο 60):

• Χωρίς φόρο: τα παιδιά και οι κατιόντες που παίρνουν τη θέση τους, ο σύζυγος, οι γονείς και τα αδέλφια.
• Οι υπόλοιποι, όπως οι παππούδες, τα παιδιά των αδελφών ή ένα πρόσωπο που ορίζεται με διαθήκη, δεν πληρώνουν για ακίνητη περιουσία έως 5.000.000 λεκ ανά άτομο, περίπου 54.600 €. Πάνω από αυτή την αξία, ο φόρος 15% υπολογίζεται όπως σε μια πώληση: επί της διαφοράς ανάμεσα στην αξία του ακινήτου με βάση την τιμή αναφοράς, ή την τελευταία φορολογημένη αξία όταν είναι υψηλότερη, και την αξία με την οποία το είχε αποκτήσει ο θανών. Πληρώνεται πριν από την εγγραφή (Οδηγία αρ. 34/2023, σημεία 2.3 και 4.1).

Όταν το πουλήσετε αργότερα, ο φόρος 15% επί του κέρδους υπολογίζεται με την αξία που είναι καταχωρισμένη στις πράξεις ή στην αναπροσαρμογή, ή, για τα κτίρια, με το επίσημο κόστος χρήσης (kosto e shfrytëzimit) του έτους που εγγράφηκε το κληρονομητήριο (σημείο 4.3): παραδείγματα θα βρείτε στο άρθρο για τον φόρο 15% όταν πουλάτε ακίνητο. Η αναπροσαρμογή αξίας με φόρο 5% είναι ανοιχτή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 (Νόμος αρ. 85/2025): δείτε τον οδηγό αναπροσαρμογής.

Πώς εγγράφεται η κληρονομιά στο ASHK

Ο συμβολαιογράφος δηλώνει το κληρονομητήριο στο κτηματολόγιο μόνο ως προσωρινή εγγραφή· τα ονόματά σας μπαίνουν στην καρτέλα του ακινήτου όταν ζητηθεί η οριστική εγγραφή και πληρωθεί το τέλος, κάτι που πρέπει να κάνει μέσα σε 30 ημέρες όποιος ζήτησε το κληρονομητήριο (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 24· Νόμος αρ. 110/2018, άρθρο 112). Την υπηρεσία του e-Albania (της κρατικής πύλης υπηρεσιών), "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (αίτηση εγγραφής της πράξης κληρονομιάς, KP5), μπορεί να τη χρησιμοποιήσει και ο συμβολαιογράφος για εσάς:

• Ανεβάστε το κληρονομητήριο, ή την απόφαση του δικαστηρίου για τις παλαιότερες κληρονομιές, και το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης για το περιουσιακό καθεστώς όταν το κληρονομητήριο δεν το αναφέρει.
• Πληρώστε τον λογαριασμό μέσα σε 30 ημέρες και στείλτε ταχυδρομικά τα πρωτότυπα στην τοπική διεύθυνση του ASHK.
• Η απάντηση έρχεται στα "Dokumentet e mia" (Τα έγγραφά μου), μέσα σε 8 εργάσιμες ημέρες όταν το ακίνητο δεν είναι ψηφιοποιημένο.

Το τέλος πληρώνεται για κάθε ακίνητο (VKM αρ. 389/2020, σημείο 5), και κάθε ημέρα καθυστέρησης κοστίζει το 10% του τέλους, έως 300.000 λεκ (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 25).

Επίσημες πληροφορίες για τα ακίνητα του θανόντος ζητήστε στο e-Albania με την υπηρεσία του ASHK "Informacion zyrtar i pasurisë" (επίσημη πληροφορία ακινήτου, αρ. 63, 2.000 λεκ), αποδεικνύοντας το έννομο συμφέρον σας ως κληρονόμος. Ένα σπίτι χωρίς εγγεγραμμένο τίτλο πρέπει πρώτα να αποκτήσει τίτλο, γιατί το ASHK απορρίπτει πράξεις που δεν έχουν συνέχεια με τους εγγεγραμμένους τίτλους (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 24): δείτε τις κατοικίες χωρίς τίτλο ιδιοκτησίας. Ένα λάθος του ASHK στην καρτέλα διορθώνεται δωρεάν (Νόμος αρ. 111/2018, άρθρο 16): δείτε τα λάθη στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

Μετά την εγγραφή: συνιδιοκτησία και διανομή

Οι κληρονόμοι γίνονται συνιδιοκτήτες σύμφωνα με τα μερίδια του κληρονομητηρίου: μοιράζονται τα έσοδα και τα έξοδα, και όποιος χρησιμοποιεί μόνος του το ακίνητο οφείλει στους άλλους αποζημίωση από την ημέρα που του τη ζητούν γραπτώς (Αστικός Κώδικας, άρθρα 200 έως 202). Ολόκληρο το ακίνητο πωλείται μόνο με τη συναίνεση όλων, ενώ ο καθένας πρέπει να προσφέρει πρώτα το δικό του μερίδιο στους συνιδιοκτήτες (άρθρα 204 και 208).

Η διανομή μπορεί να ζητηθεί οποτεδήποτε, με συμφωνία σε συμβολαιογράφο ή στο δικαστήριο (άρθρα 353 και 354). Το δικαστήριο διανέμει το ακίνητο αυτούσιο, το αφήνει σε όσους εξοφλούν τα μερίδια των άλλων ή το πουλά σε πλειστηριασμό, και αφήνει την οικογενειακή κατοικία σε όποιον μένει εκεί ή την έχει μεγαλύτερη ανάγκη (άρθρο 207).

Η δωρεά του μεριδίου σας σε αδελφό ή αδελφή δεν φορολογείται (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρο 60): δείτε τη δωρεά ακινήτου μέσα στην οικογένεια. Για την τιμή των μεριδίων, ξεκινήστε με μια δωρεάν εκτίμηση ακινήτου, και όταν αποφασίσετε να το πουλήσετε όλοι μαζί, μπορείτε να πουλήσετε μέσω μεσίτη· οι έλεγχοι του αγοραστή περιγράφονται στο άρθρο για την αγορά ενός κληρονομημένου ακινήτου.

Όταν ο κληρονόμος ζει στο εξωτερικό

• Το κληρονομητήριο: δεν χρειάζεται να έρθετε, το ζητά ένας άλλος κληρονόμος (Αστικός Κώδικας, άρθρο 348).
• Η αποποίηση: 6 μήνες από τον θάνατο, και με ειδικό πληρεξούσιο (άρθρα 333 και 335).
• Το πληρεξούσιο: τα προξενεία δεν εκδίδουν πληρεξούσια για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτων (e-Albania), γι' αυτό γίνονται σε τοπικό συμβολαιογράφο, με apostille και μετάφραση: δείτε το ειδικό πληρεξούσιο από το εξωτερικό.
• Ο νόμος: για τα ακίνητα στην Αλβανία ισχύει το αλβανικό δίκαιο ακόμη κι όταν ο θανών ζούσε στο εξωτερικό, εκτός αν έχει επιλέξει, με τη μορφή διαθήκης, το δίκαιο του κράτους του οποίου ήταν πολίτης ή όπου ζούσε· η διαθήκη που έγινε στο εξωτερικό είναι έγκυρη ως προς τον τύπο, μεταξύ άλλων, όταν τηρεί το δίκαιο της χώρας όπου συντάχθηκε (Νόμος αρ. 10428/2011, άρθρα 33 και 35).
• Ο φόρος: οι απαλλαγές ισχύουν και για τους μη κατοίκους (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρο 60). Πώς πουλιέται ένα ακίνητο χωρίς να έρθετε στην Αλβανία εξηγεί το άρθρο για την πώληση ακινήτου από το εξωτερικό.

Οι ημερομηνίες που άλλαξαν τους κανόνες

Συχνές ερωτήσεις