Ereditare un immobile in Albania nel 2026: certificato di eredità, scadenze, costi e registrazione all'ASHK

Quando muore il proprietario di una casa in Albania, gli eredi acquistano l'eredità in quel momento (Codice civile, articolo 330), ma al catasto l'immobile resta intestato al defunto. Per venderlo, dividerlo o ipotecarlo vi servono due passaggi: il certificato di eredità (dëshmia e trashëgimisë), che il notaio rilascia per 10.000 lek (15.000 lek quando c'è un testamento), e la sua registrazione all'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) entro 30 giorni, con 2.000 lek per ogni immobile. Figli, coniuge, genitori, fratelli e sorelle non pagano imposte su un immobile ereditato in Albania.

Certificato di eredità legittima dal notaio; 15.000 lek con testamento

10.000 lek

Registrazione all'ASHK per ogni immobile, entro 30 giorni

2.000 lek

Termine per rinunciare all'eredità; 6 mesi se vivete all'estero

3 o 6 mesi

Imposta per figli, coniuge, genitori, fratelli e sorelle

0 lek

Chi eredita: per legge o per testamento

Quando non c'è testamento, oppure il testamento è nullo o riguarda solo una parte del patrimonio, l'eredità si divide secondo la legge, per ordini: un ordine eredita solo quando non ci sono eredi dell'ordine precedente (Codice civile, articoli 317 e 369).

Quando non ci sono eredi dei primi tre ordini, il coniuge prende tutto (articolo 361). I figli adottivi ereditano come gli altri figli (articolo 362).

Esempio: l'appartamento comprato durante il matrimonio

Quando i coniugi non hanno scelto un altro regime patrimoniale, metà di un appartamento comprato durante il matrimonio appartiene al coniuge superstite e non entra nell'eredità (Codice della famiglia, articoli 96 e 103; Codice civile, articolo 358; Legge n. 110/2018, articolo 112). Se il padre lascia la moglie e due figli, la sua metà si divide in tre parti: la madre resta con 1/2 + 1/6 = 2/3 dell'appartamento e ciascun figlio con 1/6. I beni che il defunto aveva ereditato o ricevuto in donazione sono beni personali e si ereditano per intero (Codice della famiglia, articolo 77).

Quando c'è un testamento

Il testamento è olografo, scritto interamente a mano, datato e firmato, oppure notarile (Codice civile, articoli da 392 a 397); se è stato registrato, il notaio lo trova tramite il Registro nazionale dei testamenti (Legge n. 110/2018, articolo 111). Non può togliere la quota di legittima ai figli minorenni e agli eredi inabili al lavoro, come gli uomini dai 60 anni, le donne dai 55 anni e gli invalidi di primo e secondo gruppo (articoli 371 e 379). Come si redige un testamento dal notaio e quanto costa, lo spiega l'articolo sul testamento notarile per l'immobile.

L'articolo 377, che consentiva il testamento a favore di chiunque solo quando il defunto non aveva discendenti, ascendenti, fratelli o sorelle, è stato dichiarato incompatibile con la Costituzione (Corte costituzionale, decisione n. 69 del 27 dicembre 2023) e nel Codice aggiornato al 10 agosto 2026 non è stato sostituito. Poiché vale la legge in vigore al momento dell'apertura della successione (articolo 318/2), per un testamento contestato chiedete una consulenza legale.

Come si ottiene il certificato di eredità dal notaio

Il certificato di eredità è l'atto notarile che attesta chi sono gli eredi del defunto e quale quota spetta a ciascuno. Il certificato di eredità legittima lo rilascia il notaio del comune in cui il defunto aveva l'ultima residenza; quando c'è un testamento, il notaio presso cui l'ultimo testamento è stato redatto o depositato (Codice civile, articolo 348). La legge non fissa un termine per chiederlo, ma senza di esso non potete registrare l'immobile.

Foto: Gabrielle Henderson / Unsplash

Basta la richiesta di un solo erede: il notaio redige tante copie quanti sono gli eredi e gli altri le ritirano in seguito (articolo 348). La Camera nazionale dei notai controlla entro 3 giorni i registri dei testamenti e dei certificati, e il notaio, entro 3 giorni dalla risposta, rilascia il certificato o vi indirizza al notaio competente (Legge n. 110/2018, articolo 111). Una copia del certificato va al catasto (articolo 113).

Quando serve il tribunale

Il notaio non risolve le controversie: quando il testamento è contestato, quando un erede escluso chiede la sua quota o quando non siete d'accordo sulla divisione, decide il tribunale dell'ultimo domicilio del defunto (Codice di procedura civile, articolo 46). L'azione dell'erede per la propria quota non si prescrive, salvo l'usucapione di singoli beni (Codice civile, articoli 349 e 351). Prima della Legge n. 121/2013 il certificato lo rilasciava il tribunale, e l'ASHK accetta ancora quelle sentenze.

Rinuncia, debiti e scadenze

L'eredità non si accetta con una dichiarazione: la acquistate con la morte di chi la lascia (Codice civile, articoli 330 e 331). Se non la volete, rinunciate davanti al notaio, di persona o con procura speciale, entro i termini indicati nella tabella (articoli 333 e 335). Per questa dichiarazione il tariffario non prevede una voce specifica: la voce "Dichiarazione con altro contenuto" costa 2.000 lek, mentre "Dichiarazione di rinuncia alla proprietà" 3.000 lek (Istruzione n. 22/2020).

I debiti del defunto e le spese funebri li pagano gli eredi in proporzione alle quote, ma non oltre il valore che ricevono (Codice civile, articolo 341). Per sapere cosa comprende l'eredità, il notaio può redigerne l'inventario per 6.000 lek (articolo 343; Istruzione n. 22/2020).

Quanto costa e quando si pagano le imposte

Le tariffe notarili non sono cambiate dal 2020, mentre quelle dell'ASHK sono aumentate con la Decisione del Consiglio dei ministri (VKM) n. 462/2025. Per la vendita, vedete le tariffe del notaio per la compravendita.

Una madre e due figli che ereditano per legge un appartamento pagano 12.000 lek, circa 131 € (1 € = 91,65 lek, Banca d'Albania, 9 ottobre 2026): 10.000 dal notaio e 2.000 all'ASHK. Con la richiesta del notaio all'ASHK e un certificato di proprietà per ciascuno, si arriva a 25.000 lek, circa 273 €.

L'imposta di successione

La Legge n. 29/2023 tassa l'eredità al 15%, con ampie esenzioni (articolo 60):

• Senza imposta: i figli e i discendenti che ne prendono il posto, il coniuge, i genitori, i fratelli e le sorelle.
• Gli altri, come i nonni, i figli di fratelli e sorelle o una persona indicata nel testamento, non pagano per beni immobili fino a 5.000.000 lek a persona, circa 54.600 €. Oltre questo valore, l'imposta del 15% si calcola come in una vendita: sulla differenza tra il valore dell'immobile secondo il prezzo di riferimento, o l'ultimo valore tassato se è più alto, e il valore a cui lo aveva acquistato il defunto. Si paga prima della registrazione (Istruzione n. 34/2023, punti 2.3 e 4.1).

Quando lo vendete in seguito, l'imposta del 15% sulla plusvalenza si calcola con il valore registrato negli atti o nella rivalutazione oppure, per gli edifici, con il costo d'uso ufficiale (kosto e shfrytëzimit) dell'anno in cui è stato registrato il certificato (punto 4.3): gli esempi sono nell'articolo sull'imposta del 15% quando vendete un immobile. La rivalutazione con imposta del 5% è aperta fino al 31 dicembre 2026 (Legge n. 85/2025): vedete la guida alla rivalutazione.

Come si registra l'eredità all'ASHK

Il notaio comunica il certificato al catasto solo come registrazione provvisoria; i vostri nomi entrano nella scheda dell'immobile quando si chiede la registrazione definitiva e si paga la tariffa, cosa che chi ha chiesto il certificato deve fare entro 30 giorni (Legge n. 111/2018, articolo 24; Legge n. 110/2018, articolo 112). Il servizio su e-Albania (il portale dei servizi pubblici), "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (domanda di registrazione dell'atto di eredità, KP5), può usarlo anche il notaio per voi:

• Caricate il certificato, o la sentenza del tribunale per le eredità più vecchie, e il certificato di stato civile per il regime patrimoniale quando il certificato non lo indica.
• Pagate la fattura entro 30 giorni e spedite per posta gli originali alla direzione locale dell'ASHK.
• La risposta arriva in "Dokumentet e mia" (I miei documenti), entro 8 giorni lavorativi quando l'immobile non è digitalizzato.

La tariffa si paga per ogni immobile (VKM n. 389/2020, punto 5), e ogni giorno di ritardo costa il 10% della tariffa, fino a 300.000 lek (Legge n. 111/2018, articolo 25).

Informazioni ufficiali sugli immobili del defunto si chiedono su e-Albania con il servizio dell'ASHK "Informacion zyrtar i pasurisë" (informazione ufficiale sull'immobile, n. 63, 2.000 lek), dimostrando l'interesse legittimo come erede. Una casa senza titolo registrato deve prima ottenere un titolo, perché l'ASHK respinge gli atti che non sono in continuità con i titoli registrati (Legge n. 111/2018, articolo 24): vedete le abitazioni senza titolo di proprietà. Un errore dell'ASHK nella scheda si corregge gratuitamente (Legge n. 111/2018, articolo 16): vedete gli errori nel certificato di proprietà.

Dopo la registrazione: comproprietà e divisione

Gli eredi diventano comproprietari secondo le quote del certificato: dividono redditi e spese, e chi usa l'immobile da solo deve agli altri un compenso dal giorno in cui glielo chiedono per iscritto (Codice civile, articoli da 200 a 202). L'intero immobile si vende solo con il consenso di tutti, mentre ciascuno deve offrire prima la propria quota agli altri comproprietari (articoli 204 e 208).

La divisione si può chiedere in qualsiasi momento, con un accordo davanti al notaio o in tribunale (articoli 353 e 354). Il tribunale divide l'immobile in natura, lo assegna a chi paga le quote degli altri o lo vende all'asta, e lascia la casa di abitazione a chi ci vive o ne ha più bisogno (articolo 207).

La donazione della propria quota a un fratello o a una sorella non è tassata (Legge n. 29/2023, articolo 60): vedete la donazione dell'immobile in famiglia. Per il prezzo delle quote, partite da una valutazione gratuita dell'immobile, e quando decidete di venderlo tutti insieme potete vendere con un agente; i controlli dell'acquirente sono nell'articolo sull'acquisto di un immobile ereditato.

Quando l'erede vive all'estero

• Il certificato: non dovete venire, lo può chiedere un altro erede (Codice civile, articolo 348).
• La rinuncia: 6 mesi dalla morte, anche con procura speciale (articoli 333 e 335).
• La procura: i consolati non rilasciano procure per il trasferimento della proprietà di beni immobili (e-Albania), quindi si fanno davanti al notaio locale, con apostille e traduzione: vedete la procura speciale dall'estero.
• La legge: per gli immobili in Albania vale la legge albanese anche quando il defunto viveva all'estero, salvo che abbia scelto, nella forma del testamento, la legge dello Stato di cui era cittadino o in cui viveva; il testamento fatto all'estero è valido quanto alla forma, tra l'altro, quando rispetta la legge del Paese in cui è stato fatto (Legge n. 10428/2011, articoli 33 e 35).
• Le imposte: le esenzioni valgono anche per i non residenti (Legge n. 29/2023, articolo 60). Come si vende un immobile senza venire in Albania lo spiega l'articolo sulla vendita dell'immobile dall'estero.

Le date che hanno cambiato le regole

Domande frequenti