Terremoto e il vostro palazzo in Albania: come verificare la sicurezza dell'edificio prima di comprare casa

Prima di comprare casa in Albania in una zona a rischio sismico, come Tirana e Durazzo, chiedete quattro documenti: il permesso di costruire, il progetto strutturale, il verbale di collaudo e il certificato di agibilità (certifikata e përdorimit). Insieme dimostrano che il palazzo è stato progettato e costruito secondo le norme tecniche antisismiche ed è stato controllato da ingegneri abilitati. Se il palazzo è vecchio, sanato, ha piani aggiunti o crepe nella struttura, commissionate anche una perizia di stabilità strutturale (aktekspertizë) a un ingegnere strutturista abilitato prima di versare la caparra.

Magnitudo del terremoto del 26 novembre 2019 (USGS)

6,4

Vittime, secondo la valutazione dei bisogni post-catastrofe

51

Danni e perdite in 11 comuni (PDNA, febbraio 2020)

985 mln €

Anno delle norme tecniche antisismiche KTP-N.2-89

1989

Che cosa ci ha insegnato il terremoto del 26 novembre 2019?

Il terremoto del 26 novembre 2019 ha mostrato che il rischio non è teorico e che la maggior parte dei danni ricade sulle abitazioni. Secondo l'USGS, la scossa è avvenuta alle 03:54 ora albanese, con magnitudo 6,4 e a una profondità di circa 22 km, circa 15 km a ovest-sudovest di Mamurras. La Delegazione dell'UE, che ha pubblicato la valutazione dei bisogni post-catastrofe (PDNA) il 5 febbraio 2020, ha riportato 51 vittime, 17.000 sfollati e oltre 200.000 persone colpite in 11 comuni.

Foto: Nemika F / Pexels

Secondo la stessa valutazione, l'effetto complessivo della catastrofe ha superato i 980 milioni di €, mentre i bisogni per la ricostruzione hanno raggiunto quasi 1,08 miliardi di €, di cui le abitazioni rappresentavano quasi il 76%. Due mesi prima, il 21 settembre 2019, nella stessa zona era stato registrato un terremoto di magnitudo 5,6, con epicentro vicino a Shijak (USGS).

Perché è importante per chi compra: lo stesso palazzo può superare un terremoto senza danni strutturali oppure diventare inagibile, a seconda del progetto, dei materiali e di come è stato costruito. Questa differenza la mostrano i documenti, non la facciata.

Secondo quali norme sono progettati i palazzi in Albania?

Le norme tecniche antisismiche albanesi sono le KTP-N.2-89, del 1989. Il Controllo Supremo dello Stato (KLSH, la Corte dei conti albanese), in un rapporto sulla qualità delle costruzioni descritto dal quotidiano Shqiptarja nel dicembre 2019, ha osservato che queste norme sono ancora in vigore e che sono state scritte per edifici che raramente superavano i 5 o 6 piani, mentre molti palazzi nuovi superano i 10 piani.

Parallelamente, la Direzione generale della normazione (DPS) ha adottato l'Eurocodice 8 come norma albanese: SSH EN 1998-1 per gli edifici, rivista con SSH EN 1998-1-1:2024. Dopo il terremoto, anche la decisione del governo sulle perizie degli edifici danneggiati (Decisione del Consiglio dei Ministri, VKM, n. 26/2020) fa riferimento alla norma SSH EN 1998-3:2005 per la valutazione delle strutture. Nel luglio 2024, l'Istituto di Geoscienze e l'Università Politecnica di Tirana hanno organizzato un simposio sul Modello nazionale di pericolosità sismica 2024.

Per chi compra, il messaggio pratico è semplice: l'età del palazzo non basta come prova. Chiedete secondo quali norme è stato fatto il calcolo strutturale e fatevelo indicare per iscritto nella relazione del progetto strutturale.

Quali documenti dimostrano che il palazzo è sicuro?

I documenti principali sono quattro e ciascuno mostra una fase diversa: progettazione, direzione lavori, controllo finale e autorizzazione ad abitare. Il regolamento sullo sviluppo del territorio (VKM n. 408/2015, articolo 15) richiede che la domanda di permesso di costruire contenga il progetto strutturale e la dichiarazione del progettista abilitato che il progetto è conforme alla legge, "comprese le disposizioni antisismiche".

Durante la costruzione, il direttore dei lavori abilitato redige verbali di controllo per ogni fase, tra cui il tracciamento della struttura, il completamento delle fondazioni e della quota zero e il completamento dell'ossatura (VKM n. 408/2015, articolo 27/1). Il collaudo è il controllo finale dei lavori da parte di un collaudatore abilitato, che attesta che la costruzione è stata eseguita secondo il progetto. Per il certificato di agibilità si presentano il verbale di collaudo, la relazione del direttore dei lavori, i verbali di controllo, il progetto as built e la polizza di responsabilità del costruttore (articolo 27/2).

Secondo la scheda informativa dell'Agenzia per lo sviluppo del territorio (AZHT), il certificato di agibilità si richiede solo online su e-Albania (il portale dei servizi pubblici), gratuitamente, e viene rilasciato entro 30 giorni. L'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) registra il palazzo completato e apre le schede catastali degli appartamenti dopo aver ricevuto questo certificato (Legge n. 111/2018, articolo 51). L'elenco completo dei documenti per l'acquisto si trova in i documenti per comprare casa.

La polizza decennale per i palazzi nuovi

Se comprate dal costruttore, la legge lo obbliga a consegnarvi, insieme al contratto di trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale con l'acquirente come beneficiario. Copre i danni quando, a causa del terreno o di un difetto di costruzione, l'edificio crolla in tutto o in parte, presenta un evidente pericolo di crollo o ha altri gravi difetti (Legge n. 107/2014, articolo 42, punto 9). Chiedetela dal notaio.

Quando conviene una perizia di stabilità strutturale?

La perizia di stabilità strutturale (aktekspertizë qëndrueshmërie) è la valutazione scritta di un ingegnere su quanto è stabile l'edificio. Conviene quando mancano documenti o quando il palazzo è cambiato rispetto al progetto, e la esegue un ingegnere strutturista abilitato, che raccoglie i progetti, misura la struttura, controlla i danni e dà un giudizio ingegneristico sulla stabilità. I casi tipici sono:

• Palazzo costruito prima degli anni '90 senza un progetto reperibile in archivio
• Piani o mansarde aggiunti in seguito, oppure palazzo sanato
• Pilastri o muri portanti tagliati al piano terra per negozi
• Crepe diagonali nei muri o crepe in pilastri e travi
• Palazzo danneggiato nel terremoto del 2019 di cui non sapete come è stato classificato

Per una perizia privata non esiste una tariffa ufficiale, quindi il prezzo lo stabilisce l'ingegnere. Come riferimento, la VKM n. 26/2020 ha fissato per gli edifici danneggiati DS4 e DS5 tariffe di 40 lek/m² per la perizia, 150 lek/m² per il rilievo geometrico quando manca il progetto, 200 lek/m² per le prove di laboratorio e 300 lek/m² per lo studio approfondito. Questa decisione riguarda la ricostruzione dopo il terremoto, non il libero mercato.

Che cosa significano DS1 a DS5?

Dopo il terremoto del 2019, i danni agli edifici sono stati classificati su una scala da DS1 a DS5, dove DS1 è il danno più lieve e DS5 il più grave (atto normativo n. 9/2019, secondo il centro Citizens, Qendra Citizens). I residenti degli edifici DS1-DS3 hanno ricevuto fondi in lek in base al danno, mentre gli edifici DS4 e DS5 sono stati sottoposti a una perizia approfondita, con parere finale dell'Istituto delle Costruzioni (VKM n. 26/2020).

Per gli edifici DS4, quando la riparazione della struttura costava oltre il 70% di una costruzione da zero, l'autorità poteva disporre la demolizione obbligatoria. Se il venditore vi dice che il palazzo "è stato controllato dopo il terremoto", chiedete l'atto con il grado di danno e, dal DS3 in su, il documento della riparazione o del rinforzo.

Come controllare il palazzo durante la visita?

Molti segnali si vedono senza strumenti, anche se non sostituiscono la perizia. Visitate la cantina, il piano terra e le scale, non solo l'appartamento. Per gli altri controlli all'interno dell'abitazione, come umidità, impianti e finestre, leggete il controllo dell'appartamento prima dell'acquisto.

Le modifiche al vostro appartamento contano per tutto il palazzo: eliminare un muro portante o chiudere il balcone con materiali pesanti incide sulla struttura. Che cosa è consentito lo spiega la chiusura del balcone e le modifiche all'appartamento.

L'assicurazione sulla casa copre il terremoto?

Sì, se la polizza indica il terremoto tra i rischi assicurati. L'Autorità di vigilanza finanziaria (AMF) descrive l'assicurazione contro l'incendio e i rischi aggiuntivi come copertura per le perdite "a seguito di incendio, terremoto, alluvioni" e altro, ma ogni polizza copre solo i rischi che elenca. Leggete l'elenco dei rischi e la franchigia prima di firmare.

Il Ministero delle Finanze ha posto in consultazione pubblica, dal 23 luglio al 20 agosto 2025, un disegno di legge "Sull'assicurazione obbligatoria delle abitazioni contro i terremoti". Al 26 ottobre 2026 non lo abbiamo trovato pubblicato come legge, quindi l'assicurazione resta volontaria, salvo quando la richiede la banca per il mutuo. Come funziona la polizza richiesta dalle banche lo spiega l'assicurazione della casa e il mutuo.

Palazzo nuovo o vecchio: quale è più sicuro?

Non esiste una risposta in base all'età. Un palazzo nuovo con permesso, progetto strutturale, direzione lavori e collaudo documentati offre più prove di un palazzo vecchio senza archivio. Ma anche un palazzo vecchio ben mantenuto, senza modifiche strutturali, può essere una buona scelta dopo una perizia. Il confronto completo di costi e rischi si trova in appartamento nuovo o vecchio.

Se comprate sulla carta, i controlli iniziano prima della caparra: il permesso, il progetto e l'avanzamento dei lavori. I passaggi sono in come comprare un appartamento in costruzione, i prezzi per zona in il prezzo degli appartamenti a Tirana e le offerte in appartamenti in vendita a Tirana.