Controllare un appartamento prima di comprare casa in Albania: 30 punti, dalle crepe alle bollette di luce e acqua

Il controllo di un appartamento prima di comprare casa in Albania ha tre parti: l'appartamento stesso (crepe, umidità, acqua, impianto elettrico, finestre e rumore), il condominio (ascensore, terrazza di copertura, parcheggio e amministrazione) e i debiti che potrebbero restare a voi con OSHEE (il fornitore di energia elettrica), con l'acquedotto, con il comune e con l'amministratore. Fatelo prima della caparra, in due visite, una di giorno e una di sera. Qui sotto trovate i 30 punti di controllo e le regole ufficiali collegate, verificate il 10 ottobre 2026.

Foto principale: RDNE Stock project / Pexels

Fornitura media d'acqua al giorno in Albania nel 2025; a Tirana 17 ore, a Durazzo 10,9 (ERRU)

17,2 ore

Ispezione periodica dell'ascensore in un condominio residenziale (Decisione del Consiglio dei Ministri n. 1056/2015)

12 mesi

Cambio di intestatario del contratto di energia con OSHEE, quando non c'è debito o il debito viene accollato

300 lek

Termine per contestare i vizi dell'immobile acquistato, dalla consegna (Codice civile, articolo 756)

5 anni

hyrja.al non valuta lo stato degli immobili pubblicati né la qualità costruttiva, quindi questi controlli li fate voi o uno specialista scelto da voi. I documenti di proprietà si verificano a parte, presso l'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): vedete il certificato di proprietà online e i documenti per comprare casa.

Come riconoscere le crepe che richiedono un ingegnere?

Le crepe sottili nell'intonaco sono comuni e spesso solo estetiche. Attenzione invece alle crepe diagonali che partono dagli angoli di porte e finestre, a quelle su travi o pilastri, alle porte che si incastrano e ai pavimenti inclinati. In questi casi, o quando il palazzo è vecchio, chiedete prima della caparra il parere scritto di un ingegnere strutturista abilitato; approfondimento in terremoto e sicurezza del palazzo.

Foto: Marina Zasorina / Pexels

Chiedete anche se sono stati abbattuti dei muri. Di regola i muri portanti non fanno parte della vostra unità, anche quando si trovano dentro l'appartamento, e nessuna modifica deve compromettere la stabilità dell'edificio (Legge n. 55/2025 sulla comproprietà, articoli 5 e 40). Per le altre modifiche, leggete la chiusura del balcone e le modifiche all'appartamento.

Dove si nascondono umidità e muffa?

L'umidità compare dove l'aria circola poco: negli angoli dei muri esterni, dietro gli armadi, sotto le finestre e sul soffitto del bagno. Cercate macchie, bolle nella vernice e puntini neri, e annusate l'aria; una pittura fresca in un solo angolo è un motivo per fare domande. L'Organizzazione Mondiale della Sanità collega umidità e muffa negli ambienti interni a più sintomi respiratori, allergie e asma.

All'ultimo piano chiedete quando è stata riparata la terrazza di copertura: è proprietà comune e si mantiene con i soldi di tutti i comproprietari (Legge n. 55/2025, articoli 6 e 38). Per un'infiltrazione dal piano di sopra risponde il proprietario che l'ha causata (articolo 41); chiedete se è stata eliminata la causa, non solo la macchia.

Come si controllano acqua, scarichi e impianto elettrico?

Aprite contemporaneamente il rubinetto della cucina e la doccia per vedere la pressione, tirate lo sciacquone e osservate se gli scarichi defluiscono in fretta e senza odori, e cercate gocce sotto i lavandini e intorno allo scaldabagno. Chiedete quante ore al giorno arriva l'acqua e se il palazzo ha serbatoio e pompa. Secondo il Rapporto di Performance 2025 dell'ERRU, l'ente regolatore dell'acqua, la fornitura media era di 17,2 ore al giorno: 24 ore solo nella zona di Alessio, 10,9 a Durazzo e 4 a Kamza. Sono medie per tutta la zona servita da ciascuna società, quindi chiedete anche ai vicini com'è nel palazzo.

Nel quadro elettrico cercate interruttori automatici per le diverse linee e un interruttore differenziale (salvavita), che toglie la corrente in caso di dispersione. Controllate se le prese hanno la messa a terra, perché nei palazzi vecchi può mancare. Per un impianto vecchio chiedete un preventivo a un elettricista; i costi dei lavori sono in ristrutturare un appartamento nel 2026.

Cosa guardare in finestre, luce e rumore?

Aprite e chiudete ogni finestra: la condensa tra i vetri del doppio vetro indica che la tenuta è persa, mentre le guarnizioni screpolate fanno entrare aria, rumore e umidità. Le bollette dell'energia di un inverno e di un'estate mostrano quanto costano riscaldamento e raffrescamento; il confronto completo è nell'articolo sulle spese mensili dell'appartamento.

Tornate di sera, possibilmente nel fine settimana, e ascoltate con le finestre chiuse e aperte: la strada, i locali, l'ascensore e le pompe del palazzo. Come piano ed esposizione influiscono su luce, prezzo e bollette lo spiega l'articolo su piano, esposizione e vista.

Cosa controllare nel condominio?

Terrazza di copertura, facciata, scale e ascensore sono proprietà comune, e le loro riparazioni le pagate anche voi secondo la vostra quota (Legge n. 55/2025, articoli 6, 38 e 39). Salite fino all'ultimo piano e guardate cantina e facciata: intonaco che cade e ferri arrugginiti a vista sono un motivo per fare domande.

L'ascensore

In cabina deve esserci una targa con la portata, il numero di persone e le date dell'ispezione periodica, l'ultima e la prossima (Decisione del Consiglio dei Ministri n. 1056/2015, punto 3.2). In un condominio residenziale l'ispezione la fa un organismo autorizzato una volta ogni 12 mesi e la manutenzione almeno una volta al mese (punti 7.5 e 10.5). Se ne occupa l'amministratore (Legge n. 55/2025, articolo 26), mentre la vigilanza spetta all'Ispettorato centrale di vigilanza del mercato, ex ISHMT.

Il parcheggio

Se il prezzo include un posto auto o un garage, chiedete che sia registrato all'ASHK come bene a sé: la Legge n. 55/2025 elenca i parcheggi tra le parti comuni quando non sono destinati a un uso individuale (articolo 6). Approfondimento in posto auto e garage.

Amministrazione e vicini

Chiedete quanto si paga di amministrazione, cosa copre e se c'è un fondo di riserva. La quota si calcola in base alle spese e alla quota di ciascuno, le modalità di pagamento le decide l'assemblea, e per ogni mese di ritardo si aggiunge un interesse pari al 30% della quota (Legge n. 55/2025, articoli 32 e 33). Quando le quote non vengono pagate per almeno 12 mesi, o il debito raggiunge lo 0,5% del valore dell'appartamento, l'amministratore può iscrivere all'ASHK, con decisione del consiglio direttivo, un vincolo che blocca la vendita finché il debito non è saldato (articolo 34).

I lavori importanti, come un nuovo ascensore, si approvano con almeno il 75% delle quote (articolo 39) e li pagate anche voi; approfondimento in l'amministrazione del condominio. Poi parlate con un vicino: in cinque minuti scoprite su infiltrazioni, rumori e acqua più che in un'ora con il venditore.

Come sapere se ci sono debiti per luce, acqua e tasse?

Chiedete al venditore attestazioni scritte per ogni obbligo, prima della caparra o almeno prima del pagamento finale.

Energia. Secondo il regolamento dell'Ente regolatore dell'energia (ERE), l'intestatario del contratto risponde dell'energia consumata fino alla cessazione del contratto (punto 6.6). Però OSHEE cambia il nome dell'intestatario solo quando il cliente non ha debiti, oppure quando qualcuno si accolla il debito con una dichiarazione notarile; il servizio costa 300 lek. L'attestato di assenza di debiti lo richiede l'intestatario sul portale online di OSHEE; i passi dopo l'acquisto sono in dopo l'acquisto della casa: i primi passi.

Acqua e tasse. A Tirana la bolletta dell'acqua delle famiglie comprende anche la rata mensile della tassa sull'edificio e della tariffa di pulizia, che Ujësjellës Kanalizime Tiranë (UKT, l'acquedotto di Tirana) riscuote per il Comune (Delibera del Consiglio comunale n. 158/2019, articoli 9, 12 e 42). Una bolletta non pagata può quindi nascondere tasse non pagate, mentre l'ASHK non registra la vendita senza l'attestato del comune per le tasse sulla proprietà (Legge n. 9632/2006, articolo 24). Per le ipoteche, leggete l'ipoteca sull'immobile.

Cosa chiedere al venditore?

Chiedete le risposte per iscritto, anche con un messaggio:

1. Cosa è stato ristrutturato, quando e da chi?
2. Ci sono state infiltrazioni, umidità o danni dai vicini, e come sono stati risolti?
3. Quanto pagate al mese per energia, acqua e amministrazione?
4. Cosa resta nell'appartamento: mobili, elettrodomestici, condizionatori?
5. L'appartamento è affittato, e fino a quando?
6. Avete controversie con i vicini, con l'amministratore o in tribunale?

La domanda sull'affitto ha un peso legale: un contratto di locazione con data certa anteriore alla vendita è opponibile all'acquirente, che deve rispettarlo (Codice civile, articoli 822 e 825). Trasformate le risposte importanti in clausole del contratto preliminare di compravendita, e se i difetti richiedono lavori, confrontate il prezzo con la valutazione gratuita dell'immobile prima di fare un'offerta.

Cosa succede con i difetti che emergono dopo l'acquisto?

Il giorno della consegna controllate di nuovo l'appartamento e annotate in un verbale firmato da entrambe le parti il suo stato e le letture dei contatori, con foto. Per un appartamento comprato da un altro proprietario, il diritto di contestare i vizi si prescrive dopo cinque anni dalla consegna (Codice civile, articolo 756). Per una superficie inferiore a quella del contratto valgono regole specifiche, con un termine di due anni (articoli da 752 a 755): vedete superficie lorda e netta dell'appartamento.

Se ricevete l'appartamento dal costruttore

Con un contratto di appalto avete il diritto di verificare l'appartamento prima della consegna, e se lo ricevete senza alcuna riserva, l'opera si considera accettata (Codice civile, articolo 863). Dopo l'accettazione la garanzia non vale per i vizi che conoscevate o che erano riconoscibili, salvo che siano stati nascosti in malafede; gli altri li denunciate entro 60 giorni dalla scoperta, e l'azione si prescrive dopo due anni dalla consegna (articolo 864). Per crolli o gravi difetti di costruzione il costruttore risponde per dieci anni dal completamento, se li denunciate entro un anno dalla scoperta (articolo 866). Permesso di costruire e certificato di agibilità li verificate seguendo la guida come comprare un appartamento in costruzione; tutti i passaggi sono in come comprare casa in Albania.

Domande frequenti