Проверка квартиры перед покупкой в Албании: 30 пунктов, от трещин до неоплаченных счетов за свет и воду

Проверка квартиры перед покупкой в Албании состоит из трёх частей: сама квартира (трещины, сырость, вода, проводка, окна и шум), дом (лифт, крыша, парковка и управление домом) и долги, которые могут перейти к вам: перед OSHEE (электроснабжающей компанией), водоканалом, муниципалитетом и управляющим домом. Делайте её до внесения задатка, в два визита: днём и вечером. Ниже 30 проверок и официальные правила, на которых они основаны, проверенные 10 октября 2026 года.

Среднее ежедневное водоснабжение в Албании в 2025 году; 17 в Тиране, 10,9 в Дурресе (ERRU)

17,2 часа

Периодическая проверка лифта в жилом доме (решение Совета министров № 1056/2015)

12 месяцев

Смена имени в договоре OSHEE на электроэнергию, если долга нет или он принят на себя

300 леков

Срок для оспаривания дефектов купленной недвижимости с момента передачи (Гражданский кодекс, статья 756)

5 лет

hyrja.al не оценивает состояние публикуемых им квартир в продаже и качество строительства, поэтому эти проверки вы проводите сами или с выбранным вами специалистом. Документы на право собственности проверяются отдельно, в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): см. свидетельство о собственности онлайн и документы для покупки жилья.

Как понять, какие трещины требуют инженера?

Тонкие трещины в штукатурке встречаются часто и нередко являются лишь косметическими. Будьте внимательны к диагональным трещинам от углов дверей и окон, трещинам в балках или колоннах, дверям, которые заедают, и уклону полов. В таких случаях, или если здание старое, попросите лицензированного инженера-конструктора дать письменное заключение до внесения задатка; подробнее в статье землетрясения и безопасность здания.

Фото: Marina Zasorina / Pexels

Спросите также, не сносились ли какие-либо стены. Как правило, несущие стены не входят в вашу квартиру, даже если находятся внутри неё, и никакое изменение не может влиять на устойчивость здания (закон № 55/2025 о сособственности, статьи 5 и 40). По другим переделкам читайте статью застекление балкона и изменения в квартире.

Где прячутся сырость и плесень?

Сырость появляется там, где мало циркуляции воздуха: в углах наружных стен, за шкафами, под окнами и на потолке ванной. Ищите пятна, пузыри в краске и чёрные точки, и доверяйте своему носу; свежая краска только в одном углу повод для вопроса. Всемирная организация здравоохранения связывает сырость и плесень в помещениях с большим числом респираторных симптомов, аллергии и астмы.

На последнем этаже спросите, когда в последний раз ремонтировали крышу-террасу: это общая собственность, и её содержат на деньги всех сособственников (закон № 55/2025, статьи 6 и 38). За протечку с верхнего этажа отвечает владелец, из-за которого она случилась (статья 41); спросите, устранена ли причина, а не только пятно.

Как проверить воду, канализацию и проводку?

Откройте одновременно кран на кухне и душ, чтобы проверить напор, смойте унитаз и посмотрите, быстро ли уходит вода и нет ли запаха, и ищите капли под раковинами и вокруг водонагревателя. Спросите, сколько часов в день идёт вода и есть ли в доме бак и насос. По отчёту ERRU, регулятора водоснабжения, за 2025 год среднее водоснабжение составило 17,2 часа в день: 24 часа только в районе Леша, 10,9 в Дурресе и 4 в Камзе. Это средние значения по всей зоне каждого предприятия, поэтому спросите и соседей, как обстоят дела в вашем доме.

В электрическом щитке ищите автоматы для разных групп и устройство защитного отключения (УЗО), которое отключает ток при утечке. Проверьте, заземлены ли розетки: в старых домах этого может не быть. Для старой проводки попросите электрика дать смету; стоимость работ описана в статье ремонт квартиры в 2026 году.

На что смотреть в окнах, освещении и шуме?

Откройте и закройте каждое окно: конденсат между стёклами двойного остекления показывает, что уплотнение вышло из строя, а потрескавшиеся резиновые уплотнители пропускают воздух, шум и сырость. Счета за энергию за одну зиму и одно лето покажут, сколько стоят отопление и охлаждение; полное сравнение есть в статье о ежемесячных расходах на квартиру.

Вернитесь вечером, желательно в выходной, и послушайте с закрытыми и открытыми окнами: улицу, бары и кафе, лифт и насосы дома. Как этаж и ориентация влияют на свет, цену и счета, объясняется в статье о этаже, ориентации и виде.

Что проверить в доме?

Крыша-терраса, фасад, лестницы и лифт относятся к общей собственности, и ремонт этих частей вы оплачиваете пропорционально своей доле (закон № 55/2025, статьи 6, 38 и 39). Ваша доля (kuota) это ваша часть общей собственности в процентах; она указана в реестре собственности. Поднимитесь на последний этаж и посмотрите подвал и фасад: осыпающаяся штукатурка и видимая ржавая арматура повод задать вопросы.

Лифт

На кабине лифта должна быть табличка с грузоподъёмностью, количеством людей и датами периодической проверки, последней и следующей (решение Совета министров № 1056/2015, пункт 3.2). В жилом доме уполномоченный орган проверяет лифт раз в 12 месяцев, а обслуживают его не реже одного раза в месяц (пункты 7.5 и 10.5). Этим занимается управляющий (закон № 55/2025, статья 26), а надзор осуществляет Центральная инспекция надзора за рынком, ранее ISHMT.

Парковка

Если в цену включено парковочное место или гараж, попросите зарегистрировать его в ASHK как отдельный объект: закон № 55/2025 относит парковку к общим частям, если она не закреплена за конкретным владельцем (статья 6). Подробнее в статье парковочные места и гаражи.

Управление домом и соседи

Спросите, каков взнос на управление домом, что он покрывает и есть ли резервный фонд. Взнос рассчитывается исходя из расходов и доли каждого владельца, собрание решает, как он оплачивается, а за каждый месяц просрочки начисляются проценты в размере 30% от взноса (закон № 55/2025, статьи 32 и 33). Если взносы не оплачены в течение как минимум 12 месяцев или долг достигает 0,5% стоимости квартиры, управляющий может по решению правления зарегистрировать в ASHK ограничение, которое блокирует продажу до погашения долга (статья 34).

Крупные работы, например новый лифт, утверждаются не менее чем 75% долей (статья 39), и вы тоже за них платите; подробнее в статье управление домом. Затем поговорите с соседом: за пять минут вы узнаете о протечках, шуме и воде больше, чем за час с продавцом.

Как узнать, есть ли неоплаченные счета за электричество, воду и налоги?

Попросите продавца дать письменные справки по каждому обязательству, до задатка или хотя бы до последнего платежа.

Электричество. По правилам Энергорегулятора (ERE) держатель договора отвечает за потреблённую электроэнергию до окончания договора (пункт 6.6). Но OSHEE меняет имя держателя договора только тогда, когда у клиента нет долга или кто-то принимает долг на себя нотариальным заявлением; услуга стоит 300 леков. Справка о долге (vërtetim debie) это документ OSHEE, который показывает, есть ли у договора на электроэнергию неоплаченные счета; держатель договора запрашивает её на онлайн-портале OSHEE. Шаги после покупки описаны в статье после покупки жилья: первые шаги.

Вода и налоги. В Тиране в счёт за воду входят также ежемесячный взнос налога на здание и плата за уборку, которые водоканал UKT (Ujësjellës Kanalizime Tiranë, водоканал Тираны) собирает для муниципалитета (решение Муниципального совета № 158/2019, статьи 9, 12 и 42). Неоплаченный счёт может скрывать неоплаченные налоги, а ASHK не регистрирует продажу без справки муниципалитета об налогах на имущество (закон № 9632/2006, статья 24). По ипотеке читайте статью ипотека на недвижимость.

О чём спросить продавца?

Попросите ответы в письменном виде, даже в сообщениях:

1. Что и когда ремонтировали и кто это делал?
2. Были ли протечки, сырость или повреждения от соседей и как их решили?
3. Сколько вы платите в месяц за электричество, воду и управление домом?
4. Что остаётся в квартире: мебель, техника, кондиционеры?
5. Сдаётся ли квартира и до какого срока?
6. Есть ли споры с соседями, управляющим или в суде?

Вопрос об аренде имеет юридический вес: договор аренды с определённым сроком, заключённый до продажи, обязателен для покупателя, который должен его соблюдать (Гражданский кодекс, статьи 822 и 825). Важные ответы превратите в условия предварительного договора купли-продажи, а если дефекты требуют работ, сравните цену с бесплатной оценкой недвижимости до того, как сделать предложение.

Что будет с дефектами, которые появятся после покупки?

В день передачи ещё раз осмотрите квартиру и зафиксируйте её состояние и показания счётчиков с фото в акте приёма-передачи, подписанном обеими сторонами. Для квартиры, купленной у другого владельца, право оспорить дефекты истекает через пять лет после передачи (Гражданский кодекс, статья 756). Отдельные правила действуют для площади меньше указанной в договоре, с двухлетним сроком (статьи 752–755): см. статью общая и полезная площадь квартиры.

Если квартиру берёте у застройщика

По договору на строительство у вас есть право осмотреть квартиру до передачи, и если вы её принимаете без оговорок, работа считается принятой (Гражданский кодекс, статья 863). После приёмки гарантия не покрывает дефекты, о которых вы знали или которые были очевидны, если только они не были скрыты недобросовестно; о прочих сообщают в течение 60 дней после обнаружения, а иск истекает через два года после передачи (статья 864). За обрушение или серьёзные строительные дефекты застройщик отвечает десять лет с момента завершения, при условии что вы сообщите о них в течение года после обнаружения (статья 866). Разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию проверяйте по руководству как купить квартиру в строящемся доме; все шаги описаны в статье как купить жильё в Албании.

Часто задаваемые вопросы