Kontrola bytu před koupí v Albánii: 30 kontrol, od prasklin po nezaplacené účty za elektřinu a vodu

Kontrola bytu před koupí v Albánii má tři části: samotný byt (praskliny, vlhkost, voda, elektroinstalace, okna a hluk), budovu (výtah, střešní terasu, parkování a správu budovy) a dluhy, které by mohly zůstat na vás, vůči OSHEE (dodavateli elektřiny), vodárenské společnosti, obci a správci budovy. Udělejte ji před složením zálohy, ve dvou návštěvách, jedné za denního světla a jedné večer. Níže je 30 kontrol a oficiální pravidla, na nichž stojí, ověřeno 10. října 2026.

Průměrná denní dodávka vody v Albánii v roce 2025; 17 v Tiraně, 10,9 v Drači (ERRU)

17,2 hodiny

Periodická kontrola výtahu v obytné budově (rozhodnutí Rady ministrů č. 1056/2015)

12 měsíců

Změna jména na smlouvě OSHEE za elektřinu, když není dluh nebo je převzat

300 leků

Lhůta pro napadení vad nemovitosti, kterou jste koupili, od předání (Občanský zákoník, článek 756)

5 let

hyrja.al nehodnotí stav bytů na prodej, které zveřejňuje, ani kvalitu jejich provedení, takže tyto kontroly provedete sami nebo s odborníkem, kterého si vyberete. Vlastnické dokumenty se kontrolují zvlášť, u ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): viz certifikát o vlastnictví online a dokumenty pro koupi domu.

Jak poznáte, které praskliny potřebují statika?

Jemné praskliny v omítce jsou běžné a často jen kosmetické. Dávejte pozor na diagonální praskliny vybíhající od rohů dveří a oken, praskliny v trámech nebo sloupech, dveře, které drhnou, a podlahy se sklonem. V těchto případech, nebo když je budova stará, si před složením zálohy vyžádejte od licencovaného statika písemné stanovisko; více v článku zemětřesení a bezpečnost budov.

Foto: Marina Zasorina / Pexels

Zeptejte se také, zda byly odstraněny nějaké zdi. Nosné zdi zpravidla nejsou součástí vaší jednotky, i když jsou uvnitř bytu, a žádná změna nesmí ohrozit stabilitu budovy (zákon č. 55/2025 o správě spoluvlastnictví v budovách, články 5 a 40). Ostatní úpravy popisuje článek zasklení balkonu a změny v bytě.

Kde se schovává vlhkost a plíseň?

Vlhkost se objevuje tam, kde vzduch málo proudí: v rozích vnějších stěn, za skříněmi, pod okny a na stropě koupelny. Hledejte skvrny, bubliny v nátěru a černé tečky a použijte nos; čerstvě natřený jen jeden roh je důvodem k dotazu. Světová zdravotnická organizace spojuje vnitřní vlhkost a plíseň s více dýchacími obtížemi, alergiemi a astmatem.

Pokud je byt v posledním patře, zeptejte se, kdy byla naposledy opravena střešní terasa: je společná a udržuje se penězi všech spoluvlastníků (zákon č. 55/2025, články 6 a 38). Při úniku z patra výše odpovídá vlastník, který jej způsobil (článek 41); zeptejte se, zda byla odstraněna příčina, ne jen skvrna.

Jak zkontrolujete vodu, odpady a elektroinstalaci?

Otevřete současně kuchyňský kohoutek a sprchu, abyste viděli tlak, spláchněte záchod a sledujte, zda se odpad vyprazdňuje rychle a bez zápachu, a hledejte kapky pod umyvadly a kolem ohřívače vody. Zeptejte se, kolik hodin denně teče voda a zda má budova nádrž a čerpadlo. Podle výroční zprávy ERRU z roku 2025, regulátora vodního hospodářství, byl průměrný počet hodin dodávky 17,2 hodiny denně: 24 hodin jen v oblasti Lezhë, 10,9 v Drači a 4 v Kamze. Jde o průměry za celou oblast každého provozovatele, takže se zeptejte i sousedů, jak je to v budově.

V elektrickém rozvaděči hledejte jističe pro jednotlivé okruhy a proudový chránič, který při úniku přeruší proud. Zkontrolujte, zda jsou zásuvky uzemněné, protože ve starých budovách to může chybět. U starého vedení si od elektrikáře nechte udělat cenovou nabídku; náklady na práci jsou v článku rekonstrukce bytu v roce 2026.

Na co se podívat u oken, světla a hluku?

Otevřete a zavřete každé okno: kondenzace mezi skly dvojitého zasklení ukazuje, že těsnění selhalo, a popraskaná gumová těsnění pouštějí vzduch, hluk a vlhkost. Účty za energie z jedné zimy a jednoho léta ukazují, kolik stojí topení a chlazení; úplné srovnání je v článku o měsíčních provozních nákladech bytu.

Vraťte se večer, ideálně o víkendu, a poslouchejte se zavřenými i otevřenými okny: ulici, bary a kavárny, výtah a čerpadla budovy. Jak patro a orientace ovlivňují světlo, cenu a účty, vysvětluje článek o patře, orientaci a výhledu.

Co zkontrolovat v budově?

Střešní terasa, fasáda, schodiště a výtah jsou společné části a za jejich opravy platíte podle svého podílu (zákon č. 55/2025, články 6, 38 a 39). Váš podíl (kuota) je váš díl na společných částech vyjádřený v procentech a uvádí se na listu vlastnictví. Vyjděte až do posledního patra a podívejte se do suterénu a na fasádu: odpadávající omítka a viditelná rezavá výztuž jsou důvodem k dotazům.

Výtah

V kabině výtahu má být štítek s nosností, počtem osob a daty periodické kontroly, poslední a příští (rozhodnutí Rady ministrů č. 1056/2015, bod 3.2). V obytné budově schválený subjekt kontroluje výtah jednou za 12 měsíců a servisuje se nejméně jednou měsíčně (body 7.5 a 10.5). Správce se o to stará (zákon č. 55/2025, článek 26), zatímco dohled vykonává Centrální inspektorát dozoru nad trhem, dříve ISHMT.

Parkování

Pokud cena zahrnuje parkovací místo nebo garáž, požádejte o jejich zápis u ASHK jako samostatnou nemovitost: zákon č. 55/2025 řadí parkování mezi společné části, pokud nebylo přiděleno k individuálnímu užívání (článek 6). Více v článku parkovací místa a garáže.

Správa budovy a sousedé

Zeptejte se, jak vysoký je poplatek za správu budovy, co pokrývá a zda existuje rezervní fond. Poplatek se počítá z výdajů a podílu každého vlastníka, shromáždění rozhoduje o způsobu platby a každý měsíc zpoždění přidává úrok 30% z poplatku (zákon č. 55/2025, články 32 a 33). Pokud poplatky nebyly zaplaceny alespoň 12 měsíců, nebo dluh dosáhne 0,5% hodnoty bytu, může správce na základě rozhodnutí výboru zapsat u ASHK omezení, které blokuje prodej, dokud dluh není zaplacen (článek 34).

Velké práce, například nový výtah, schvaluje alespoň 75% podílů (článek 39) a platíte i za ně; více v článku správa budovy. Pak si promluvte se sousedem: za pět minut se dozvíte víc o únicích, hluku a vodě než za hodinu s prodávajícím.

Jak zjistíte, zda nejsou nezaplacené účty za elektřinu, vodu a daně?

Požádejte prodávajícího o písemná potvrzení pro každý závazek, před zálohou nebo nejpozději před poslední platbou.

Elektřina. Podle předpisů Regulačního úřadu pro energetiku (ERE) odpovídá držitel smlouvy za spotřebu elektřiny až do skončení smlouvy (bod 6.6). OSHEE ale změní jméno držitele smlouvy jen tehdy, když zákazník nemá dluh, nebo když někdo dluh převezme notářsky ověřeným prohlášením; služba stojí 300 leků. Potvrzení o dluhu (vërtetim debie) je dokument OSHEE, který ukazuje, zda má elektroměrová smlouva nezaplacené účty; držitel smlouvy jej žádá na online portálu OSHEE. Kroky po koupi jsou v článku po koupi domu: první kroky.

Voda a daně. V Tiraně zahrnuje měsíční účet za vodu také měsíční splátku daně z budovy a poplatek za úklid, které za obec vybírá UKT (Ujësjellës Kanalizime Tiranë, tiranská vodárenská společnost) (rozhodnutí obecní rady č. 158/2019, články 9, 12 a 42). Nezaplacený účet tedy může skrývat nezaplacené daně, zatímco ASHK neprovede zápis prodeje bez potvrzení obce o daních z nemovitosti (zákon č. 9632/2006, článek 24). O hypotékách si přečtěte hypotéku na nemovitost.

Na co se zeptat prodávajícího?

Odpovědi si vyžádejte písemně, i formou zprávy:

1. Co bylo zrekonstruováno, kdy a kým?
2. Byly úniky, vlhkost nebo škody od sousedů, a jak byly vyřešeny?
3. Kolik měsíčně platíte za elektřinu, vodu a správu budovy?
4. Co v bytě zůstane: nábytek, spotřebiče, klimatizace?
5. Je byt pronajímán, a dokdy?
6. Máte spory se sousedy, se správcem nebo u soudu?

Otázka na nájem má právní váhu: nájemní smlouva s určitou dobou před prodejem je pro kupujícího závazná, který ji musí respektovat (Občanský zákoník, články 822 a 825). Důležité odpovědi převeďte do ustanovení předběžné kupní smlouvy, a pokud vady vyžadují práce, porovnejte cenu s bezplatným oceněním nemovitosti, než uděláte nabídku.

Co dělat s vadami, které se objeví po koupi?

V den předání byt znovu prohlédněte a zapište jeho stav a stavy měřidel s fotkami do předávacího protokolu podepsaného oběma stranami. U bytu koupeného od jiného vlastníka zaniká právo napadnout vady pět let po předání (Občanský zákoník, článek 756). Zvláštní pravidla platí pro plochu menší, než je uvedena ve smlouvě, s dvouletou lhůtou (články 752 až 755): viz hrubá a čistá podlahová plocha bytu.

Pokud byt kupujete od developera

Podle smlouvy o výstavbě máte právo byt před předáním prohlédnout, a pokud jej přijmete bez výhrad, práce se považuje za převzatou (Občanský zákoník, článek 863). Jakmile ji přijmete, záruka se nevztahuje na vady, které jste znali nebo které byly zjevné, pokud nebyly v dobré víře skryty; ostatní nahlašte do 60 dnů od jejich zjištění, a nárok zaniká dva roky po předání (článek 864). U zřícení nebo závažných stavebních vad odpovídá developer deset let od dokončení, pokud je nahlásíte do jednoho roku od jejich zjištění (článek 866). Povolení a certifikát o užívání zkontrolujte podle průvodce jak koupit byt na plán; všechny kroky jsou v článku jak koupit dům v Albánii.

Časté otázky