Inspección del piso antes de comprar en Albania: 30 revisiones, de las grietas a las deudas

Una inspección del piso antes de comprar en Albania tiene tres partes: el piso en sí (grietas, humedad, agua, instalación eléctrica, ventanas y ruido), el edificio (ascensor, azotea, aparcamiento y administración) y las deudas que podrían quedar a tu cargo con OSHEE (la compañía eléctrica), la empresa de agua, el municipio y el administrador del edificio. Hazla antes de pagar la señal, en dos visitas, una de día y otra de noche. Abajo tienes las 30 revisiones y las normas oficiales en las que se basan, verificadas el 10 de octubre de 2026.

Suministro medio diario de agua en Albania en 2025; 17 en Tirana, 10,9 en Durrës (ERRU)

17,2 horas

Inspección periódica del ascensor en un edificio residencial (Decisión del Consejo de Ministros n.º 1056/2015)

12 meses

Cambio de titular del contrato de la luz de OSHEE, cuando no hay deuda o la deuda se asume

300 lek

Plazo para reclamar defectos de un inmueble comprado, desde la entrega (Código Civil, artículo 756)

5 años

hyrja.al no evalúa el estado de los pisos en venta que publica ni la calidad de su construcción, así que haz estas comprobaciones tú mismo o con un especialista que elijas. Los documentos de propiedad se revisan aparte, en ASHK (la Agencia Estatal del Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës): consulta el certificado de propiedad en línea y los documentos para comprar una vivienda.

¿Cómo distingues las grietas que necesitan un ingeniero?

Las grietas finas en el enlucido son comunes y a menudo solo son estéticas. Ten cuidado con las grietas diagonales que salen de las esquinas de puertas y ventanas, las grietas en vigas o columnas, las puertas que rozan y los suelos inclinados. En estos casos, o cuando el edificio es antiguo, pide a un ingeniero estructural con licencia una opinión por escrito antes de pagar la señal; más en terremotos y seguridad del edificio.

Foto: Marina Zasorina / Pexels

Pregunta también si se han quitado paredes. Como regla general, los muros de carga no forman parte de tu unidad, aunque estén dentro del piso, y ningún cambio puede afectar a la estabilidad del edificio (Ley n.º 55/2025 sobre la copropiedad en los edificios, artículos 5 y 40). Para otros cambios, lee cerrar un balcón y cambios en un piso.

¿Dónde se esconden la humedad y el moho?

La humedad aparece donde el aire circula poco: en las esquinas de los muros exteriores, detrás de los armarios, bajo las ventanas y en el techo del baño. Busca manchas, burbujas en la pintura y puntos negros, y usa el olfato: la pintura fresca en una sola esquina es motivo para preguntar. La Organización Mundial de la Salud relaciona la humedad y el moho interiores con más síntomas respiratorios, alergias y asma.

En la última planta, pregunta cuándo se reparó por última vez la azotea: es propiedad común y se mantiene con el dinero de todos los copropietarios (Ley n.º 55/2025, artículos 6 y 38). En caso de una filtración desde el piso de arriba, responde el propietario que la causó (artículo 41); pregunta si se ha solucionado la causa, no solo la mancha.

¿Cómo compruebas el agua, los desagües y la electricidad?

Abre a la vez el grifo de la cocina y la ducha para ver la presión, tira de la cadena del inodoro y comprueba si los desagües se vacían rápido y sin olores, y busca goteos debajo de los lavabos y alrededor del calentador. Pregunta cuántas horas al día llega el agua y si el edificio tiene depósito y bomba. Según el Informe de Desempeño 2025 de ERRU, el regulador del agua, el suministro medio fue de 17,2 horas al día: 24 horas solo en la zona de Lezha, 10,9 en Durrës y 4 en Kamza. Son medias de toda el área de cada empresa, así que pregunta también a los vecinos cómo va en el edificio.

En el cuadro eléctrico, busca los interruptores automáticos de los distintos circuitos y un diferencial, que corta la corriente cuando hay una fuga. Comprueba si los enchufes tienen toma de tierra, porque en los edificios antiguos puede faltar. Para una instalación antigua, pide un presupuesto a un electricista; el coste de la obra está en reformar un piso en 2026.

¿Qué mirar en las ventanas, la luz y el ruido?

Abre y cierra cada ventana: la condensación entre los cristales del doble acristalamiento indica que el sellado ha fallado, y las juntas de goma agrietadas dejan pasar aire, ruido y humedad. Las facturas de energía de un invierno y de un verano muestran cuánto cuestan la calefacción y el aire acondicionado; la comparación completa está en el artículo sobre gastos mensuales del piso.

Vuelve por la noche, idealmente un fin de semana, y escucha con las ventanas cerradas y abiertas: la calle, los bares y cafeterías, el ascensor y las bombas del edificio. Cómo afectan la planta y la orientación a la luz, al precio y a las facturas se explica en el artículo sobre planta, orientación y vistas.

¿Qué hay que revisar en el edificio?

La azotea, la fachada, las escaleras y el ascensor son propiedad común, y también pagas sus reparaciones según tu cuota (Ley n.º 55/2025, artículos 6, 38 y 39). Tu cuota (kuota) es tu parte de la propiedad común, en porcentaje, y figura en el registro de propiedad. Sube hasta la última planta y mira el sótano y la fachada: el yeso que se cae y las varillas de refuerzo oxidadas a la vista son motivo para hacer preguntas.

El ascensor

La cabina del ascensor debe tener una placa con la carga, el número de personas y las fechas de la inspección periódica, la última y la siguiente (Decisión del Consejo de Ministros n.º 1056/2015, punto 3.2). En un edificio residencial, un organismo autorizado inspecciona el ascensor cada 12 meses y se revisa al menos una vez al mes (puntos 7.5 y 10.5). El administrador se encarga de ello (Ley n.º 55/2025, artículo 26), mientras que la supervisión corresponde al Inspectorado Central de Vigilancia del Mercado, antes ISHMT.

Aparcamiento

Si el precio incluye una plaza de aparcamiento o un garaje, pide que se inscriba en ASHK como propiedad separada: la Ley n.º 55/2025 incluye el aparcamiento entre las partes comunes cuando no se ha asignado para uso individual (artículo 6). Más en plazas de aparcamiento y garajes.

Administración del edificio y vecinos

Pregunta cuánto es la cuota de administración, qué cubre y si hay un fondo de reserva. La cuota se calcula según los gastos y la cuota de cada propietario, la asamblea decide cómo se paga, y cada mes de retraso añade un interés del 30% de la cuota (Ley n.º 55/2025, artículos 32 y 33). Cuando las cuotas no se han pagado durante al menos 12 meses, o la deuda llega al 0,5% del valor del piso, el administrador puede inscribir en ASHK, por decisión de la junta, una restricción que bloquea la venta hasta que se pague la deuda (artículo 34).

Las obras grandes, como un ascensor nuevo, las aprueba al menos el 75% de las cuotas (artículo 39) y también las pagas; más en administración del edificio. Después habla con un vecino: en cinco minutos sabrás más sobre filtraciones, ruido y agua que en una hora con el vendedor.

¿Cómo averiguas si hay facturas pendientes de luz, agua e impuestos?

Pide al vendedor certificados por escrito de cada obligación, antes de la señal o, como mínimo, antes del último pago.

Electricidad. Según el reglamento de la Autoridad Reguladora de la Energía (ERE), el titular del contrato responde de la electricidad consumida hasta que termina el contrato (punto 6.6). Pero OSHEE solo cambia el nombre del titular cuando el cliente no tiene deudas, o cuando alguien asume la deuda con una declaración notarial; el trámite cuesta 300 lek. El certificado de deuda (vërtetim debie) es el documento de OSHEE que indica si el contrato de la luz tiene facturas impagadas; el titular lo solicita en el portal en línea de OSHEE. Los pasos tras la compra están en después de comprar una vivienda: los primeros pasos.

Agua e impuestos. En Tirana, la factura del agua de los hogares incluye también la cuota mensual del impuesto del edificio y la tasa de limpieza, que la empresa de agua UKT (Ujësjellës Kanalizime Tiranë) cobra para el Municipio (Decisión del Consejo Municipal n.º 158/2019, artículos 9, 12 y 42). Una factura impagada puede esconder, por tanto, impuestos impagados, mientras que ASHK no inscribe la venta sin el certificado del municipio sobre los impuestos de la propiedad (Ley n.º 9632/2006, artículo 24). Para hipotecas, lee una hipoteca sobre un inmueble.

¿Qué le preguntas al vendedor?

Pide las respuestas por escrito, aunque sea por mensaje:

1. ¿Qué se ha reformado, cuándo y quién lo hizo?
2. ¿Ha habido filtraciones, humedad o daños causados por los vecinos, y cómo se resolvieron?
3. ¿Cuánto pagas al mes por la luz, el agua y la administración del edificio?
4. ¿Qué se queda en el piso: muebles, electrodomésticos, aires acondicionados?
5. ¿Está el piso alquilado, y hasta cuándo?
6. ¿Tienes conflictos con los vecinos, con el administrador o en los tribunales?

La pregunta sobre el alquiler tiene peso legal: un contrato de alquiler con fecha cierta anterior a la venta obliga al comprador, que debe respetarlo (Código Civil, artículos 822 y 825). Convierte las respuestas importantes en cláusulas del contrato de compraventa preliminar, y si los defectos necesitan obra, compara el precio con la valoración gratuita del inmueble antes de hacer una oferta.

¿Qué pasa con los defectos que aparecen después de la compra?

El día de la entrega, revisa de nuevo el piso y anota su estado y las lecturas de los contadores, con fotos, en un acta de entrega firmada por ambas partes. Si compras a otro propietario, el derecho a reclamar defectos caduca cinco años después de la entrega (Código Civil, artículo 756). Hay normas aparte para una superficie menor que la del contrato, con un plazo de dos años (artículos 752 a 755): consulta superficie bruta y neta de un piso.

Si compras el piso al promotor

Con un contrato de obra tienes derecho a inspeccionar el piso antes de la entrega, y si lo aceptas sin ninguna reserva, la obra se considera aceptada (Código Civil, artículo 863). Una vez aceptado, la garantía no cubre los defectos que conocías o que eran reconocibles, salvo que se hayan ocultado de mala fe; los demás los comunicas en un plazo de 60 días desde que los descubres, y la reclamación caduca dos años después de la entrega (artículo 864). Para derrumbes o defectos graves de construcción, el promotor responde durante diez años desde la finalización, siempre que los comuniques en el plazo de un año desde que los descubres (artículo 866). Revisa la licencia de construcción y el certificado de habitabilidad siguiendo la guía de cómo comprar un piso sobre plano; todos los pasos están en cómo comprar una vivienda en Albania.

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