Terremotos y tu edificio en Albania: cómo comprobar su seguridad antes de comprar

Antes de comprar un apartamento en Albania en una zona con riesgo sísmico, como Tirana y Durrës, pide cuatro documentos: el permiso de construcción, el proyecto estructural, el informe de la inspección final (kolaudim) y el certificado de uso. Juntos demuestran que el edificio se diseñó y construyó según las normas técnicas antisísmicas y que lo revisaron ingenieros habilitados. Si el edificio es antiguo, está legalizado, tiene plantas añadidas o presenta grietas en su estructura, encarga también una evaluación de la estabilidad estructural (aktekspertizë) a un ingeniero estructural habilitado antes de pagar la señal.

Magnitud del terremoto del 26 de noviembre de 2019 (USGS)

6,4

Muertos, según la evaluación de necesidades tras el desastre

51

Daños y pérdidas en 11 municipios (PDNA, febrero de 2020)

985 millones €

Año de las normas técnicas antisísmicas KTP-N.2-89

1989

¿Qué nos enseñó el terremoto del 26 de noviembre de 2019?

El terremoto del 26 de noviembre de 2019 demostró que el riesgo no es teórico y que la mayor parte de los daños recae sobre las viviendas. Según el USGS, la sacudida se produjo a las 03:54 hora de Albania, con una magnitud de 6,4 y una profundidad de unos 22 km, a unos 15 km al oeste-suroeste de Mamurras. La Delegación de la UE, que publicó la evaluación de necesidades tras el desastre (PDNA) el 5 de febrero de 2020, registró 51 muertos, 17.000 desplazados y más de 200.000 afectados en 11 municipios.

Foto: Nemika F / Pexels

Según la misma evaluación, el efecto total del desastre superó los 980 millones €, mientras que las necesidades de recuperación llegaron a casi 1.080 millones €, de los que la vivienda representaba cerca del 76%. Dos meses antes, el 21 de septiembre de 2019, se registró un terremoto de magnitud 5,6 en la misma zona, con el epicentro cerca de Shijak (USGS).

Para un comprador, esto importa porque el mismo edificio puede resistir un terremoto sin daños estructurales o quedar inservible, según su diseño, sus materiales y cómo se construyó. Los documentos muestran esa diferencia, no la fachada.

¿Según qué normas se diseñan los edificios en Albania?

Las normas técnicas antisísmicas de Albania son la KTP-N.2-89, de 1989. La Auditoría Estatal Suprema (KLSH), en un informe sobre la calidad de la construcción que describió el periódico Shqiptarja en diciembre de 2019, señaló que estas normas siguen vigentes y se escribieron para edificios que rara vez superaban las 5 o 6 plantas, mientras que muchos edificios nuevos tienen más de 10.

Paralelamente, la Dirección General de Normalización (DPS) ha adoptado el Eurocódigo 8 como norma albanesa: SSH EN 1998-1 para edificios, revisada con SSH EN 1998-1-1:2024. Tras el terremoto, la decisión del Gobierno sobre las evaluaciones de edificios dañados (decisión del Consejo de Ministros, VKM, n.º 26/2020) también se remite a la norma SSH EN 1998-3:2005 para la evaluación de estructuras. En julio de 2024, el Instituto de Geociencias y la Universidad Politécnica de Tirana celebraron un simposio sobre el Modelo Nacional de Peligrosidad Sísmica 2024.

Para el comprador, el mensaje práctico es sencillo: la antigüedad del edificio no es prueba suficiente. Pregunta según qué normas se hizo el cálculo estructural y pide que lo consten por escrito en el informe del proyecto estructural.

¿Qué documentos demuestran que un edificio es seguro?

Hay cuatro documentos principales, y cada uno muestra una fase distinta: el diseño, la supervisión, la inspección final y el permiso para vivir en él. El reglamento de desarrollo territorial (VKM n.º 408/2015, artículo 15) exige que la solicitud de permiso de construcción incluya el proyecto estructural y una declaración del diseñador habilitado de que el proyecto cumple la ley, «incluidas las disposiciones antisísmicas».

Durante la construcción, el supervisor habilitado lleva los registros de inspección de cada fase, incluidos el replanteo de la estructura, la finalización de la cimentación y del nivel de planta baja (cota 0) y la finalización del esqueleto estructural (VKM n.º 408/2015, artículo 27/1). Kolaudim es la inspección final de la obra por un inspector habilitado, que confirma que el edificio se construyó según el proyecto. Para obtener el certificado de uso, el promotor presenta el informe de inspección final, el informe del supervisor, los registros de inspección, el proyecto tal como se construyó y la póliza del seguro de responsabilidad civil del constructor (artículo 27/2).

Según la ficha informativa de la Agencia Nacional de Desarrollo Territorial (AZHT), el certificado de uso se solicita solo en línea a través de e-Albania (el portal de servicios del Gobierno), sin coste, y se emite en un plazo de 30 días. ASHK (la Agencia Estatal del Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) registra el edificio terminado y abre los registros de propiedad de los apartamentos tras recibir este certificado (Ley n.º 111/2018, artículo 51). La lista completa de papeles para una compra está en documentos para comprar una vivienda.

La póliza de diez años para edificios nuevos

Cuando compras al promotor, la ley le exige que te entregue, junto con el contrato de transmisión de la propiedad, una póliza de seguro de diez años con el comprador como beneficiario. Cubre los daños cuando, por el terreno o por un defecto de construcción, el edificio se derrumba total o parcialmente, presenta un riesgo claro de colapso u otros defectos graves (Ley n.º 107/2014, artículo 42, punto 9). Pídela en la notaría.

¿Cuándo merece la pena una evaluación de estabilidad estructural?

Una evaluación de estabilidad estructural (aktekspertizë qëndrueshmërie) es una valoración escrita de ingeniería sobre lo estable que es el edificio. Merece la pena cuando faltan documentos o cuando el edificio ha cambiado desde su diseño. La realiza un ingeniero estructural habilitado, que reúne los planos, mide la estructura, revisa los daños y emite un juicio técnico sobre su estabilidad. Los casos típicos son:

• Un edificio construido antes de 1990 sin proyecto localizable en el archivo
• Plantas o áticos añadidos después, o un edificio legalizado
• Pilares o muros de carga cortados en la planta baja para locales comerciales
• Grietas diagonales en paredes o grietas en pilares y vigas
• Un edificio dañado en el terremoto de 2019 cuando no sabes cómo se clasificó

No hay una tasa oficial para una evaluación privada, así que el ingeniero fija el precio. Como referencia, la VKM n.º 26/2020 fijó, para edificios dañados DS4 y DS5, tasas de 40 leks/m² para la evaluación, 150 leks/m² para el levantamiento geométrico cuando falta el proyecto, 200 leks/m² para los ensayos de laboratorio y 300 leks/m² para el estudio en profundidad. Esta decisión se refiere a la reconstrucción tras el terremoto, no al mercado libre.

¿Qué significan DS1 a DS5?

Tras el terremoto de 2019, los daños de los edificios se clasificaron en una escala de DS1 a DS5, donde DS1 es el daño más leve y DS5 el más grave (acto normativo n.º 9/2019, según el centro ciudadano Qendra Citizens). Los residentes de edificios DS1 a DS3 recibieron fondos en leks según el daño, mientras que los edificios DS4 y DS5 pasaron por una evaluación en profundidad, con un dictamen final del Instituto de la Construcción (VKM n.º 26/2020).

En los edificios DS4, cuando reparar la estructura costaba más del 70% de construir el edificio de nuevo, la autoridad podía ordenar una demolición obligatoria. Si el vendedor te dice que el edificio «se revisó después del terremoto», pide el documento con el grado de daño y, para DS3 o superior, el documento de reparación o refuerzo.

¿Cómo revisas el edificio durante una visita?

Muchas señales se ven sin instrumentos, aunque no sustituyen a una evaluación. Visita el sótano, la planta baja y la escalera, no solo el apartamento. Para otras revisiones dentro de la vivienda, como humedades, instalación eléctrica y fontanería, y ventanas, consulta cómo revisar un apartamento antes de comprarlo.

Los cambios en tu propio apartamento afectan a todo el edificio: quitar un muro de carga o cerrar un balcón con materiales pesados altera la estructura. Lo que se permite se explica en cerrar el balcón y los cambios en el apartamento.

¿El seguro de hogar cubre los terremotos?

Sí, si la póliza incluye el terremoto como riesgo asegurado. La Autoridad de Supervisión Financiera (AMF) describe el seguro contra incendios y riesgos adicionales como cobertura de pérdidas «como consecuencia de incendio, terremoto, inundaciones» y otros, pero cada póliza cubre solo los riesgos que enumera. Lee la lista de riesgos y la franquicia antes de firmar.

El Ministerio de Finanzas sometió a consulta pública, del 23 de julio al 20 de agosto de 2025, un proyecto de ley «Sobre el seguro obligatorio de viviendas contra terremotos». A fecha de 26 de octubre de 2026 no lo habíamos encontrado publicado como ley, así que el seguro sigue siendo voluntario, salvo que el banco lo exija para una hipoteca. Cómo funciona la póliza que piden los bancos se explica en seguro de vivienda y crédito hipotecario.

¿Edificio nuevo o antiguo: cuál es más seguro?

No hay una respuesta basada en la antigüedad. Un edificio nuevo con permiso, proyecto estructural, supervisión e inspección final documentada ofrece más garantías que un edificio antiguo sin archivo. Pero un edificio antiguo bien mantenido y sin cambios estructurales también puede ser una buena opción tras una evaluación. La comparación completa de costes y riesgos está en piso nuevo o antiguo.

Cuando compras sobre plano, las comprobaciones empiezan antes de la señal: el permiso, el proyecto y el avance de las obras. Los pasos están en cómo comprar un apartamento sobre plano, los precios por zona en precios de apartamentos en Tirana y las ofertas en apartamentos en venta en Tirana.