Documentos para comprar una casa en Albania: la lista completa para comprador y vendedor

Para comprar una casa en Albania necesitas los documentos de propiedad de la Agencia Estatal de Catastro (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), los documentos de identidad y de estado civil de ambas partes, los certificados fiscales y, según el caso, un poder notarial, traducciones y los documentos del banco. El vendedor aporta la mayoría. Como comprador, los revisas antes de pagar el depósito, y el notario los verifica el día de la firma. A continuación, las dos listas, la del vendedor y la del comprador, con las tasas oficiales comprobadas el 1 de octubre de 2026.

1. Certificado de propiedad, ficha registral y plano

El certificado de propiedad es el documento que muestra quién es el dueño. Según la Ley n.º 111/2018 «Sobre el catastro» (artículo 17), siempre va acompañado de una copia de la ficha registral y del plano catastral, y tras cada cambio se emiten un nuevo certificado, una nueva ficha y un nuevo plano. La ficha registral (kartela e pasurisë) es la página del registro de la ASHK de esa propiedad, con los propietarios, la superficie y las cargas inscritas, como una hipoteca, un embargo o un pleito pendiente. Por eso es la página que hay que leer con más atención.

Una vez que hayas elegido una propiedad entre los pisos en venta en Albania, pide al vendedor documentos recién emitidos, no copias antiguas. El propietario también puede pedir una copia de la ficha en e-Albania (el portal de servicios del Gobierno), mediante el servicio «Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme» (expedición de una copia de la ficha de la propiedad inmueble). En las zonas donde el primer registro no está completo, se emite una confirmación de propiedad en lugar del certificado (artículo 19).

Si la ficha muestra una hipoteca, ten en cuenta que mientras exista no se inscribe ningún contrato que transmita la propiedad a terceros (artículo 56). La hipoteca tiene que pagarse y cancelarse; la cancelación en la ASHK cuesta 2.000 lek. Los pasos se explican en una hipoteca sobre la propiedad.

2. Identidad, estado civil y copropietarios

El notario verifica la identidad, el estado civil y la capacidad legal de las partes (Ley n.º 110/2018 «Sobre el notariado», artículo 105). En las ventas de inmuebles, la escritura debe indicar el régimen económico matrimonial y la presunción de copropiedad legal cuando la propiedad se adquirió durante el matrimonio. Por eso el certificado de familia no es un mero trámite: muestra si el cónyuge también tiene que participar en la venta. Si la ficha recoge varios propietarios o herederos, todos ellos deben participar o estar representados.

3. Poder notarial y traducciones

Cuando una de las partes no puede estar presente, un representante firma con un poder. Para un contrato hecho en escritura notarial, el poder también debe ser notarial, o no es válido (Código Civil, artículo 72). El poder redactado por un notario debe indicar su fecha, finalidad, validez y plazo (Ley n.º 110/2018, artículo 99). En un notario en Albania, un poder notarial especial cuesta 3.000 lek.

Si una parte no habla albanés, el notario traduce el documento personalmente o mediante un traductor aceptado por el notario y las partes (artículo 100). Para los poderes firmados en el extranjero, la apostilla y las embajadas, consulta la guía para comprar propiedades desde el extranjero.

4. Certificados fiscales

Antes de inscribir la venta hay que realizar dos pagos:

• El impuesto del vendedor. El vendedor paga el 15% de la ganancia de la venta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra. Como precio de venta se toma el más alto entre el precio del contrato y el precio de referencia, y la ASHK no inscribe la venta hasta que se confirma el pago (Ley n.º 29/2023, artículos 17 y 24). En las propiedades heredadas o donadas, el precio de compra que se toma es el valor imponible en el momento de la adquisición.
• El impuesto sobre la propiedad. La ASHK no inscribe la transmisión si los documentos no vienen acompañados del certificado del ayuntamiento que confirma el pago de los impuestos sobre la propiedad (Ley n.º 9632/2006, artículo 24). Cómo se calcula este impuesto se explica en el impuesto sobre la propiedad de 2026.

5. Para pisos sobre plano o en edificios nuevos

El certificado de final de obra (certifikata e përdorimit) es el acto que se emite cuando las obras están terminadas y han superado la inspección final, y que permite usar el edificio. Según la Ley del Catastro (artículo 51), la ASHK inscribe el edificio terminado y abre las fichas de los compradores cuando recibe el certificado de final de obra. Según la hoja informativa de la Agencia de Desarrollo del Territorio (AZHT, Agjencia e Zhvillimit të Territorit), este certificado se solicita solo en línea, en e-Albania, se emite en un plazo de 30 días, y la solicitud incluye, entre otros documentos, el informe de la inspección final y el informe del supervisor de obra habilitado.

Hasta entonces, tu documento principal es el contrato con el promotor. Pide que el contrato notarial con el promotor, ya sea un contrato de obra, un contrato de encargo o una promesa de venta, se inscriba en la ASHK: según el artículo 50, la inscripción hace que la unidad quede «reservada», de modo que no puede prometerse a nadie más, y la ASHK emite un certificado de inscripción. La tasa de la ASHK por esta inscripción es de 4.000 lek. Antes de pagar por un piso sobre plano, lee cómo comprar un piso sobre plano.

6. Hipoteca y pago

Si compras con hipoteca, el banco tiene su propia lista de documentos sobre tus ingresos y sobre la propiedad, y realiza la tasación; pide la lista por escrito desde el principio. El contrato de hipoteca se firma ante notario y la hipoteca se inscribe en la ASHK. Compara las condiciones de los bancos en la página de préstamos para vivienda.

La escritura de compraventa debe indicar cómo se paga el precio (Ley n.º 110/2018, artículo 105). Paga por transferencia bancaria a la cuenta del vendedor o a la cuenta del notario, y guarda todas las órdenes de pago. Los bancos, los notarios y los agentes inmobiliarios están sujetos a la ley contra el blanqueo de capitales y, cuando sea necesario, pueden pedirte que justifiques el origen de los fondos (Ley n.º 9917/2008, en su versión modificada).

Qué guardar después de la compra

• El nuevo certificado de propiedad a tu nombre, con la ficha registral y el plano.
• El contrato definitivo y el contrato previo.
• Las órdenes de pago del banco: demuestran el precio de compra cuando vendas, porque el impuesto se calcula sobre la diferencia.
• El contrato de hipoteca y de préstamo, si compraste con hipoteca.

Los nueve pasos de la compra, desde el presupuesto hasta la inscripción, están en cómo comprar una casa en Albania, y los honorarios del notario y de la ASHK, con una calculadora, en gastos de compra de una propiedad.

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