Cómo comprar una casa en Albania: 9 pasos desde la búsqueda hasta la inscripción en ASHK

Comprar una casa en Albania requiere nueve pasos: fijar el presupuesto, buscar y comparar, visitar la propiedad, revisar los documentos en el catastro, acordar el precio, firmar el contrato preliminar, asegurar la hipoteca si la necesitas, firmar el contrato definitivo ante notario e inscribir la venta en la Agencia Estatal del Catastro (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). La casa solo pasa a ser tuya cuando la venta se hace por escritura notarial y se inscribe: según el Código Civil (artículo 83), un acto que transmite la propiedad de un inmueble se hace por escritura notarial y se inscribe, y de lo contrario no es válido.

Esta guía explica los pasos para comprar una propiedad en Albania en orden, con las tasas oficiales y los plazos que revisamos el 1 de octubre de 2026. En cada paso encontrarás las páginas de hyrja.al que te ayudan y los artículos que tratan el tema con más profundidad.

Tasa del notario por la venta, según el valor del contrato

0,23% a 0,35%

Inscripción en ASHK, el nuevo certificado y la solicitud del notario a ASHK

12.000 lek

Impuesto del vendedor sobre la ganancia de la venta

15%

Plazo máximo de ASHK para una solicitud completa

21 días

Los nueve pasos de un vistazo

1. Fija tu presupuesto: el precio, los gastos de compra y la entrada.
2. Busca y compara propiedades por precio por m² dentro de la misma zona.
3. Visita la propiedad con ojo crítico, idealmente más de una vez.
4. Revisa el certificado de propiedad y la ficha de la propiedad en ASHK.
5. Acuerda el precio y, si trabajas con un agente, pon la comisión por escrito.
6. Firma el contrato preliminar y paga la señal por transferencia bancaria.
7. Obtén la aprobación del banco, si compras con hipoteca.
8. Firma el contrato definitivo ante notario.
9. Inscribe la venta en ASHK y recibe el certificado a tu nombre.

1. Presupuesto: precio, gastos y entrada

Tu presupuesto no es solo el precio de la casa. Según el Código Civil (artículo 708), los gastos del contrato de compraventa los paga el comprador, salvo que las partes acuerden otra cosa. Al mismo tiempo, la Ley nº 110/2018 «Sobre la profesión notarial» (artículo 104) hace responsables ante el notario a todas las partes de la escritura por los gastos. Así que escribe en el contrato preliminar quién paga qué.

La tasa del notario (noteri) por la venta de inmuebles es un porcentaje del valor del contrato que baja a medida que el valor sube. El porcentaje de cada tramo se aplica a todo el valor. Si el precio del contrato es inferior al precio de referencia oficial de la zona, el notario calcula la tasa sobre el precio de referencia.

Las demás tasas son fijas: 5.000 lek para registrar el contrato de compraventa en ASHK, 3.000 lek por el nuevo certificado de propiedad y 4.000 lek por la solicitud que el notario presenta a ASHK. Para un piso de 10.000.000 lek, el notario cobra un 0,30%, es decir, 30.000 lek; junto con las 12.000 lek de tasas fijas, los gastos oficiales del comprador suman 42.000 lek, unos 0,42% del precio. Para precios en euros, la calculadora de abajo hace el mismo cálculo.

Si compras con hipoteca, piensa desde el principio en la entrada. Según la Decisión nº 25, de 7 de mayo de 2025, del Banco de Albania (Banka e Shqipërisë), un nuevo préstamo para vivienda puede cubrir hasta el 85% del valor cuando es en lek (ALL) y hasta el 75% cuando es en moneda extranjera; para una segunda vivienda o una propiedad para alquilar, los límites son del 80% y del 70%. Así que necesitas una entrada de al menos el 15% o el 25% del valor, más los gastos anteriores. Las condiciones de los bancos están en la página de Préstamos para vivienda, y todos los gastos, con sus fuentes, en gastos de compra de una propiedad.

2. Busca y compara por precio por m²

Los precios totales son difíciles de comparar porque las superficies cambian. Compara el precio por metro cuadrado dentro del mismo barrio y pregunta si la superficie indicada es neta o también incluye parte de las zonas comunes. La superficie neta es la superficie interior de la vivienda que usas tú, sin muros y sin partes comunes. En los anuncios en venta cada anuncio muestra el precio por m², y los datos del mercado dan precios por ciudad. Antes de hacer una oferta, contrasta el precio con la valoración gratuita de la propiedad, que lo compara con propiedades similares y con los precios de referencia oficiales.

No confundas los precios de referencia con los precios de mercado. Son valores a efectos fiscales, fijados por el Consejo de Ministros (DCM nº 457, de 26 de julio de 2023); para la ciudad de Tirana van de 81.700 a 228.400 lek por m², según la zona. El notario y el impuesto de la venta los usan como mínimo, así que importan para los gastos, pero no te dicen cuánto vale un piso concreto.

Una nota sobre los anuncios: hyrja.al verifica a las agencias y a los agentes mediante su número de registro mercantil, pero no verifica a los propietarios particulares y no muestra en tiempo real si una propiedad sigue disponible. Pregunta siempre si la propiedad sigue en venta y revisa tú mismo los documentos, como se explica en el paso 4.

3. Visita la propiedad con ojo crítico

Visita la propiedad de día y, si puedes, vuelve también a otra hora. Lleva una lista corta:

• Humedades y moho en paredes, techos y alrededor de las ventanas, sobre todo en la última planta y en la planta baja.
• Las ventanas, el aislamiento y cómo se calienta y se refresca la vivienda.
• La cuota mensual del edificio, quién lo gestiona y qué cubre.
• El ascensor, las escaleras, la azotea y las zonas comunes.
• El aparcamiento: plaza propia, alquilada o solo en la calle.
• El ruido de la calle y de los bares y restaurantes cercanos, por la noche y el fin de semana.

Si vives fuera de Albania, puedes ver la propiedad primero por videollamada, pero antes de cualquier pago pide a alguien de tu confianza que la visite en persona. La guía para comprar propiedades desde el extranjero explica cómo funciona cada paso a distancia. Para un piso que todavía no está terminado, las comprobaciones son distintas: lee cómo comprar un piso sobre plano.

4. Revisa los documentos en ASHK antes de cualquier pago

Antes de pagar una señal, pide al vendedor el certificado de propiedad y la ficha de la propiedad (kartela e pasurisë), recién emitidos. La ficha de la propiedad es la inscripción de la propiedad en el registro de ASHK: quién es el propietario, su superficie y cualquier carga sobre ella, como una hipoteca o un embargo. Según la Ley nº 111/2018 «Sobre el catastro» (artículo 17), el certificado de propiedad siempre va acompañado de una copia de la ficha de la propiedad y del plano catastral. En ASHK, el certificado cuesta 3.000 lek, la copia de la ficha 1.500 lek y el extracto del plano 1.500 lek. Comprueba cuatro cosas:

• El nombre del vendedor coincide con el certificado y, si hay copropietarios o herederos, todos aceptan la venta.
• La superficie, la planta y el número de la propiedad coinciden con lo que te enseñaron.
• La ficha no tiene cargas inscritas, como una hipoteca, un embargo o una demanda pendiente. Según la ley del catastro (artículo 56), mientras exista una hipoteca no se inscribe ningún contrato que transmita la propiedad a terceros, así que la hipoteca debe pagarse y cancelarse.
• Si el vendedor adquirió la propiedad durante el matrimonio, la escritura debe indicar el régimen económico matrimonial y la presunción de copropiedad legal (Ley nº 110/2018, artículo 105), así que el cónyuge debe participar en la venta.

En obra nueva, revisa también la licencia de obra y el certificado de ocupación del edificio. Según la hoja informativa de la Agencia Nacional de Desarrollo Territorial (AZHT), el certificado de ocupación solo se solicita en línea a través de e-Albania (el portal de servicios del Gobierno) y se emite en 30 días. ASHK inscribe el edificio terminado y abre los registros para los compradores solo después de recibir este certificado (Ley nº 111/2018, artículo 51). Si compras antes de esta fase, pide que el contrato con la promotora se inscriba en ASHK, para que el piso no quede prometido a otra persona (artículo 50); la tasa es de 4.000 lek. La lista completa, para comprador y vendedor, está en el artículo Documentos para comprar una vivienda.

5. Acuerda el precio y la comisión

Cuando tengas tu propia valoración y los documentos estén en orden, haz una oferta y acuerda por escrito el precio, qué incluye (por ejemplo, muebles, aparcamiento o un trastero) y la fecha de entrega de las llaves.

Si trabajas con una agencia, pide el contrato de corretaje por escrito. Según la Ley nº 9/2022 sobre la profesión de corredor de bienes inmuebles, un contrato que no se hace por escrito no es válido y, si no tiene plazo, dura 6 meses (artículo 13). Debe indicar la comisión y las condiciones de pago (artículo 14). Lee con atención dos puntos: la exclusividad, que te impide usar otro corredor para la misma propiedad (artículo 15), y la norma que obliga al cliente a pagar la comisión completa si completa la compra en los 6 meses posteriores a la terminación del contrato como consecuencia del trabajo del corredor, salvo que el contrato disponga otra cosa (artículo 16).

6. El contrato preliminar y la señal

Muchas compras empiezan con un contrato preliminar ante notario, que recoge la propiedad, el precio, la señal, la fecha del contrato definitivo y qué pasa si una de las partes se retira. El Código Civil (artículo 601) define la señal (kapar) como la suma que una parte entrega a la otra a cuenta del precio, para confirmar que el contrato se ha celebrado y garantizar su cumplimiento. Si el contrato no se cumple por culpa del comprador, el comprador pierde la señal; si la culpa es del vendedor, el vendedor devuelve el doble (artículo 602).

Paga la señal solo después de revisar los documentos, mediante transferencia bancaria a una cuenta a nombre del vendedor que figura en el certificado. También puedes pedir que la cantidad se deposite en la cuenta bancaria especial del notario, desde la que el notario la entrega a la otra parte según lo previsto en la escritura (Ley nº 110/2018, artículos 105 y 133). La tasa oficial del notario por custodiar una cantidad es de 4.000 lek.

7. La hipoteca: aprobación del banco antes del contrato definitivo

Si compras con hipoteca, habla con el banco antes del contrato preliminar y deja en él un plazo suficiente para la aprobación. El banco tasa la propiedad y revisa tus ingresos. Según la normativa del Banco de Albania, como regla las cuotas de todas tus deudas no pueden superar el 40% de tus ingresos para un préstamo en lek y el 35% para un préstamo en moneda extranjera (35% y 30% para una segunda vivienda o una propiedad para alquilar). El Banco de Albania también recomienda que el préstamo dure no más de 30 años, o que termine antes si llegas antes a la edad de jubilación.

En el T2 de 2026, el tipo medio de los nuevos préstamos hipotecarios fue del 3,8% en lek y del 5,2% en euros, según el Informe de Política Monetaria 2026/III. Las ofertas de los bancos, con tipos y financiación máxima, están en la página de Préstamos para vivienda.

Una hipoteca conlleva además dos gastos oficiales. El contrato de hipoteca ante notario cuesta entre 2.000 y 15.000 lek según el importe del préstamo, por ejemplo 6.000 lek para un préstamo de 5 a 15 millones de lek. Inscribir la hipoteca en ASHK cuesta 8.000 lek para préstamos de hasta 1 millón de lek, 17.000 lek para préstamos de 1 a 10 millones y 30.000 lek por encima de 10 millones. Si cumples los requisitos de un programa estatal, lee sobre la hipoteca subvencionada para vivienda. El programa todavía no se ha abierto: el proyecto de ley de vivienda social fue aprobado por el Gobierno el 21 de octubre de 2026 y espera votación en el Parlamento.

8. El contrato definitivo ante notario

El día de la firma, el notario verifica la identidad de las partes y la titularidad en el registro inmobiliario electrónico, y adjunta a la escritura la copia de la ficha de la propiedad y el plano (Ley nº 110/2018, artículo 105). La escritura también debe indicar cómo se paga el precio; lo que hay que revisar antes de firmar se explica en el contrato definitivo de compraventa ante notario. Si una de las partes no conoce el albanés, el notario lo traduce personalmente o a través de un intérprete aceptado por el notario y por las partes (artículo 100).

Si no puedes estar presente, alguien puede firmar por ti con un poder notarial. Para un contrato hecho en escritura notarial, el poder también debe ser notarial (Código Civil, artículo 72), y en un notario en Albania un poder especial cuesta 3.000 lek.

Antes de la inscripción, el vendedor paga el impuesto sobre la ganancia de la venta: el 15% de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra, donde el precio de venta es el más alto entre el precio del contrato y el precio de referencia. ASHK no inscribe la venta hasta que se confirma el pago (Ley nº 29/2023, artículos 17 y 24). El municipio también interviene: ASHK no inscribe la transmisión si los documentos no van acompañados del certificado del municipio que confirma el pago de los impuestos sobre la propiedad (Ley nº 9632/2006, artículo 24).

Por último, los bancos, los notarios y los agentes inmobiliarios están sujetos a la ley contra el blanqueo de capitales y, cuando es necesario, pueden pedirte la prueba del origen del dinero (Ley nº 9917/2008, con sus modificaciones). Ten a mano tus nóminas, extractos bancarios o el contrato del préstamo.

9. Inscripción en ASHK y el certificado a tu nombre

El notario declara el contrato en el catastro digital en el momento de la firma y envía la copia en papel a ASHK en un plazo de 10 días (Ley nº 111/2018, artículo 24). La solicitud de inscripción debe presentarse en un plazo de 30 días; pasado ese plazo, se cobra un interés de demora del 10% de la tasa de inscripción por cada día de retraso, hasta un máximo de 300.000 lek (artículo 25). ASHK debe tramitar una solicitud completa en 15 días y, como máximo, en 21 días naturales (artículo 29).

Inscribir el contrato de compraventa cuesta 5.000 lek y el nuevo certificado 3.000 lek. ASHK también ofrece un procedimiento urgente en 24 horas, a 10.000 lek por la inscripción de la venta y 3.500 lek por el certificado. Recibes el certificado de propiedad a tu nombre una vez pagada la tasa del servicio, y es la prueba de que la casa es tuya.

Después de la compra

• El impuesto anual del edificio para viviendas es del 0,05% del valor (Ley nº 9632/2006, artículo 22/2). En Tirana se paga mensualmente junto con la factura del agua; cómo se calcula se explica en impuesto sobre la propiedad 2026.
• Pon a tu nombre los contratos de luz y agua y anota las lecturas de los contadores el día de la entrega.
• Si piensas alquilarla, firma un contrato por escrito: consulta el contrato de alquiler, con modelo e impuesto del arrendador. Puedes publicar la vivienda en hyrja.al.
• Guarda el contrato y los justificantes de pago bancarios. Cuando vendas, el impuesto se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, así que necesitarás estos documentos.

Preguntas frecuentes