Как купить дом в Албании: 9 шагов от поиска до регистрации в ASHK

Покупка дома в Албании занимает девять шагов: определить бюджет, искать и сравнивать, осмотреть объект, проверить документы в кадастре, согласовать цену, подписать предварительный договор, получить ипотеку, если она нужна, подписать окончательный договор у нотариуса и зарегистрировать продажу в Государственном агентстве кадастра (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Дом становится вашим только после регистрации продажи: по Гражданскому кодексу (статья 83) юридический акт передачи права собственности на недвижимость совершается нотариальным актом и регистрируется, иначе он недействителен.

В этом руководстве описаны шаги покупки недвижимости в Албании по порядку, с официальными сборами и сроками, которые мы проверили 1 октября 2026 г. На каждом шаге вы найдёте страницы hyrja.al, которые помогут, и статьи, раскрывающие тему подробнее.

Нотариальный сбор за продажу, в зависимости от стоимости договора

0,23–0,35%

Регистрация в ASHK, новое свидетельство и заявка нотариуса в ASHK

12 000 лек

Налог продавца с прироста от продажи

15%

Максимальный срок ASHK для полного заявления

21 день

Девять шагов по порядку

1. Определите бюджет: цену, расходы на покупку и первоначальный взнос.
2. Ищите и сравнивайте по цене за м² в одном районе.
3. Осмотрите объект критически, желательно больше одного раза.
4. Проверьте свидетельство о праве собственности и карточку имущества в ASHK.
5. Согласуйте цену и, если работаете с агентом, зафиксируйте комиссию письменно.
6. Подпишите предварительный договор и заплатите задаток банковским переводом.
7. Получите одобрение банка, если покупаете в ипотеку.
8. Подпишите окончательный договор у нотариуса.
9. Зарегистрируйте продажу в ASHK и получите свидетельство на своё имя.

1. Бюджет: цена, расходы и первоначальный взнос

Ваш бюджет это не только цена дома. По Гражданскому кодексу (статья 708) расходы по договору купли-продажи несёт покупатель, если стороны не договорились иначе. В то же время Закон № 110/2018 «О нотариате» (статья 104) делает все стороны сделки ответственными перед нотариусом за расходы. Поэтому пропишите в предварительном договоре, кто что платит.

Нотариальный сбор (noteri) за продажу недвижимости это процент от стоимости договора, который снижается по мере роста стоимости. Процент группы применяется ко всей стоимости. Если цена в договоре ниже официальной референтной цены района, нотариус считает сбор от референтной цены.

Остальные сборы фиксированы: 5 000 лек за регистрацию договора купли-продажи в ASHK, 3 000 лек за новое свидетельство о праве собственности и 4 000 лек за заявление, которое нотариус подаёт в ASHK. За квартиру стоимостью 10 000 000 лек нотариус берёт 0,30%, то есть 30 000 лек; вместе с 12 000 лек фиксированных сборов официальные расходы покупателя составляют 42 000 лек, около 0,42% цены. Для цен в евро калькулятор ниже делает тот же расчёт.

Если покупаете в ипотеку, продумайте первоначальный взнос заранее. По Решению № 25 от 7 мая 2025 г. Банка Албании (Banka e Shqipërisë) новый жилищный кредит может покрывать до 85% стоимости, если он в леках (ALL), и до 75%, если в иностранной валюте; для второго дома или недвижимости для сдачи лимиты составляют 80% и 70%. Значит, первоначальный взнос нужен минимум 15% или 25% стоимости плюс расходы выше. Условия банков на странице Жилищные кредиты, а все расходы с источниками в разделе расходы на покупку недвижимости.

2. Поиск и сравнение по цене за м²

Общие цены сложно сравнивать, потому что площади различаются. Сравнивайте цену за квадратный метр в одном районе и уточняйте, указана ли площадь чистой или включает часть общих помещений. Чистая площадь это площадь внутри квартиры, которой вы пользуетесь сами, без стен и без общих частей. В объявлениях о продаже каждое объявление показывает цену за м², а данные рынка дают цены по городам. Перед предложением проверьте цену через бесплатную оценку недвижимости, которая сравнивает её с похожими объектами и официальными референтными ценами.

Не путайте референтные цены с рыночными. Это стоимость для целей налогообложения, которую устанавливает Совет министров (DCM № 457 от 26 июля 2023 г.); для города Тираны они составляют от 81 700 до 228 400 лек за м² в зависимости от зоны. Нотариус и налог с продажи используют их как минимум, поэтому они важны для расходов, но не показывают, чего стоит конкретная квартира.

Замечание об объявлениях: hyrja.al проверяет агентства и агентов по их регистрационному номеру бизнеса, но не проверяет частных владельцев и не показывает в реальном времени, продаётся ли объект ещё. Всегда спрашивайте, продаётся ли объект, и проверяйте документы сами, как описано в шаге 4.

3. Осмотрите объект критически

Смотрите объект днём и, если можете, приходите ещё раз в другое время. Возьмите короткий список:

• Сырость и плесень на стенах, потолках и около окон, особенно на верхнем и первом этажах.
• Окна, утепление и то, как дом отапливается и охлаждается.
• Ежемесячный взнос за обслуживание здания, кто управляет им и что он покрывает.
• Лифт, лестницы, крышу и общие зоны.
• Парковка: своё место, арендованное или только уличная.
• Шум с улицы и от соседних баров и ресторанов вечером и в выходные.

Если вы живёте за пределами Албании, сначала можно посмотреть объект по видеосвязи, но до любого платежа попросите кого-то, кому вы доверяете, осмотреть его лично. Путеводитель по покупке недвижимости из-за границы объясняет, как проходит каждый шаг удалённо. Для квартиры, которая ещё не достроена, проверки другие: читайте как купить квартиру в строящемся доме.

4. Проверьте документы в ASHK до любого платежа

Перед задатком попросите у продавца свидетельство о праве собственности и карточку имущества (kartela e pasurisë), выданные недавно. Карточка имущества это запись ASHK о недвижимости: кто владелец, её площадь и любые обременения, например ипотека или арест. По Закону № 111/2018 «О кадастре» (статья 17) свидетельство о праве собственности всегда выдаётся вместе с копией карточки имущества и кадастровой карты. В ASHK свидетельство стоит 3 000 лек, копия карточки 1 500 лек, выписка из карты 1 500 лек. Проверьте четыре вещи:

• Имя продавца совпадает со свидетельством, а если есть совладельцы или наследники, все они согласны на продажу.
• Площадь, этаж и номер объекта совпадают с тем, что вам показали.
• В карточке нет зарегистрированных обременений: ипотеки, ареста или судебного иска. По закону о кадастре (статья 56), пока есть ипотека, договор о переходе права собственности третьим лицам не регистрируется, поэтому ипотеку нужно погасить и снять.
• Если продавец приобрёл имущество в браке, в нотариальном акте должен быть указан режим совместного имущества и презумпция законного права совместной собственности (Закон № 110/2018, статья 105), поэтому супруг должен участвовать в сделке.

Для новостроек также проверьте разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию. По информационному листу Национального агентства территориального развития (AZHT) сертификат ввода в эксплуатации подаётся только онлайн через e-Albania (государственный портал услуг) и выдаётся в течение 30 дней. ASHK регистрирует готовое здание и открывает записи для покупателей только после получения этого сертификата (Закон № 111/2018, статья 51). Если вы покупаете до этого этапа, попросите зарегистрировать в ASHK договор с застройщиком, чтобы квартира не была обещана другому (статья 50); сбор составляет 4 000 лек. Полный список для покупателя и продавца в статье документы для покупки дома.

5. Согласуйте цену и комиссию

Когда у вас есть собственная оценка и документы в порядке, сделайте предложение и согласуйте письменно цену, то, что в неё входит (например, мебель, парковку или кладовую), и дату передачи ключей.

Если работаете с агентством, попросите договор посредничества в письменном виде. По Закону № 9/2022 о посредниках по недвижимости договор, не составленный в письменной форме, недействителен, а если в нём нет срока, он действует 6 месяцев (статья 13). Он должен указывать вознаграждение и условия оплаты (статья 14). Внимательно прочитайте два пункта: эксклюзивность, которая не позволяет пользоваться другим посредником по тому же объекту (статья 15), и правило, по которому клиент обязан заплатить полное вознаграждение, если купит в течение 6 месяцев после окончания договора в результате работы посредника, если договор не предусматривает иного (статья 16).

6. Предварительный договор и задаток

Многие покупки начинаются с предварительного договора у нотариуса, который определяет объект, цену, задаток, дату окончательного договора и то, что будет, если одна сторона откажется. Гражданский кодекс (статья 601) определяет задаток (kapar) как сумму, которую одна сторона передаёт другой в счёт цены, чтобы подтвердить заключение договора и обеспечить его исполнение. Если договор не исполнен по вине покупателя, покупатель теряет задаток; если по вине продавца, продавец возвращает вдвое (статья 602).

Платите задаток только после проверки документов, банковским переводом на счёт владельца, указанного в свидетельстве. Также можно попросить хранить сумму на спецсчёте нотариуса в банке, откуда нотариус выплатит её другой стороне согласно акту (Закон № 110/2018, статьи 105 и 133). Официальный сбор нотариуса за хранение суммы составляет 4 000 лек.

7. Ипотека: одобрение банка до окончательного договора

Если покупаете в ипотеку, поговорите с банком до предварительного договора и оставьте в нём достаточно времени на одобрение. Банк оценивает недвижимость и проверяет ваш доход. По решению Банка Албании платежи по всем вашим долгам, как правило, не могут превышать 40% дохода для кредита в леках и 35% для кредита в иностранной валюте (35% и 30% для второго дома или недвижимости для сдачи). Банк Албании также рекомендует, чтобы кредит длился не больше 30 лет или заканчивался раньше, если вы выйдете на пенсию раньше.

Во 2 квартале 2026 г. средняя ставка по новым ипотечным кредитам составляла 3,8% в леках и 5,2% в евро, по данным Отчёта о денежно-кредитной политике 2026/III. Предложения банков с процентами и максимальным финансированием есть на странице Жилищные кредиты.

Ипотека также требует двух официальных расходов. Договор ипотеки у нотариуса стоит от 2 000 до 15 000 лек в зависимости от суммы кредита, например 6 000 лек за кредит от 5 до 15 млн лек. Регистрация ипотеки в ASHK стоит 8 000 лек для кредитов до 1 млн лек, 17 000 лек для кредитов от 1 до 10 млн и 30 000 лек свыше 10 млн. Если вы подходите под государственную программу, почитайте о субсидируемом жилищном кредите. Программа ещё не открыта: законопроект о социальном жилье был одобрен правительством 21 октября 2026 г. и ждёт голосования в парламенте.

8. Окончательный договор у нотариуса

В день подписания нотариус проверяет личность сторон и право собственности в электронном реестре недвижимости и прикладывает к акту копию карточки имущества и карту (Закон № 110/2018, статья 105). В акте также должно быть указано, как выплачивается цена; что проверить в нём перед подписанием, описано в статье окончательный договор купли-продажи у нотариуса. Если одна сторона не знает албанского, нотариус переводит акт лично или через переводчика, принятого нотариусом и сторонами (статья 100).

Если вы не можете присутствовать, за вас может подписать доверенное лицо по доверенности. Для договора, заключаемого нотариальным актом, доверенность также должна быть нотариальной (Гражданский кодекс, статья 72), а специальная доверенность у нотариуса в Албании стоит 3 000 лек.

До регистрации продавец платит налог с прироста при продаже: 15% разницы между ценой продажи и ценой покупки, где ценой продажи считается большая из цены договора и референтной цены. ASHK не регистрирует продажу, пока оплата не подтверждена (Закон № 29/2023, статьи 17 и 24). Муниципалитет тоже участвует: ASHK не регистрирует переход права, если к документам не приложена справка муниципалитета о уплате местных налогов на имущество (Закон № 9632/2006, статья 24).

Наконец, банки, нотариусы и агенты по недвижимости подпадают под закон о противодействии отмыванию денег и при необходимости могут попросить подтвердить источник средств (Закон № 9917/2008 с поправками). Держите наготове справки о зарплате, банковские выписки или кредитный договор.

9. Регистрация в ASHK и свидетельство на ваше имя

Нотариус вносит договор в цифровой кадастр в момент подписания и отправляет бумажную копию в ASHK в течение 10 дней (Закон № 111/2018, статья 24). Заявление на регистрацию нужно подать в течение 30 дней; после этого начисляется пеня 10% от регистрационного сбора за каждый день просрочки, но не более 300 000 лек (статья 25). ASHK должен обработать полное заявление в течение 15 дней и не позднее 21 календарного дня (статья 29).

Регистрация договора купли-продажи стоит 5 000 лек, новое свидетельство 3 000 лек. ASHK также предлагает ускоренную процедуру в течение 24 часов: 10 000 лек за регистрацию продажи и 3 500 лек за свидетельство. Свидетельство о праве собственности на ваше имя вы получаете после оплаты сервисного сбора, и оно подтверждает, что дом ваш.

После покупки

• Ежегодный налог на жилые дома составляет 0,05% стоимости (Закон № 9632/2006, статья 22/2). В Тиране его платят ежемесячно вместе со счётом за воду; как он считается, объясняется в статье налог на недвижимость 2026.
• Переведите контракты на электричество и воду на своё имя и запишите показания счётчиков в день передачи.
• Если планируете сдавать, оформите письменный договор: см. договор аренды с шаблоном и налогом для арендодателя. Можно разместить дом на hyrja.al.
• Храните договор и квитанции об оплате. При продаже налог считается от разницы между ценой продажи и ценой покупки, поэтому эти документы понадобятся.

Часто задаваемые вопросы