Покупка недвижимости в Албании у сособственников или наследников: как купить, когда продавцов несколько

Не у каждого объекта один собственник: он может принадлежать двум супругам, нескольким братьям и сёстрам, которые унаследовали его от родителей, или нескольким партнёрам. Как покупателю, вам нужны все они. Гражданский кодекс Албании однозначен: совместная вещь может быть передана только с согласия всех сособственников (статья 208). Ниже мы объясняем, как узнать, сколько собственников у объекта в Албании, что нужно, если он получен по наследству, какую роль играет супруг и как подписывают собственники, которые живут за границей.

Сособственники, которые должны согласиться на продажу объекта (Гражданский кодекс, статья 208)

Все

Срок сособственников для преимущественного права, когда продаётся только доля (статья 204)

3 месяца

Свидетельство о законном наследовании у нотариуса (15 000 лек при завещании)

10 000 лек

Срок регистрации свидетельства о наследовании в ASHK

30 дней

Как узнать, сколько собственников у объекта

Карточка объекта в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) показывает собственников и акт, из которого возникло право собственности (Закон № 111/2018, статья 13). Если сособственников несколько и акт не определяет доли, они считаются равными (статья 44; Гражданский кодекс, статья 199). Закон предусматривает, что при совместной собственности справка о собственности выдаётся в стольких экземплярах, сколько есть сособственников (Закон № 111/2018, статья 17); сверьте то, что вам показывают, со свежевыданной карточкой объекта, где указаны все собственники.

Будьте внимательны с объектами, купленными в браке. По закону о кадастре они регистрируются в совместной собственности обоих супругов, если супруги не докажут отдельный режим имущества (статья 45). Старые записи не всегда это отражают: ASHK также предлагает на e-Albania (портале государственных услуг) услугу «Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme» (отражение супружеской совместной собственности в прежних регистрациях) для объектов, купленных в браке и зарегистрированных на одного из супругов. Нотариус, со своей стороны, указывает режим имущества супругов и презумпцию законного совладения в каждом акте передачи недвижимости (Закон № 110/2018, статья 105). Попросите у продавца справку о семейном положении и дату, когда он приобрёл объект: если он состоял в браке, супруг тоже должен участвовать в продаже.

Когда продаётся весь объект: согласие всех

Если у объекта 4 собственника, договор купли-продажи подписывают все четверо лично или по нотариальной доверенности. Если кто-то из них отказывается, объект целиком продать нельзя. Сособственники могут разделить его нотариальным соглашением или через суд; если объект не делится в натуре, суд может распорядиться о его продаже с торгов или, для жилья, оставить его сособственнику, который там живёт, с обязанностью выплатить доли остальным (Гражданский кодекс, статья 207). Не вносите задаток, пока не получите письменное согласие всех. Когда вы смотрите квартиры на продажу, сразу спрашивайте, сколько у объекта собственников и согласны ли они все на продажу.

Когда продавцов несколько, нотариальный акт должен указывать, как оплачивается цена (Закон № 110/2018, статья 105). Запишите долю, причитающуюся каждому продавцу, и платите банковским переводом на счёт каждого или на специальный счёт нотариуса, если вы договорились об этом.

Когда покупаете только долю: преимущественное право

Сособственник может продать только свою долю. Преимущественное право это право других сособственников купить эту долю первыми на тех же условиях, что предлагаются стороннему покупателю. Поэтому для недвижимости, прежде чем продавать кому-то со стороны, сособственник должен письменно спросить других сособственников, хотят ли они купить на тех же условиях. Если они не ответят в течение 3 месяцев, сособственник вправе продать третьим лицам (Гражданский кодекс, статьи 200 и 204). Преимущественное право также может быть зарегистрировано в кадастре (Закон № 111/2018, статья 58).

Тщательно взвесьте, прежде чем покупать долю: вы становитесь сособственником вместе с остальными, платите расходы пропорционально своей доле, объектом управляют по решению большинства, и любой сособственник может потребовать раздела (статьи 200, 201 и 203).

Когда объект получен по наследству

Кто наследники и сколько каждому причитается, определяет не продавец и не агент, а свидетельство о наследовании (dëshmia e trashëgimisë): акт, который выдаёт нотариус и который устанавливает наследников умершего и долю каждого. Здесь мы рассматриваем его со стороны покупателя; как наследники получают свидетельство, объясняется в статье наследство недвижимости в 2026 году. По Гражданскому кодексу статус наследника и доли устанавливаются в свидетельстве о наследовании, которое нотариус выдаёт после предъявления свидетельства о смерти; при законном наследовании его выдаёт нотариус по месту последнего жительства умершего, а при завещании нотариус по месту составления или хранения завещания (статья 348). Перед выдачей нотариус запрашивает у Национальной палаты нотариусов, есть ли завещание или свидетельство, выданное ранее другим нотариусом (Закон № 110/2018, статья 111).

В свидетельстве перечислены наследники, их доли, режим имущества умершего и любые отказы. Оно также содержит положение, которое исключает нарушение доли пережившего супруга в имуществе, нажитом в браке (статья 112). Заявитель должен подать свидетельство в ASHK в течение 30 дней; иначе, по данным ASHK, за каждый день просрочки начисляется штраф в размере 10% от сбора, сверх сбора за регистрацию, но не более 300 000 лек. Регистрация проводится на e-Albania через услугу «Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë» (заявление на регистрацию акта наследования, KP5) и стоит 2 000 лек.

Для покупателя важен порядок: ASHK отказывает в акте передачи, который не продолжает цепочку зарегистрированных прав (Закон № 111/2018, статья 24). Поэтому, если в карточке объекта всё ещё указан умерший, наследство должно быть зарегистрировано, прежде чем можно будет зарегистрировать вашу покупку.

Два правила помогут понять, что именно подписывается:

• Отказ от наследства оформляется заявлением у нотариуса, в том числе через специальную доверенность, в течение 3 месяцев с открытия наследства или в течение 6 месяцев, если наследник находится за границей (Гражданский кодекс, статьи 333 и 335). Условный отказ, отказ только от части наследства или отказ «в пользу» одного из других наследников недействителен (статья 337). Если наследники хотят продать объект только одному из них или только одним из них, это делается другими актами, а не отказом «в пользу».
• Добросовестный покупатель защищён. Даже если другой наследник позже потребует объект в суде у лица, которое владело им по свидетельству о наследовании, тот, кто добросовестно купил его у этого лица, не обязан его возвращать (статья 350). Это не заменяет проверок: убедитесь, что свидетельство зарегистрировано и что все наследники, названные в нём, участвуют в продаже.

Налог с прибыли от продажи платит продавец; для унаследованного объекта покупной ценой считается налогооблагаемая стоимость на момент получения (Закон № 29/2023, статья 17). Примеры расчёта есть в статье налог 15% при продаже недвижимости.

Когда сособственник или наследник живёт за границей

Его может представлять доверенное лицо. Доверенность на договор, который можно заключить только нотариальным актом, например на продажу недвижимости, сама должна быть нотариальной, иначе она недействительна (Гражданский кодекс, статья 72), и её также можно зарегистрировать в карточке объекта (Закон № 111/2018, статья 60). У нотариуса в Албании специальная доверенность стоит 3 000 лек или 5 000 лек, если участвуют более 5 человек, например когда несколько наследников вместе назначают одного представителя (Совместное указание № 22/2020). Акты, составленные вне Албании, должны быть переведены и заверены по международным соглашениям (Закон № 111/2018, статья 61): где оформить доверенность и кто ставит апостиль, объясняется в статье специальная доверенность из-за границы и в руководстве как купить дом из-за границы.

Часто задаваемые вопросы

Полный список документов для покупки есть в статье документы для покупки дома, а сборы нотариуса и ASHK с калькулятором в статье расходы на покупку недвижимости. Если у объекта есть непогашенный кредит, см. ипотеку на недвижимость.