Comprar una propiedad en Albania a copropietarios o herederos: cómo comprar con varios vendedores

No todas las propiedades tienen un solo dueño: puede pertenecer a dos cónyuges, a varios hermanos que la heredaron de sus padres o a varios socios. Como comprador, los necesitas a todos. El Código Civil albanés es claro: una cosa en copropiedad solo puede transmitirse con el consentimiento de todos los copropietarios (artículo 208). A continuación explicamos cómo saber cuántos propietarios tiene una propiedad en Albania, qué se necesita cuando procede de una herencia, qué papel juega el cónyuge y cómo firman los propietarios que viven en el extranjero.

Los copropietarios que deben aceptar la venta de la propiedad (Código Civil, artículo 208)

Todos

Plazo de los copropietarios para ejercer el tanteo cuando solo se vende una cuota (artículo 204)

3 meses

Certificado de herencia legal ante notario (15.000 lek con testamento)

10.000 lek

Plazo para inscribir el certificado de herencia en la ASHK

30 días

Cómo saber cuántos propietarios tiene una propiedad

La ficha registral en la ASHK (la Agencia Estatal de Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) muestra los propietarios y el acto del que surgió la propiedad (Ley n.º 111/2018, artículo 13). Cuando hay varios copropietarios y el acto no fija las cuotas, se presume que son iguales (artículo 44; Código Civil, artículo 199). La ley establece que, en copropiedad, el certificado de propiedad se extiende en tantas copias como copropietarios haya (Ley n.º 111/2018, artículo 17); compara lo que te muestran con una ficha recién emitida, donde aparecen todos los propietarios.

Ten cuidado con las propiedades compradas durante el matrimonio. Según la ley del catastro, se inscriben en la copropiedad de ambos cónyuges, salvo que los cónyuges prueben un régimen de bienes separado (artículo 45). Los registros antiguos no siempre lo reflejan: la ASHK ofrece también el servicio de e-Albania (el portal de servicios del Gobierno) «Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme» (reflejo de la copropiedad conyugal en registros anteriores), para propiedades compradas durante el matrimonio que se inscribieron a nombre de un solo cónyuge. El notario, por su parte, declara el régimen económico matrimonial y la presunción de copropiedad legal en cada escritura que transmite un inmueble (Ley n.º 110/2018, artículo 105). Pide al vendedor el certificado de familia y la fecha en que adquirió la propiedad: si estaban casados, el cónyuge también debe participar en la venta.

Cuando se vende la propiedad entera: el consentimiento de todos

Si la propiedad tiene cuatro propietarios, el contrato de compraventa lo firman los cuatro, en persona o mediante un poder notarial. Si uno de ellos se niega, la propiedad no puede venderse en su conjunto. Los copropietarios pueden dividirla mediante acuerdo notarial o ante un tribunal; cuando la propiedad no puede dividirse materialmente, el tribunal puede ordenar su venta en subasta o, si es una vivienda, dejarla al copropietario que vive en ella, con la obligación de pagar a los demás su parte (Código Civil, artículo 207). No pagues un depósito hasta tener el consentimiento escrito de todos. Cuando mires pisos en venta, pregunta desde el principio cuántos propietarios tiene la propiedad y si todos están de acuerdo con la venta.

Cuando hay varios vendedores, la escritura notarial debe indicar cómo se paga el precio (Ley n.º 110/2018, artículo 105). Indica la parte que corresponde a cada vendedor y págala por transferencia bancaria a la cuenta de cada uno, o a la cuenta especial del notario si así lo habéis acordado.

Cuando solo compras una cuota: el derecho de tanteo

Un copropietario puede vender solo su propia cuota. El derecho de tanteo es el derecho de los demás copropietarios a comprar esa cuota primero, en las mismas condiciones que ofrecen a un comprador externo. Así que, en bienes inmuebles, antes de vender a alguien ajeno a la copropiedad, el copropietario debe preguntar por escrito a los demás si quieren comprar en las mismas condiciones. Si no responden en tres meses, el copropietario puede vender libremente a terceros (Código Civil, artículos 200 y 204). El derecho de tanteo también puede inscribirse en el catastro (Ley n.º 111/2018, artículo 58).

Piensa bien antes de comprar una cuota: pasas a ser copropietario con los demás, pagas los gastos en proporción a tu cuota, la propiedad se gestiona por decisión de la mayoría y cualquier copropietario puede pedir que se divida (artículos 200, 201 y 203).

Cuando la propiedad procede de una herencia

Quiénes son los herederos y cuánto corresponde a cada uno no lo decide el vendedor ni el agente, sino el certificado de herencia (dëshmia e trashëgimisë): el acto emitido por un notario que establece los herederos de una persona fallecida y la cuota de cada heredero. Aquí lo vemos desde el lado del comprador; cómo lo obtienen los herederos se explica en heredar una propiedad en 2026. Según el Código Civil, la condición de heredero y las cuotas se establecen en el certificado de herencia que emite el notario una vez presentada el acta de defunción; en la herencia legal lo emite el notario del lugar de la última residencia del fallecido, y cuando hay testamento, el notario donde se redactó o depositó (artículo 348). Antes de emitirlo, el notario consulta a la Cámara Nacional de Notarios si existe testamento o un certificado emitido previamente por otro notario (Ley n.º 110/2018, artículo 111).

El certificado enumera los herederos, sus cuotas, el régimen económico matrimonial del fallecido y las renuncias. También contiene una cláusula que impide vulnerar la cuota del cónyuge supérstite en los bienes adquiridos durante el matrimonio (artículo 112). El interesado debe presentar el certificado en la ASHK en un plazo de 30 días; si no, según la ASHK, se aplica una penalización por pago tardío del 10% de la tasa por cada día de retraso, hasta 300.000 lek, además de la tasa de inscripción. La inscripción se hace en e-Albania mediante el servicio «Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë» (solicitud de inscripción del acto de herencia, KP5) y cuesta 2.000 lek.

Para el comprador, el orden importa: la ASHK rechaza un acto de transmisión que no se encadena cronológicamente con los títulos inscritos (Ley n.º 111/2018, artículo 24). Así que si la ficha todavía muestra el nombre del fallecido, la herencia debe inscribirse antes de que pueda inscribirse tu compra.

Dos reglas más te ayudan a entender lo que se firma:

• Renunciar a una herencia se hace mediante una declaración ante notario, también mediante un poder notarial especial, en un plazo de tres meses desde la apertura de la sucesión, o de seis meses cuando el heredero está en el extranjero (Código Civil, artículos 333 y 335). Una renuncia condicional, que cubre solo parte de la herencia o que se hace «en favor de» uno de los demás herederos es inválida (artículo 337). Si los herederos quieren vender la propiedad solo a uno de ellos, o vendida solo por uno de ellos, esto se hace mediante otros actos, no mediante una renuncia «en favor de».
• El comprador de buena fe está protegido. Aunque otro heredero reclame después en juicio la propiedad a quien la tenía en virtud de un certificado de herencia, quien la compró de buena fe a esa persona no está obligado a devolverla (artículo 350). Esto no sustituye las comprobaciones: asegúrate de que el certificado está inscrito y de que todos los herederos que aparecen en él participan en la venta.

El impuesto sobre la ganancia de la venta lo paga el vendedor; en una propiedad heredada, el precio de compra se toma como el valor imponible en el momento de la adquisición (Ley n.º 29/2023, artículo 17). Hay ejemplos prácticos en el impuesto del 15% al vender una propiedad.

Cuando un copropietario o heredero vive en el extranjero

Pueden estar representados por alguien de confianza. Un poder para un contrato que solo puede hacerse en escritura notarial, como la venta de una propiedad, debe ser a su vez notarial, o no es válido (Código Civil, artículo 72), y puede también inscribirse en la ficha registral (Ley n.º 111/2018, artículo 60). En un notario en Albania, un poder notarial especial cuesta 3.000 lek, o 5.000 lek cuando participan más de cinco personas, por ejemplo cuando varios herederos designan juntos a un representante (Instrucción conjunta n.º 22/2020). Los documentos hechos fuera de Albania deben traducirse y certificarse según los convenios internacionales (Ley n.º 111/2018, artículo 61): dónde hacer el poder y quién añade la apostilla se explica en el artículo sobre el poder notarial especial desde el extranjero y en la guía cómo comprar una casa desde el extranjero.

Preguntas frecuentes

La lista completa de documentos para la compra está en los documentos para comprar una casa, y los honorarios del notario y de la ASHK, con una calculadora, en los gastos de compra de una propiedad. Si la propiedad además tiene un préstamo sin pagar, consulta la hipoteca sobre la propiedad.