Herencia de un inmueble en Albania en 2026: certificado de herencia, plazos, costes y registro en ASHK

Cuando fallece el propietario de una vivienda en Albania, los herederos adquieren la herencia en ese mismo momento (Código Civil, artículo 330), pero en el catastro el inmueble sigue a nombre del fallecido. Para venderlo, dividirlo o hipotecarlo se necesitan dos pasos: el certificado de herencia (dëshmia e trashëgimisë), que emite un notario por 10.000 lek (15.000 lek cuando hay testamento), y su inscripción en ASHK (la Agencia Estatal del Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) en un plazo de 30 días, a 2.000 lek por inmueble. Los hijos, el cónyuge, los padres, los hermanos y las hermanas no pagan impuesto por un inmueble heredado en Albania.

Certificado de herencia legal del notario; 15.000 lek con testamento

10.000 lek

Inscripción en ASHK por inmueble, en 30 días

2.000 lek

Plazo para renunciar a la herencia; 6 meses si vives en el extranjero

3 o 6 meses

Impuesto para hijos, cónyuge, padres, hermanos y hermanas

0 lek

Quién hereda: por ley o por testamento

Cuando no hay testamento, o es inválido o solo cubre parte del patrimonio, la herencia se reparte según la ley, por órdenes de herederos: un orden hereda solo cuando no hay herederos en el orden anterior (Código Civil, artículos 317 y 369).

Cuando no hay herederos en los tres primeros órdenes, el cónyuge lo hereda todo (artículo 361). Los hijos adoptados heredan del mismo modo que los demás hijos (artículo 362).

Ejemplo: un piso comprado durante el matrimonio

Cuando los cónyuges no han elegido otro régimen de bienes, la mitad de un piso comprado durante el matrimonio pertenece al cónyuge sobreviviente y no se hereda (Código de la Familia, artículos 96 y 103; Código Civil, artículo 358; Ley n.º 110/2018, artículo 112). Si el padre deja a su mujer y a dos hijos, su mitad se divide en tres partes: la madre acaba con 1/2 + 1/6 = 2/3 del piso y cada hijo con 1/6. Los bienes que el fallecido había heredado o recibido como donación son bienes personales y se heredan en su totalidad (Código de la Familia, artículo 77).

Cuando hay testamento

Un testamento puede ser ológrafo, escrito enteramente a mano, fechado y firmado, o notarial (Código Civil, artículos 392 a 397); si ha sido registrado, el notario lo localiza a través del Registro Nacional de Testamentos (Ley n.º 110/2018, artículo 111). No puede quitar la parte legítima de los hijos menores ni de los herederos incapaces de trabajar, como los hombres a partir de 60 años, las mujeres a partir de 55 y las personas con discapacidad de primer o segundo grupo (artículos 371 y 379). Cómo se redacta un testamento ante notario y cuánto cuesta se explica en el testamento notarial de un inmueble.

El artículo 377, que permitía un testamento a favor de cualquier persona solo cuando el fallecido no tenía descendientes, ascendientes, hermanos ni hermanas, fue declarado incompatible con la Constitución (Tribunal Constitucional, decisión n.º 69 de 27 de diciembre de 2023) y no ha sido sustituido en el Código, tal como está actualizado el 10 de agosto de 2026. Como se aplica la ley vigente cuando se abrió la sucesión (artículo 318/2), pide asesoramiento jurídico ante un testamento impugnado.

Cómo obtener el certificado de herencia del notario

El certificado de herencia (dëshmia e trashëgimisë) es el acto notarial que confirma quiénes son los herederos del fallecido y qué parte corresponde a cada uno. El certificado de herencia legal lo emite un notario (noter) del municipio donde el fallecido tuvo su última residencia; cuando hay testamento, lo emite el notario ante el que se redactó o depositó el último testamento (Código Civil, artículo 348). La ley no fija plazo para pedirlo, pero sin él no puedes inscribir el inmueble.

Foto: Gabrielle Henderson / Unsplash

Basta con la petición de un heredero: el notario expide tantas copias como herederos haya, y los demás las recogen más tarde (artículo 348). La Cámara Nacional de Notarios comprueba los registros de testamentos y de certificados en un plazo de 3 días, y en los 3 días siguientes a esa respuesta el notario emite el certificado o te remite al notario competente (Ley n.º 110/2018, artículo 111). Una copia del certificado va al catastro (artículo 113).

Cuándo necesitas un tribunal

El notario no resuelve disputas: cuando se impugna el testamento, cuando un heredero que quedó excluido reclama su parte o cuando no os ponéis de acuerdo en el reparto, decide el tribunal del último lugar de residencia del fallecido (Código de Procedimiento Civil, artículo 46). La reclamación de un heredero por su parte no prescribe, salvo la prescripción adquisitiva de bienes concretos (Código Civil, artículos 349 y 351). Antes de la Ley n.º 121/2013, el certificado lo emitía un tribunal, y ASHK sigue aceptando esas resoluciones judiciales.

Renuncia, deudas y plazos

No aceptas una herencia mediante una declaración: la adquieres en el momento en que muere la persona que la deja (Código Civil, artículos 330 y 331). Si no la quieres, renúnciala ante notario, en persona o mediante un poder notarial especial, dentro de los plazos de la tabla (artículos 333 y 335). La instrucción de tasas no tiene un concepto separado para esta declaración: la «Declaración con otro contenido» cuesta 2.000 lek, mientras que la «Declaración de renuncia a la propiedad» cuesta 3.000 lek (Instrucción n.º 22/2020).

Las deudas del fallecido y los gastos del funeral los pagan los herederos según sus partes, pero sin pasar del valor que reciben (Código Civil, artículo 341). Para saber qué contiene el patrimonio, un notario puede levantar un inventario por 6.000 lek (artículo 343; Instrucción n.º 22/2020).

Cuánto cuesta y cuándo se paga el impuesto

Las tasas notariales no han cambiado desde 2020, mientras que las tasas de ASHK subieron con la Decisión del Consejo de Ministros (VKM) n.º 462/2025. Para una venta, consulta las tasas notariales para comprar y vender.

Una madre y dos hijos que heredan un piso por ley pagan 12.000 lek, unos 131 € (1 € = 91,65 lek, Banco de Albania, 9 de octubre de 2026): 10.000 en el notario y 2.000 en ASHK. Con la solicitud del notario a ASHK y un certificado de propiedad para cada uno de ellos, el total asciende a 25.000 lek, unos 273 €.

Impuesto de herencia

La Ley n.º 29/2023 grava la herencia con el 15%, con amplias exenciones (artículo 60):

• Sin impuesto: hijos y descendientes que ocupan su lugar, cónyuge, padres, hermanos y hermanas.
• Otros, como los abuelos, los hijos de hermanos o una persona nombrada en un testamento, no pagan nada por bienes inmuebles hasta 5.000.000 lek por persona, unos 54.600 €. Por encima de ese valor, el 15% se calcula como en una venta: sobre la diferencia entre el valor del inmueble al precio de referencia, o el último valor gravado si es mayor, y el valor al que el fallecido lo había adquirido. Se paga antes de la inscripción (Instrucción n.º 34/2023, puntos 2.3 y 4.1).

Cuando después vendas, el 15% sobre la ganancia se calcula con el valor que consta en las escrituras o en la revalorización o, en el caso de edificios, con el coste de uso oficial (kosto e shfrytëzimit) del año en que se inscribió el certificado (punto 4.3): hay ejemplos en el 15% de impuesto al vender un inmueble. La revalorización con un impuesto del 5% está abierta hasta el 31 de diciembre de 2026 (Ley n.º 85/2025): consulta la guía de revalorización.

Cómo inscribir la herencia en ASHK

El notario declara el certificado en el catastro solo como inscripción provisional; tus nombres entran en la ficha del inmueble cuando se solicita la inscripción definitiva y se paga la tasa, lo que debe hacer la persona que pidió el certificado en un plazo de 30 días (Ley n.º 111/2018, artículo 24; Ley n.º 110/2018, artículo 112). El servicio de e-Albania (el portal de servicios del Gobierno), «Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë» (solicitud para inscribir el acto de herencia, KP5), también puede usarlo el notario en tu nombre:

• Sube el certificado, o la resolución judicial en el caso de herencias antiguas, y el certificado del estado civil para el régimen de bienes cuando el certificado no lo indique.
• Paga la factura en 30 días y envía los originales por correo a la dirección local de ASHK.
• La respuesta llega a «Dokumentet e mia» (Mis documentos), en un plazo de 8 días laborables cuando el inmueble no está digitalizado.

La tasa se paga por inmueble (VKM n.º 389/2020, punto 5), y cada día de retraso cuesta el 10% de ella, hasta 300.000 lek (Ley n.º 111/2018, artículo 25).

Para información oficial sobre los inmuebles del fallecido, usa el servicio de ASHK «Informacion zyrtar i pasurisë» (información oficial sobre el inmueble, n.º 63, 2.000 lek) en e-Albania, acreditando tu interés legítimo como heredero. Una casa sin título inscrito debe recibir antes un título, porque ASHK rechaza los actos que no se derivan de los títulos inscritos (Ley n.º 111/2018, artículo 24): consulta viviendas sin título de propiedad. Un error de ASHK en la ficha del inmueble se corrige gratis (Ley n.º 111/2018, artículo 16): consulta errores en el certificado de propiedad.

Después de la inscripción: copropiedad y división

Los herederos se convierten en copropietarios según las partes del certificado: comparten los ingresos y los gastos, y quien use el inmueble en exclusiva debe compensar a los demás desde el día en que se lo pidan por escrito (Código Civil, artículos 200 a 202). Todo el inmueble solo puede venderse con el consentimiento de todos, y cada copropietario debe ofrecer antes su propia parte a los demás copropietarios (artículos 204 y 208).

La división puede pedirse en cualquier momento, por acuerdo ante notario o en un tribunal (artículos 353 y 354). El tribunal divide el inmueble en especie, lo adjudica a quien pague las partes de los demás, o lo vende en subasta, y deja la vivienda familiar a quien viva en ella o la necesite más (artículo 207).

Donar tu parte a un hermano o hermana no tributa (Ley n.º 29/2023, artículo 60): consulta la donación de inmuebles dentro de la familia. Para conocer el precio de las partes, empieza con una valoración gratuita del inmueble, y cuando decidas venderlo todos juntos, puedes vender con un agente; las comprobaciones del comprador se tratan en comprar un inmueble heredado.

Cuando el heredero vive en el extranjero

• El certificado: no necesitas viajar; otro heredero puede pedirlo (Código Civil, artículo 348).
• Renuncia: 6 meses desde la muerte, también mediante un poder notarial especial (artículos 333 y 335).
• Poder notarial: los consulados no emiten poderes para transferir la propiedad de inmuebles (e-Albania), así que se hacen ante un notario local, con apostilla y traducción: consulta un poder notarial especial desde el extranjero.
• La ley: para los inmuebles en Albania se aplica el derecho albanés aunque el fallecido viviera en el extranjero, salvo que haya elegido, en forma de testamento, la ley del país del que era ciudadano o donde vivía; un testamento hecho en el extranjero es válido en cuanto a su forma cuando, entre otros casos, cumple la ley del país donde se hizo (Ley n.º 10428/2011, artículos 33 y 35).
• Impuesto: las exenciones también se aplican a los no residentes (Ley n.º 29/2023, artículo 60). Cómo vender un inmueble sin venir a Albania se explica en el artículo sobre venta de inmuebles desde el extranjero.

Las fechas que cambiaron las reglas

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