Dědění nemovitosti v Albánii v roce 2026: dědické osvědčení, lhůty, poplatky a zápis na ASHK

Když zemře majitel domu v Albánii, dědicové nabývají dědictví v tu chvíli (občanský zákoník, článek 330), ale v katastru zůstává nemovitost na jméno zesnulého. Abyste ji mohli prodat, rozdělit nebo zatížit hypotékou, potřebujete dva kroky: dědické osvědčení (dëshmia e trashëgimisë), které vystaví notář za 10 000 leků (15 000 leků, pokud existuje závěť), a jeho zápis na ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) do 30 dnů, za 2 000 leků na nemovitost. Děti, manžel nebo manželka, rodiče, bratři a sestry neplatí daň z nemovitosti zděděné v Albánii.

Dědické osvědčení ze zákona od notáře; 15 000 leků se závětí

10 000 leků

Zápis na ASHK na nemovitost, do 30 dnů

2 000 leků

Lhůta k odmítnutí dědictví; 6 měsíců, žijete-li v zahraničí

3 nebo 6 měsíců

Daň pro děti, manžela nebo manželku, rodiče, bratry a sestry

0 leků

Kdo dědí: ze zákona, nebo podle závěti

Není-li závěť, nebo je neplatná, nebo se týká jen části majetku, dědí se podle zákona a podle pořadí dědiců: jedno pořadí dědí, jen pokud v předchozím pořadí nejsou dědicové (občanský zákoník, články 317 a 369).

Pokud nejsou žádní dědicové v prvních třech pořadích, zdědí vše manžel nebo manželka (článek 361). Adoptované děti dědí stejně jako ostatní děti (článek 362).

Příklad: byt koupený během manželství

Pokud si manželé nezvolili jiný režim majetku, polovina bytu koupeného během manželství patří přeživšímu manželovi a nedědí se (rodinný zákoník, články 96 a 103; občanský zákoník, článek 358; zákon č. 110/2018, článek 112). Zanechá-li otec manželku a dvě děti, jeho polovina se rozdělí na tři části: matka dostane 1/2 + 1/6 = 2/3 bytu a každé dítě 1/6. Majetek, který zesnulý zdědil nebo dostal darem, je jeho osobní majetek a dědí se celý (rodinný zákoník, článek 77).

Pokud existuje závěť

Závěť je buď vlastnoruční, celá napsaná rukou, datovaná a podepsaná, nebo notářská (občanský zákoník, články 392 až 397); pokud byla zaregistrována, notář ji najde v Národním registru závětí (zákon č. 110/2018, článek 111). Nemůže odejmout povinný podíl nezletilým dětem a dědicům neschopným práce, například mužům od 60 let, ženám od 55 let a osobám s invaliditou prvního nebo druhého stupně (články 371 a 379). Jak se závěť sepisuje u notáře a kolik stojí, je vysvětleno v článku notářská závěť k nemovitosti.

Článek 377, který dovoloval závěť ve prospěch kohokoli jen tehdy, když zesnulý neměl potomky, předky, bratry ani sestry, byl prohlášen za neslučitelný s ústavou (Ústavní soud, rozhodnutí č. 69 ze 27. prosince 2023) a v kodexu aktualizovaném 10. srpna 2026 nebyl nahrazen. Protože platí zákon účinný v době otevření dědictví (článek 318/2), u napadené závěti si vyžádejte právní poradu.

Jak získat dědické osvědčení od notáře

Dědické osvědčení je notářský akt, který potvrzuje, kdo jsou dědicové zesnulého a jak velký je podíl každého z nich. Dědické osvědčení ze zákona vystavuje notář (noter) v obci, kde měl zesnulý poslední bydliště; je-li závěť, notář, u něhož byla sepsána nebo uložena (občanský zákoník, článek 348). Zákon nestanoví lhůtu pro žádost, ale bez něj nemovitost zapsat nelze.

Foto: Gabrielle Henderson / Unsplash

Stačí žádost jednoho dědice: notář vystaví tolik kopií, kolik je dědiců, a ostatní si je vyzvednou později (článek 348). Národní komora notářů prověří registry závětí a osvědčení do 3 dnů a do 3 dnů od její odpovědi notář osvědčení vystaví, nebo vás odkáže na příslušného notáře (zákon č. 110/2018, článek 111). Kopie osvědčení jde do katastru (článek 113).

Kdy potřebujete soud

Notář spory neřeší: když je závěť napadena, když vyloučený dědic uplatňuje svůj podíl nebo když se nemůžete shodnout na rozdělení, rozhoduje soud v místě posledního bydliště zesnulého (zákon o občanském soudním řízení, článek 46). Nárok dědice na podíl se nepromlčuje, s výjimkou vydržení vlastnictví u jednotlivých věcí (občanský zákoník, články 349 a 351). Před zákonem č. 121/2013 osvědčení vydával soud a ASHK tato soudní rozhodnutí stále přijímá.

Odmítnutí, dluhy a lhůty

Dědictví nepřijímáte prohlášením: nabýváte ho smrtí zůstavitele (občanský zákoník, články 330 a 331). Pokud je nechcete, odmítněte ho před notářem, osobně nebo prostřednictvím zvláštní plné moci, v lhůtách uvedených v tabulce (články 333 a 335). Sazebník poplatků nemá pro toto prohlášení samostatnou položku: položka „Prohlášení s jiným obsahem“ stojí 2 000 leků, zatímco „Prohlášení o zřeknutí se vlastnictví“ stojí 3 000 leků (pokyn č. 22/2020).

Dluhy zesnulého a náklady na pohřeb hradí dědicové podle svých podílů, nikoli však nad hodnotu, kterou dostali (občanský zákoník, článek 341). Abyste zjistili, co pozůstalost obsahuje, může notář sepsat soupis za 6 000 leků (článek 343; pokyn č. 22/2020).

Co to stojí a kdy se platí daň

Notářské poplatky se od roku 2020 nezměnily, zatímco poplatky ASHK se zvýšily rozhodnutím Rady ministrů (VKM) č. 462/2025. U prodeje viz poplatky notáře za koupi a prodej.

Matka a dvě děti, které zdědí byt ze zákona, zaplatí 12 000 leků, asi 131 € (1 € = 91,65 leku, Banka Albánie, 9. října 2026): 10 000 u notáře a 2 000 na ASHK. S žádostí notáře na ASHK a osvědčením o vlastnictví pro každého z nich je celková částka 25 000 leků, asi 273 €.

Daň z dědictví

Zákon č. 29/2023 zdaňuje dědictví sazbou 15 %, se širokými výjimkami (článek 60):

• Bez daně: děti a potomci, kteří je nahrazují, manžel nebo manželka, rodiče, bratři a sestry.
• Ostatní, například prarodiče, děti bratrů a sester nebo osoba jmenovaná v závěti, neplatí nic z nemovitosti do 5 000 000 leků na osobu, asi 54 600 €. Nad tuto hodnotu se daň 15 % počítá jako při prodeji: z rozdílu mezi hodnotou nemovitosti podle referenční ceny, nebo poslední zdaněnou hodnotou, je-li vyšší, a hodnotou, za kterou zesnulý nemovitost pořídil. Platí se před zápisem (pokyn č. 34/2023, body 2.3 a 4.1).

Při pozdějším prodeji se daň 15 % z výnosu počítá podle hodnoty zapsané v listinách nebo při přeceňování, u budov podle úřední ceny užívání (kosto e shfrytëzimit) roku, ve kterém bylo osvědčení zapsáno (bod 4.3): příklady jsou v článku 15% daň při prodeji nemovitosti. Přeceňování s daní 5 % je otevřeno do 31. prosince 2026 (zákon č. 85/2025): viz průvodce přeceněním.

Jak zapsat dědictví na ASHK

Notář osvědčení do katastru hlásí jen jako předběžný zápis; vaše jména se do výpisu nemovitosti zapíší, až se požádá o konečný zápis a zaplatí poplatek, což musí udělat osoba, která o osvědčení žádala, do 30 dnů (zákon č. 111/2018, článek 24; zákon č. 110/2018, článek 112). Služba na e-Albania (vládním portálu služeb) „Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë“ (žádost o zápis aktu o dědictví, KP5) může notáři použít i jménem vašim:

• Nahrajte osvědčení, u starších dědictví soudní rozhodnutí, a matriční doklad o majetkovém režimu, pokud osvědčení nic neuvádí.
• Zaplaťte účet do 30 dnů a originály pošlete poštou místní pobočce ASHK.
• Odpověď přijde do sekce „Dokumentet e mia“ (Moje dokumenty), do 8 pracovních dnů, pokud nemovitost nebyla digitalizována.

Poplatek se platí za každou nemovitost (VKM č. 389/2020, bod 5) a každý den zpoždění stojí 10 % z něj, nejvýše 300 000 leků (zákon č. 111/2018, článek 25).

Pro oficiální informace o nemovitostech zesnulého použijte službu ASHK „Informacion zyrtar i pasurisë“ (úřední informace o nemovitosti, č. 63, 2 000 leků) na e-Albania, s prokázáním oprávněného zájmu jako dědic. Dům bez zapsaného titulu musí nejprve titul získat, protože ASHK odmítá akty, které nenavazují na zapsané tituly (zákon č. 111/2018, článek 24): viz domy bez titulu vlastnictví. Chyba ASHK ve výpisu nemovitosti se opraví zdarma (zákon č. 111/2018, článek 16): viz chyby v osvědčení o vlastnictví.

Po zápisu: spoluvlastnictví a rozdělení

Dědicové se stávají spoluvlastníky podle podílů v osvědčení: sdílejí výnosy a náklady a ten, kdo nemovitost užívá sám, dluží ostatním náhradu od dne, kdy ji písemně požádají (občanský zákoník, články 200 až 202). Celou nemovitost lze prodat jen se souhlasem všech, přičemž každý spoluvlastník musí nejprve nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům (články 204 a 208).

Rozdělení lze požadovat kdykoli, dohodou před notářem nebo u soudu (články 353 a 354). Soud nemovitost rozdělí in natura, přiřadí ji těm, kdo vyplatí podíly ostatních, nebo ji prodá v dražbě, a rodinný dům ponechá tomu, kdo v něm žije nebo jej nejvíce potřebuje (článek 207).

Darování podílu bratrovi nebo sestře není zdaněno (zákon č. 29/2023, článek 60): viz darování nemovitosti v rodině. Cenu podílů zjistíte s bezplatným odhadem nemovitosti; když se rozhodnete prodat vše najednou, můžete prodat s makléřem. Kontroly kupujícího jsou v článku koupě zděděné nemovitosti se spoluvlastníky.

Když dědic žije v zahraničí

• Osvědčení: necestujete, může o něj požádat jiný dědic (občanský zákoník, článek 348).
• Odmítnutí: 6 měsíců od úmrtí, také prostřednictvím zvláštní plné moci (články 333 a 335).
• Plná moc: konzuláty nevydávají plné moci k převodu vlastnictví nemovitostí (e-Albania), takže se sepisují u místního notáře, s apostilou a překladem: viz zvláštní plná moc ze zahraničí.
• Zákon: pro nemovitosti v Albánii se uplatní albánské právo i tehdy, když zesnulý žil v zahraničí, pokud ve formě závěti nezvolil právo země, jejímž byl občanem, nebo kde žil; závěť sepsaná v zahraničí je formálně platná, pokud mimo jiné vyhovuje právu země, kde byla sepsána (zákon č. 10428/2011, články 33 a 35).
• Daň: výjimky platí i pro nerezidenty (zákon č. 29/2023, článek 60). Jak prodat nemovitost, aniž byste museli do Albánie, je vysvětleno v článku prodej nemovitosti ze zahraničí.

Data, která změnila pravidla

Často kladené otázky