Přeocenění nemovitostí v roce 2026: jak funguje daň 5 %

Přeocenění nahradí hodnotu zapsanou pro vaši nemovitost (často starou kupní cenu, nebo žádnou hodnotu) hodnotou blíže dnešní, za daň 5% z rozdílu. Nová hodnota se zapíše do karty nemovitosti u ASHK a při prodeji se počítá jako vaše kupní hodnota.

Je dobrovolné a samostatné pro každou nemovitost: pokud vlastníte několik, sami vyberete, které přeocenit, každou s vlastní žádostí. Nemovitost přeoceněnou podle dřívějšího zákona lze přeocenit znovu.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026

• Zákon č. 85/2025 „O přeocenění nemovitého majetku“, schválen 12. prosince 2025 a vyhlášen dekretem č. 1 ze 6. ledna 2026; účinnosti nabyl 15 dní po zveřejnění v Úředním věstníku
• Společná instrukce č. 5 z 19. února 2026 ministra financí a generálního ředitele ASHK: jak se počítají hodnota a daň, žádost, poplatek a termíny
• Společná instrukce č. 34 z 29. prosince 2023 o dani z příjmu z převodu nemovitého majetku: minimální fiskální cena a zapsaná hodnota, které přeocenění používá, a daň 15 % z pozdějšího prodeje

U budov je minimální fiskální cena referenční cena za m², kterou stanovila Rada ministrů (dnes tabulka VKM 457/2023); u pozemků je to cena za m² v mapě hodnot platné v den přeocenění.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026 · Instrukce 34/2023

Fyzické osoby, které vlastní pozemky nebo budovy zapsané na jejich jméno, nebo je nabydou a zapíší do 31. prosince 2026. Přeoceňovat může i spoluvlastník. Každá nemovitost je samostatná žádost.

Společnosti a jiné právnické osoby mohou přeocenit majetek vedený jako dlouhodobý majetek ve své účetní závěrce za rok 2025, a to na tržní hodnotu stanovenou licencovaným nezávislým oceňovatelem, do 31. prosince 2026. Platí 5% z rozdílu mezi novou hodnotou a účetní hodnotou prostřednictvím krajského daňového úřadu a rozdíl se pro daňové účely neodepisuje.

Nemovitost ještě nezapsaná do katastru, v oblasti, kde je prvotní registrace dokončena, musí být nejdřív zapsána; teprve pak ji lze přeocenit. V oblastech bez prvotní registrace se přeocenění poznamená do hypotečního rejstříku, ale pokud je titul později zamítnut, nová hodnota se nezapíše a částka se nevrací.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026

Daň = 5% × (nová hodnota minus odečitatelná hodnota). Neplatíte 5% z celé hodnoty, jen z přírůstku.

Jak se stanoví nová hodnota

• Postup 1

  Prostřednictvím ASHK, v minimální fiskální ceně: u budovy referenční cena za m² snížená o 1% za každý celý rok od prvního nabytí titulu, nejvýše o 30%; u pozemku cena za m² v mapě hodnot

• Postup 2

  Prostřednictvím licencovaného oceňovatele, za tržní hodnotu: akt oceňovatele se připojí k žádosti a jeho hodnota nemůže být nižší než minimální fiskální cena

Referenční ceny bydlení v každém městě a pro Tiranu podle zón jsou v naší tabulce oficiálních referenčních cen. Oficiální referenční ceny (VKM 457/2023)

Co se odečítá

Odečitatelná hodnota je hodnota v posledním aktu zapsaném k nemovitosti, u něhož byla zaplacena daň: koupě, směna, dědictví, darování, vzdání se nebo dřívější přeocenění. Pokud byla nemovitost zapsána bez hodnoty, budova se počítá podle ceny za m² stanovené pro Národní bytový subjekt (EKB) v roce zápisu a pozemek podle ceny v mapě hodnot indexované inflací.

Poplatek ASHK

Faktura ASHK zahrnuje také poplatek za kopii karty nemovitosti z seznamu poplatků za katastrální služby (VKM 389/2020). Pokud použijete licencovaného oceňovatele, akt ocenění se platí zvlášť.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026 · ASHK

1. 31. prosince 2026

   Uzávěrka žádostí

   Pro fyzické osoby i právnické osoby.

2. Do 2 pracovních dnů

   Faktura

   ASHK ji připraví po vaší žádosti a pošle přes e-Albania.

3. Do 5 dnů

   Zápis

   ASHK zapíše novou hodnotu po ověření platby. Datum přeocenění je den, kdy jste zaplatili.

4. 31. března 2027

   Platba u nedokončených žádostí

   Žádosti podané do 31. prosince 2026 proběhnou i po tomto datu, pokud se daň zaplatí do 31. března 2027.

Pokud vidíte jiné datum, ověřte jej podle zákona: zákon č. 85/2025 stanoví pro žádosti 31. prosince 2026.

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026

1. 1

   Zkontrolujte kartu nemovitosti: nemovitost musí být zapsána na vaše jméno a poslední akt, za který byla zaplacena daň, udává hodnotu, která se odečte.

2. 2

   Podejte na e-Albania žádost o službu „Rivlerësimi i pasurisë“ (přeocenění nemovitosti) spolu s „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme“ (kopie karty nemovitosti). Žádat můžete vy nebo váš zplnomocněný zástupce.

3. 3

   Zvolte postup: minimální fiskální cenu vypočtenou ASHK, nebo akt licencovaného oceňovatele, podepsaný a elektronicky opatřený razítkem a připojený s ověřenou kopií licence oceňovatele.

4. 4

   ASHK zkontroluje nemovitost a to, že jste vlastník nebo spoluvlastník, a pošle fakturu za daň a poplatky přes e-Albania do 2 pracovních dnů. Můžete platit online, nebo si stáhnout platební příkaz a zaplatit na poště nebo v bance.

5. 5

   Do 5 dnů od ověření platby ASHK zapíše přeocenění (jeho datum a novou hodnotu) do oddílu A karty nemovitosti.

Právnické osoby nepodávají žádost u ASHK: podávají dobrovolné prohlášení na krajském daňovém úřadu s licencí oceňovatele a fakturou, původním aktem ocenění, účetní závěrkou za rok 2025 a platebním příkazem pro daň 5 %.

Zdroje: Instrukce 5/2026 · ASHK

Při prodeji platí prodávající daň 15% z kapitálového zisku: prodejní hodnota minus kupní hodnota. Po přeocenění je kupní hodnota přeoceněná hodnota, z níž jste zaplatili daň, takže zdanitelný zisk je menší. Zákon ani instrukce nestanovují žádnou minimální dobu mezi přeocněním a prodejem.

Pro daň se prodejní hodnota nikdy nepočítá níže než referenční hodnota: pokud je smluvní cena za m² nižší, ASHK použije referenční cenu zóny nebo města, sníženou o 1 % za každý rok užívání, nejvýše o 30 %.

Přeocenění může zvýšit i roční daň z budov. Podle rozhodnutí Rady ministrů č. 132/2018 (článek 2, bod 1.2) je hodnota zapsaná u ASHK přeocněním referenčním základem daně z budov; u bydlení činí daň 0,05 % hodnoty ročně (zákon č. 9632/2006), tedy asi 500 leků ročně za každý milion leků hodnoty. Zákon o přeocenění a jeho instrukce tento účinek nezmiňují, proto se zeptejte své obce, jak jej uplatňuje.

Příklad s kulatými čísly

Byt zapsaný za 3 000 000 lekë, přeoceněný licencovaným oceňovatelem na 8 000 000 lekë a později prodaný za 10 000 000 lekë (nad svou referenční hodnotou):

V tomto příkladu přeocenění ušetří 493 000 lekë na dani a poplatcích.

Přeocenění stojí 250 000 lekë daně plus poplatek 7 000 lekë. Jde o náš vlastní výpočet podle výše uvedených pravidel, pro ilustraci; poplatky notáře a ASHK za samotný prodej jsou v obou případech stejné.

Průvodce náklady koupě vysvětluje, kdo co platí při prodeji a jak se do toho počítá referenční cena. Kdo platí daň z prodeje

Zdroje: Zákon 85/2025 · Instrukce 5/2026 · Instrukce 34/2023

Úřední texty a stránky, přečtené 1. října 2026:

• Zákon č. 85/2025 „O přeocenění nemovitého majetku“ (archiv Úředního věstníku, qbz.gov.al)
• Společná instrukce č. 5 z 19. 2. 2026 k postupům podle zákona č. 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: přeocenění nemovitosti celý rok pouze s 5 %, 24. 2. 2026 (ashk.gov.al)
• Společná instrukce č. 34 z 29. 12. 2023 o dani z příjmu z převodu nemovitého majetku (ashk.gov.al)
• VKM č. 457 z 26. 7. 2023: referenční ceny bydlení (ashk.gov.al)
• Rozhodnutí Rady ministrů č. 132/2018 o zdanitelné hodnotě budov, článek 2, bod 1.2 (qbz.gov.al)