Neubewertung von Immobilien 2026: So funktioniert die 5-Prozent-Steuer

Die Neubewertung ersetzt den eingetragenen Wert Ihrer Immobilie (oft ein alter Kaufpreis oder gar kein Wert) durch einen Wert näher am heutigen, gegen eine Steuer von 5% auf die Differenz. Der neue Wert wird in die Grundbuchkarte bei der ASHK eingetragen und gilt beim Verkauf als Ihr Anschaffungswert.

Sie ist freiwillig und für jede Immobilie getrennt: Wer mehrere besitzt, wählt aus, welche neu bewertet werden, jede mit eigenem Antrag. Eine bereits nach einem früheren Gesetz neu bewertete Immobilie kann erneut neu bewertet werden.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026

• Gesetz Nr. 85/2025 „Über die Neubewertung von Immobilien“, verabschiedet am 12. Dezember 2025 und verkündet mit Dekret Nr. 1 vom 6. Januar 2026; es trat 15 Tage nach seiner Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft
• Gemeinsame Anweisung Nr. 5 vom 19. Februar 2026 des Finanzministers und des Generaldirektors der ASHK: wie Wert und Steuer berechnet werden, der Antrag, die Gebühr und die Fristen
• Gemeinsame Anweisung Nr. 34 vom 29. Dezember 2023 über die Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien: der steuerliche Mindestpreis und der eingetragene Wert, die die Neubewertung verwendet, und die 15-Prozent-Steuer bei einem späteren Verkauf

Für Gebäude ist der steuerliche Mindestpreis der vom Ministerrat festgelegte Referenzpreis pro m² (heute die Tabelle des VKM 457/2023); für Grundstücke ist es der Preis pro m² in der zum Tag der Neubewertung geltenden Wertkarte.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026 · Anweisung 34/2023

Privatpersonen, auf deren Namen Grundstücke oder Gebäude eingetragen sind oder die sie bis zum 31. Dezember 2026 erwerben und eintragen lassen. Auch ein Miteigentümer kann den Antrag stellen. Jede Immobilie ist ein eigener Antrag.

Unternehmen und andere juristische Personen können Immobilien neu bewerten, die in ihrem Jahresabschluss 2025 als Anlagevermögen geführt werden, zum Marktwert laut einem unabhängigen zugelassenen Gutachter, bis zum 31. Dezember 2026. Sie zahlen 5% der Differenz zwischen neuem Wert und Buchwert über die regionale Steuerdirektion, und die Differenz wird steuerlich nicht abgeschrieben.

Eine noch nicht im Kataster eingetragene Immobilie in einem Gebiet mit abgeschlossener Erstregistrierung muss zuerst eingetragen werden; erst danach kann sie neu bewertet werden. In Gebieten ohne Erstregistrierung wird die Neubewertung im Hypothekenregister vermerkt, wird der Titel aber später abgelehnt, wird der neue Wert nicht eingetragen und der Betrag nicht erstattet.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026

Steuer = 5% × (neuer Wert minus abzugsfähiger Wert). Sie zahlen nicht 5% des ganzen Werts, nur des Zuwachses.

Wie der neue Wert festgelegt wird

• Über die ASHK zum steuerlichen Mindestpreis: für ein Gebäude der Referenzpreis pro m², gemindert um 1% für jedes volle Jahr seit dem ersten Erwerb des Titels, höchstens um 30%; für ein Grundstück der Preis pro m² in der Wertkarte
• Über einen zugelassenen Gutachter zum Marktwert: Das Gutachten wird dem Antrag beigefügt, und sein Wert darf nicht unter dem steuerlichen Mindestpreis liegen

Die Referenzpreise für Wohnungen je Stadt, für Tirana je Zone, stehen in unserer Tabelle der amtlichen Referenzpreise. Amtliche Referenzpreise (VKM 457/2023)

Was abgezogen wird

Abzugsfähig ist der Wert aus dem letzten eingetragenen Akt der Immobilie, für den Steuer gezahlt wurde: Kauf, Tausch, Erbschaft, Schenkung, Verzicht oder eine frühere Neubewertung. Ist die Immobilie ohne Wert eingetragen, gelten für Gebäude die für die Nationale Wohnungsbehörde (EKB) im Jahr der Eintragung festgelegten Kosten pro m² und für Grundstücke der an die Inflation angepasste Preis der Wertkarte.

Die ASHK-Gebühr

Die ASHK-Rechnung enthält auch die Gebühr für die Kopie der Grundbuchkarte aus der Liste der Katastergebühren (VKM 389/2020). Wenn Sie einen zugelassenen Gutachter beauftragen, zahlen Sie das Gutachten gesondert.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026 · ASHK

• Anträge: bis zum 31. Dezember 2026, für Privatpersonen und juristische Personen
• Ein bis zum 31. Dezember 2026 gestellter, aber noch nicht abgeschlossener Antrag läuft weiter, wenn die Steuer bis zum 31. März 2027 bezahlt ist; die ASHK schließt diese Fälle bis zum 31. März 2027 ab
• Rechnung: Die ASHK erstellt sie innerhalb von 2 Arbeitstagen nach dem Antrag und schickt sie über e-Albania
• Eintragung: innerhalb von 5 Tagen, nachdem die ASHK die Zahlung geprüft hat; Datum der Neubewertung ist der Tag, an dem Sie die Steuer gezahlt haben

Wenn Sie ein anderes Datum lesen, vergleichen Sie es mit dem Gesetz: Das Gesetz Nr. 85/2025 setzt den 31. Dezember 2026 als Frist für Anträge.

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026

1. Prüfen Sie die Grundbuchkarte: Die Immobilie muss auf Ihren Namen eingetragen sein, und der letzte versteuerte Akt bestimmt den Wert, der abgezogen wird.
2. Beantragen Sie auf e-Albania den Dienst „Rivlerësimi i pasurisë“ (Neubewertung der Immobilie) zusammen mit „Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme“ (Kopie der Grundbuchkarte). Antragsteller können Sie selbst oder Ihr bevollmächtigter Vertreter sein.
3. Wählen Sie den Weg: den von der ASHK berechneten steuerlichen Mindestpreis oder das Gutachten eines zugelassenen Gutachters, elektronisch unterschrieben und gesiegelt, mit beglaubigter Kopie seiner Zulassung.
4. Die ASHK prüft die Immobilie und ob Sie Eigentümer oder Miteigentümer sind, und schickt die Rechnung für Steuer und Gebühren innerhalb von 2 Arbeitstagen über e-Albania. Sie können online zahlen oder den Zahlschein herunterladen und bei der Post oder einer Bank zahlen.
5. Innerhalb von 5 Tagen nach Prüfung der Zahlung trägt die ASHK die Neubewertung (Datum und neuen Wert) in Abschnitt A der Grundbuchkarte ein.

Juristische Personen stellen keinen Antrag bei der ASHK: Sie reichen bei der regionalen Steuerdirektion eine freiwillige Erklärung ein, mit Zulassung und Rechnung des Gutachters, dem Originalgutachten, dem Jahresabschluss 2025 und dem Zahlungsnachweis für die 5-Prozent-Steuer.

Quellen: Anweisung 5/2026 · ASHK

Beim Verkauf zahlt der Verkäufer 15% Steuer auf den Veräußerungsgewinn: Verkaufswert minus Anschaffungswert. Nach einer Neubewertung ist der Anschaffungswert der neu bewertete Wert, für den Sie die Steuer gezahlt haben, der steuerpflichtige Gewinn fällt also kleiner aus. Gesetz und Anweisung sehen keine Mindestfrist zwischen Neubewertung und Verkauf vor.

Für die Steuer liegt der Verkaufswert nie unter dem Referenzwert: Ist der Preis pro m² im Vertrag niedriger, setzt die ASHK den Referenzpreis der Zone oder Stadt an, gemindert um 1 % für jedes Nutzungsjahr, höchstens um 30 %.

Die Neubewertung kann auch die jährliche Gebäudesteuer erhöhen. Nach dem Ministerratsbeschluss Nr. 132/2018 (Artikel 2, Punkt 1.2) dient der durch die Neubewertung bei der ASHK eingetragene Wert als Bezugsgröße für die Bemessungsgrundlage der Gebäudesteuer; für Wohnungen beträgt die Steuer 0,05 % des Werts pro Jahr (Gesetz Nr. 9632/2006), rund 500 Lek pro Jahr je Million Lek Wert. Das Gesetz über die Neubewertung und seine Anweisung erwähnen diese Wirkung nicht; fragen Sie daher Ihre Gemeinde, wie sie sie anwendet.

Ein Beispiel mit runden Zahlen

Eine Wohnung, eingetragen mit 3.000.000 Lek, von einem zugelassenen Gutachter auf 8.000.000 Lek neu bewertet und später für 10.000.000 Lek verkauft (über ihrem Referenzwert):

Die Neubewertung kostet 250.000 Lek Steuer plus eine Gebühr von 7.000 Lek. Das ist unsere eigene Rechnung mit den Regeln oben, nur zur Veranschaulichung; Notar- und ASHK-Gebühren für den Verkauf selbst sind in beiden Fällen gleich.

Der Ratgeber zu den Kaufnebenkosten erklärt, wer bei einem Verkauf was zahlt und wie der Referenzpreis zählt. Wer die Steuer beim Verkauf zahlt

Quellen: Gesetz 85/2025 · Anweisung 5/2026 · Anweisung 34/2023

Unsere kostenlose Bewertung liefert einen unverbindlichen Marktwert aus vergleichbaren Inseraten und den amtlichen Referenzpreisen. Sie ist kein Gutachten und kann für die Neubewertung nicht verwendet werden, zeigt Ihnen aber vor Ihrer Entscheidung, wie weit der eingetragene Wert von den heutigen Preisen entfernt ist.

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Amtliche Texte und Seiten, gelesen am 1. Oktober 2026:

• Gesetz Nr. 85/2025 „Über die Neubewertung von Immobilien“ (Archiv des Amtsblatts, qbz.gov.al)
• Gemeinsame Anweisung Nr. 5 vom 19.2.2026 zu den Verfahren des Gesetzes Nr. 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: Neubewertung von Immobilien das ganze Jahr mit nur 5 %, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Gemeinsame Anweisung Nr. 34 vom 29.12.2023 über die Steuer auf Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien (ashk.gov.al)
• VKM Nr. 457 vom 26.7.2023: Referenzpreise für Wohnungen (ashk.gov.al)
• Ministerratsbeschluss Nr. 132/2018 zum steuerpflichtigen Wert von Gebäuden, Artikel 2, Punkt 1.2 (qbz.gov.al)