Grundsteuer in Albanien nach Marktwert: Was Sie nach dem neuen Gesetzentwurf zahlen

Die Grundsteuer in Albanien steht vor einer grundlegenden Änderung. Der Gesetzentwurf, den das Finanzministerium am 17. Juni 2026 zur Konsultation veröffentlicht hat, sieht vor, dass Wohnungen und Grundstücke auf Basis des ungefähren Marktwerts besteuert werden, mit einem Satz von 0,1% bis 0,2% für Wohnungen statt der heutigen 0,05%. Die erste Wohnung, in der Sie leben, erhält einen Abzug von 50% des Werts, mit einer Obergrenze je nach Gemeinde, während Zweitwohnungen, leerstehende Wohnungen und kurzzeitig vermietete Wohnungen mehr zahlen. Laut Entwurf gilt das neue System für Gebäude ab dem Steuerjahr 2029 und für Grundstücke ab 2031. Im Folgenden erklären wir, was der Gesetzentwurf vorsieht, wie viel Sie zahlen könnten und was Sie schon jetzt tun sollten.

Heutiger Grundsteuersatz für Wohnungen, laut Monitor (17.06.2026)

0,05%

Vorgeschlagener Satz für Wohnungen, auf den Marktwert

0,1–0,2%

Abzug für die Hauptwohnung, bis zur Obergrenze der Gemeinde

50%

Jahr, in dem das neue System für Gebäude startet (Grundstücke: 2031)

2029

Was sich ändert: von der Fläche zum Marktwert

Die Grundsteuer ist die jährliche Gemeindesteuer, die der Eigentümer der Gemeinde für das Gebäude und das Grundstück zahlt, das er besitzt.

Heute zahlen zwei Wohnungen mit derselben Fläche fast dieselbe Steuer, auch wenn die eine im Zentrum von Tirana und die andere am Stadtrand einer kleinen Stadt liegt. Genau das will der Gesetzentwurf ändern: Je teurer die Immobilie und je näher sie an städtischen Zentren liegt, desto höher die Steuer (Top Channel, 18. Juni 2026).

Der Marktwert wird anhand der Wertkarten berechnet, die die staatliche Katasteragentur (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) erstellt und die das Land in Zonen mit Referenzpreisen pro Quadratmeter einteilen. Die Daten jeder Immobilie werden in einem zentralen Register gespeichert, dem Steuerkataster (Kadastra Fiskale), während eine neue Generaldirektion für die Steuer auf unbewegliches Vermögen die Arbeit mit den Gemeinden koordiniert, die weiterhin die Steuer verwalten (Alprofit Consult, 23. Juni 2026).

Das fiskalische Ziel ist klar: Laut dem öffentlich-rechtlichen Sender RTSH soll die Reform die Einnahmen der Gemeinden aus dieser Steuer von 0,28% auf 0,7–1% des BIP steigern.

Die vorgeschlagenen Sätze nach Art der Immobilie

Der Gemeinderat jeder Gemeinde wählt den Satz innerhalb der gesetzlichen Spanne und muss ihn bis zum 31. Januar jedes Jahres beschließen (Hashtag.al, 17. Juni 2026).

Ein Detail, das alle direkt betrifft, die Wohnungen kurzzeitig vermieten: Laut Entwurf werden Wohngebäude, die für die touristische Unterbringung genutzt werden, als Gebäude für wirtschaftliche Tätigkeit eingestuft. In der Praxis würde eine Wohnung auf Airbnb oder Booking mit dem Satz von 0,15–0,25% besteuert, nicht als Wohnung (Alprofit Consult, 23. Juni 2026). Die übrigen Regeln für die Kurzzeitvermietung haben wir im Artikel über die 15%-Steuer und die Kontrollen der Steuerbehörde erklärt.

Hauptwohnung: 50% Abzug, mit Obergrenze je nach Gemeinde

Der Gesetzentwurf sieht einen Abzug vom Wert der ersten Wohnung vor, in der Sie Ihren Wohnsitz haben, in Höhe von 50% ihres Werts, aber nicht mehr als eine Obergrenze, die sich nach der Kategorie der Gemeinde richtet. Die Gemeinden sind in sieben Kategorien eingeteilt (RTSH; Monitor, 17. Juni 2026).

Wer zwei oder mehr Wohnungen besitzt, kann den Abzug nur für eine davon beantragen (Shqiptarja, 17. Juni 2026). Laut Alprofit Consult muss der Eigentümer die Hauptwohnung bis zum 30. Juni des Jahres vor dem Steuerjahr bei der Gemeinde angeben. Zweitwohnungen und leerstehende Wohnungen erhalten keinen Abzug und werden auf den vollen Wert besteuert (Business Magazine, 19. Juni 2026).

Foto: Jakub Zerdzicki / Pexels

Wie viel werden Sie zahlen? Ein einfaches Beispiel

Um es konkret zu machen, nehmen wir eine Wohnung mit einem Marktwert von 12 Millionen Lek. Die folgenden Berechnungen sind unsere eigenen, nach den Regeln des Gesetzentwurfs, wie die Quellen sie beschreiben; der endgültige Gesetzestext kann sie ändern.

Mit anderen Worten: Für die meisten Familien mit nur einer Wohnung bleibt der Anstieg moderat, vor allem in Gemeinden, die den Satz am unteren Ende der Spanne wählen. Wer mehrere Immobilien, leerstehende Wohnungen oder Ferienwohnungen mit Kurzzeitvermietung besitzt, wird die Reform stärker spüren. Um zu sehen, was Ihre Immobilie heute wert ist, nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung oder sehen Sie sich die Wohnungspreise in Tirana nach Zone an.

Wer befreit ist und was passiert, wenn Sie nicht zahlen

Laut Entwurf sind staatliche Immobilien, religiöse Gebäude, Sozialwohnungen, Wohnungen von Familien mit Sozialhilfe und solche, deren Haushaltsvorstand Rentner ist, befreit, ebenso lineare Infrastruktur wie Leitungen und Stromleitungen. Vier- und Fünf-Sterne-Unterkünfte mit Sonderstatus (internationale Marke) erhalten ab Aufnahme des Betriebs eine Befreiung für 10 Jahre (RTSH; Business Magazine, 19. Juni 2026).

Bei Nichtzahlung sieht der Gesetzentwurf die Aussetzung der Dienste der staatlichen Katasteragentur, der Agentur für territoriale Entwicklung, des Nationalen Unternehmenszentrums und der Direktion für Straßenverkehrsdienste vor (RTSH). Business Magazine schreibt außerdem von Strafen von 10–20% auf den unbezahlten Betrag, zuzüglich täglicher Verzugszinsen.

Der Zeitplan: wann das Gesetz in Kraft tritt

In den Quellen, die wir bis zum 26. Oktober 2026 geprüft haben, fanden wir keine Meldung, dass der Gesetzentwurf vom Ministerrat oder vom Parlament verabschiedet wurde. Sätze und Obergrenzen können sich also noch ändern. Wie die Steuer berechnet wird, die Sie heute zahlen, erklären wir in Grundsteuer in Albanien 2026: wie sie für Ihre Wohnung berechnet wird und was Sie in Tirana zahlen.

Was Sie schon jetzt tun sollten

Die Neubewertung ist ein eigenes Verfahren, das wir im Artikel über die Neubewertung von Immobilien mit 5% ausführlich erklärt haben. Wenn Sie eine Immobilie in Albanien kaufen möchten, ist die jährliche Steuer nur ein Teil der Kosten; sehen Sie sich auch die Kaufnebenkosten einer Immobilie an.

Quellen

• Monitor: Pas rivlerësimit rikthehet propozimi për dyfishim të taksës së shtëpive, 17. Juni 2026
• Hashtag.al: Taksa e pasurive të paluajtshme do rritet, bëhet 0,1–0,2% e vlerës së tregut, 17. Juni 2026
• Shqiptarja: Reforma e re, taksa e pronës rritet; kush ka më shumë se 1 banesë paguan më shumë, 17. Juni 2026
• Top Channel: Taksa e pronës do të rritet, do të përafrohet me vlerën e tregut, 18. Juni 2026
• Business Magazine: Ligji i ri i pronave, resortet "brand" i shpëtojnë taksës për 10 vite, 19. Juni 2026
• Alprofit Consult: Taksa e re mbi pasurinë e paluajtshme 2026, 23. Juni 2026
• RTSH: Projektligji i ri, taksa e pasurisë do të llogaritet mbi vlerën e tregut, Juni 2026