Bergpaket in Albanien: Staatliche Immobilien für 1 Euro und 10 Jahre ohne Steuern, wie es funktioniert und die Risiken

Im September 2026 warb Ministerpräsident Edi Rama innerhalb einer Woche zweimal für das „Bergpaket“ (albanisch „Paketa e Maleve“): am 20. September im Podcast „Flasim“ als schnellsten Weg, einen Agrotourismus-Betrieb zu erweitern, und am 26. September vor der Diaspora in Staten Island, New York, als Chance, in das Land der Vorfahren zu investieren. Im selben Monat berichtete Balkan Insight, Umweltschützer sähen in dem Gesetz die Gefahr, dass die Berge dasselbe Schicksal ereilt wie die Küste. Wenn Sie ein altes Haus in Theth, im Dukagjin, in Kukës oder in Dropull haben oder überlegen, mit einer Familie vor Ort eine Partnerschaft einzugehen und in eine Immobilie in Albanien zu investieren, finden Sie hier unseren einfachen Leitfaden: was das Gesetz bietet, wo es angewendet wird und was Sie prüfen sollten.

Was das Bergpaket ist

Das „Bergpaket“ ist das Gesetz Nr. 20/2025, vom Parlament am 13. März 2025 verabschiedet und seit dem 3. Mai 2025 in Kraft (Shqiptarja; offizielle Website paketaemaleve.gov.al). Sein Ziel ist es, Investitionen in die Berggebiete zu holen, wo Eigentum oft nicht registriert ist und Grundstücke seit Generationen nach Gewohnheitsrecht statt mit Dokumenten aufgeteilt wurden.

Symbolischer Preis für die Übertragung staatlicher Immobilien bei genehmigten Projekten

1 €

Dauer der Steuervergünstigungen

10 Jahre

Zahl der ersten Antragsteller, die die Vergünstigungen erhalten

500

Erforderlicher Besitz der Immobilie, laut Berichten über das Gesetz

10+ Jahre

Laut offizieller Website erlaubt das Gesetz die Übertragung staatlicher Immobilien zum symbolischen Preis von 1 Euro an alle, die einen Entwicklungsplan haben und die nötigen Genehmigungen erhalten, während die ersten 500 Antragsteller 10 Jahre lang von Mehrwertsteuer, Einkommensteuer und Infrastrukturabgabe befreit sind. Medienberichte aus jener Zeit (Shqiptarja, Panorama) nennen auch die Grundsteuer und die Gewinnsteuer; die genaue Liste der Vergünstigungen entnehmen Sie dem Gesetzestext.

Wer einen Antrag stellen kann: laut Shqiptarja Bürger oder Unternehmen, die seit mindestens 10 Jahren eine staatliche Immobilie in einem Berggebiet besitzen, sowie Investoren, die Partner dieser Besitzer werden. Besitz bedeutet, dass Sie die Immobilie tatsächlich nutzen und halten, auch wenn Sie bei der ASHK (der staatlichen Katasterbehörde, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) nicht als Eigentümer eingetragen sind. Laut Panorama, die das Gesetz 2025 beschrieb, geht die Immobilie per Kaufvertrag für 1 Euro über, unter der Bedingung, dass das Projekt innerhalb von 3 Jahren umgesetzt wird; die Umsetzung muss innerhalb eines Jahres beginnen, und die Immobilie darf mindestens 10 Jahre lang nicht verkauft werden. Werden die Bedingungen nicht eingehalten, wird der Vertrag aufgelöst und die Immobilie fällt an den öffentlichen Bestand zurück.

In New York erklärte Rama auch das Verfahren: Die Gemeinde macht den Antrag einen Monat lang öffentlich bekannt, damit andere Ansprüche angemeldet werden können, und gibt es keine Einwände, kann der Eigentümer das Haus renovieren, einen Agrotourismus-Betrieb bauen oder einen Bauernhof eröffnen. Ihm zufolge kann kein anderer Investor diese Immobilien erhalten, ohne Partner der Familie zu sein und ohne deren Zustimmung (Tirana Diplomat, 26. September 2026).

Wo es gilt: die Vorrangzonen

Das Paket gilt in „Vorrangzonen für die Entwicklung der Bergwirtschaft“, die der Ministerrat auf Vorschlag der Gemeinden genehmigt. Bisher nennen die Berichte über Regierungsbeschlüsse diese Zonen:

Die Tabelle ist nicht vollständig: Sie enthält nur die Beschlüsse, über die wir Medienberichte gefunden haben. Laut dem Minister für Kommunalverwaltung, Ervin Demo, hatten bis Juli 2026 50 Gemeinden Vorrangzonen genehmigt, vor Ort wurden rund 9.000 Anträge gezählt, und in vier Gemeinden waren Entwicklungsgenehmigungen erteilt worden (RTSH, Juli 2026). Da die Steuervergünstigungen für die ersten 500 Antragsteller gelten, fragen Sie bei der Gemeinde nach, bevor Sie mit ihnen rechnen. Das größte Interesse gibt es im Norden. Im Januar 2026 hatte die Gemeinde Shkodra 670 Anträge, vor allem für den Dukagjin und Theth, Vau i Dejës über 200 (Top Channel, 25. Januar 2026). In Selenica wurden über 150 Anträge gemeldet (Shqiptarja, 24. April 2026).

Foto: Abstracts photo / Pexels

Warum es Kritik gibt

Balkan Insight schreibt, Umweltschützer sähen in dem Gesetz eine Bedrohung für die Umwelt, und Besjana Guri, Leiterin der Umweltgruppe Lumi, sammle Unterschriften, um es zu Fall zu bringen, begleitet von Protesten vor dem Amt des Ministerpräsidenten (Balkan Insight, 9. September 2026). Die Sorge ist, dass Vergünstigungen und beschleunigte Verfahren dieselbe unkontrollierte Bebauung in die Berge bringen, die die Küste erlebt hat. Theth war bereits 2025 das Gebiet mit den meisten Abrissen illegaler Bauten: 130 Gebäude, laut der Bilanz der IKMT, der nationalen Inspektion für den Schutz des Territoriums (Bulevard, 27. März 2026).

Als das Gesetz 2025 verabschiedet wurde, stimmte nur die Regierungsmehrheit dafür, einen Monat vor den Wahlen, und die Opposition bezeichnete es als klientelistisch (Shqiptarja; Panorama).

Foto: Sabina Kallari / Pexels

Was das für Sie bedeutet

Für Familien mit alten Häusern in den Bergen. Das Paket kann der Weg sein, eine Immobilie eintragen zu lassen, die seit Generationen Ihnen gehört, aber ohne Papiere. Vorsicht: Die Immobilie geht nur unter Bedingungen über. Setzen Sie das Projekt nicht fristgerecht um, können Sie sie verlieren, und Sie dürfen sie jahrelang nicht verkaufen.

Für Investoren und die Diaspora. Der Weg führt über eine Partnerschaft mit der besitzenden Familie, nicht über den billigen Kauf von Land. Eine Partnerschaftsvereinbarung muss schriftlich vorliegen, notariell beurkundet sein und festlegen, wer die Immobilie erhält, wer finanziert und was geschieht, wenn das Projekt scheitert. Zu Kosten und Genehmigungen eines Gästehauses oder kleinen Hotels lesen Sie Ein Gästehaus oder kleines Hotel kaufen.

Für Käufer in Theth, Valbona oder im Dukagjin. Kaufen Sie keine über das Paket erworbene Immobilie, ohne zu prüfen, ob das Verkaufsverbot noch gilt. Ein Vertrag, der dagegen verstößt, kann unwirksam sein.

Wenn Sie Immobilien in Berg- oder ländlichen Gebieten suchen, sehen Sie sich Grundstücke zum Verkauf, touristische Grundstücke zum Verkauf und, für Käufe aus dem Ausland, unseren Leitfaden für Käufer im Ausland an.

Quellen

• Bergpaket: offizielle Website
• Shqiptarja: Das „Bergpaket“ wird im Amtsblatt veröffentlicht, 2025
• Panorama: Bergpaket, das Eigentum geht per Kaufvertrag für 1 Euro über, 2025
• Tirana Diplomat: Rama, das Bergpaket ist ein goldener Moment für den Tourismus, 26. September 2026
• Lexo: Rama, das „Bergpaket“ ist der beste Weg, Agrotourismus-Betriebe zu erweitern, 20. September 2026
• Balkan Insight: Under New Law, Albania's Mountains Risk Same Fate as Coast, Critics Say, 9. September 2026
• Shqiptarja: Vorrangzonen in Kamza, Kurbin, Selenica und Dropull, 24. April 2026
• Shqiptarja: Vorrangzonen in Kruja, Maliq und Vora, 6. Februar 2026
• Shqiptarja: Vorrangzonen in Kukës, 12. November 2025
• Top Channel: 670 Anträge für Dukagjin und Theth, 200 in Vau i Dejës, 25. Januar 2026
• RTSH: Über 9.000 Anträge für das Bergpaket, Juli 2026 (geprüft am 26. Oktober 2026)
• Bulevard: Die Bilanz der IKMT für 2025, 27. März 2026