Πακέτο των Βουνών στην Αλβανία: κρατικά ακίνητα με 1 ευρώ και 10 χρόνια χωρίς φόρους, πώς λειτουργεί και οι κίνδυνοι

Τον Σεπτέμβριο του 2026 ο πρωθυπουργός Έντι Ράμα προώθησε δύο φορές μέσα σε μία εβδομάδα το «Πακέτο των Βουνών» (στα αλβανικά «Paketa e Maleve»): στις 20 Σεπτεμβρίου στο podcast «Flasim», ως τον πιο γρήγορο τρόπο να επεκταθεί μια αγροτουριστική μονάδα, και στις 26 Σεπτεμβρίου μπροστά στη διασπορά στο Στάτεν Άιλαντ της Νέας Υόρκης, ως ευκαιρία να επενδύσει κανείς στη γη των προγόνων του. Τον ίδιο μήνα, το Balkan Insight ανέφερε ότι οι περιβαλλοντολόγοι βλέπουν στον νόμο τον κίνδυνο τα βουνά να έχουν την ίδια τύχη με τις ακτές. Αν έχετε ένα παλιό σπίτι στο Θεθ, στο Ντουκαγκίν, στο Κούκες ή στη Δρόπολη ή σκέφτεστε να γίνετε συνέταιρος με μια οικογένεια εκεί για να επενδύσετε σε ακίνητα στην Αλβανία, αυτός είναι ο απλός οδηγός μας για το τι προσφέρει ο νόμος, πού εφαρμόζεται και τι πρέπει να ελέγξετε.

Τι είναι το Πακέτο των Βουνών

Το «Πακέτο των Βουνών» είναι ο νόμος αρ. 20/2025, που ψηφίστηκε από τη Βουλή στις 13 Μαρτίου 2025 και ισχύει από τις 3 Μαΐου 2025 (Shqiptarja· επίσημη ιστοσελίδα paketaemaleve.gov.al). Στόχος του είναι να προσελκύσει επενδύσεις στις ορεινές περιοχές, όπου η ιδιοκτησία συχνά δεν είναι καταχωρισμένη και η γη έχει μοιραστεί εδώ και γενιές με εθιμικές συμφωνίες, όχι με έγγραφα.

Συμβολική τιμή μεταβίβασης του κρατικού ακινήτου για τα εγκεκριμένα έργα

1 €

Διάρκεια των φορολογικών διευκολύνσεων

10 χρόνια

Αριθμός των πρώτων αιτούντων που λαμβάνουν τις διευκολύνσεις

500

Απαιτούμενη κατοχή του ακινήτου, σύμφωνα με δημοσιεύματα για τον νόμο

10+ χρόνια

Σύμφωνα με την επίσημη ιστοσελίδα, ο νόμος επιτρέπει τη μεταβίβαση του κρατικού ακινήτου στη συμβολική τιμή του 1 ευρώ σε όσους έχουν σχέδιο ανάπτυξης και λαμβάνουν τις απαραίτητες άδειες, ενώ οι πρώτοι 500 αιτούντες απαλλάσσονται για 10 χρόνια από ΦΠΑ, φόρο εισοδήματος και τέλος υποδομών. Τα δημοσιεύματα της εποχής (Shqiptarja, Panorama) αναφέρουν επίσης τον φόρο ακινήτων και τον φόρο κερδών· για τον ακριβή κατάλογο των διευκολύνσεων, ανατρέξτε στο κείμενο του νόμου.

Ποιος μπορεί να κάνει αίτηση: σύμφωνα με τη Shqiptarja, πολίτες ή επιχειρήσεις που κατέχουν εδώ και τουλάχιστον 10 χρόνια ένα κρατικό ακίνητο σε ορεινή περιοχή, καθώς και επενδυτές που γίνονται συνέταιροι αυτών των κατόχων. Κατοχή σημαίνει ότι χρησιμοποιείτε και διατηρείτε το ακίνητο στην πράξη, ακόμη κι αν δεν είστε καταχωρισμένοι ως ιδιοκτήτες στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Σύμφωνα με την Panorama, που περιέγραψε τον νόμο το 2025, το ακίνητο μεταβιβάζεται με σύμβαση αγοραπωλησίας έναντι 1 ευρώ υπό τον όρο ότι το έργο θα υλοποιηθεί μέσα σε 3 χρόνια· η υλοποίηση πρέπει να ξεκινήσει μέσα σε έναν χρόνο και το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί για τουλάχιστον 10 χρόνια. Αν οι όροι δεν τηρηθούν, η σύμβαση λύεται και το ακίνητο επιστρέφει στη δημόσια περιουσία.

Στη Νέα Υόρκη ο Ράμα εξήγησε και τη διαδικασία: ο δήμος δημοσιοποιεί την αίτηση για έναν μήνα ώστε να εμφανιστούν τυχόν άλλες διεκδικήσεις, και αν δεν υπάρξουν αντιρρήσεις, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ανακαινίσει το σπίτι, να χτίσει αγροτουριστική μονάδα ή να ανοίξει φάρμα. Κατά τον ίδιο, κανένας άλλος επενδυτής δεν μπορεί να πάρει αυτά τα ακίνητα χωρίς να είναι συνέταιρος της οικογένειας και χωρίς τη συγκατάθεσή της (Tirana Diplomat, 26 Σεπτεμβρίου 2026).

Πού εφαρμόζεται: οι ζώνες προτεραιότητας

Το πακέτο εφαρμόζεται σε «ζώνες προτεραιότητας για την ανάπτυξη της ορεινής οικονομίας», τις οποίες εγκρίνει το Υπουργικό Συμβούλιο μετά από πρόταση των δήμων. Μέχρι στιγμής, τα δημοσιεύματα για τις κυβερνητικές αποφάσεις δείχνουν τις εξής ζώνες:

Ο πίνακας δεν είναι πλήρης: περιλαμβάνει μόνο τις αποφάσεις που βρήκαμε σε δημοσιεύματα. Σύμφωνα με τον υπουργό Τοπικής Αυτοδιοίκησης, Έρβιν Ντέμο, έως τον Ιούλιο του 2026 ζώνες προτεραιότητας είχαν εγκρίνει 50 δήμοι, στην επικράτεια καταμετρώνταν περίπου 9.000 αιτήσεις και άδειες ανάπτυξης είχαν εγκριθεί σε τέσσερις δήμους (RTSH, Ιούλιος 2026). Επειδή οι φορολογικές διευκολύνσεις ισχύουν για τους πρώτους 500 αιτούντες, ρωτήστε τον δήμο πριν τις συμπεριλάβετε στους υπολογισμούς σας. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον καταγράφεται στον βορρά. Τον Ιανουάριο του 2026 ο Δήμος Σκόδρας είχε 670 αιτήσεις, κυρίως για το Ντουκαγκίν και το Θεθ, και το Βάου ι Ντέγιες πάνω από 200 (Top Channel, 25 Ιανουαρίου 2026). Στη Σελενίτσα αναφέρθηκαν πάνω από 150 αιτήσεις (Shqiptarja, 24 Απριλίου 2026).

Φωτογραφία: Abstracts photo / Pexels

Γιατί υπάρχει κριτική

Το Balkan Insight γράφει ότι οι περιβαλλοντολόγοι βλέπουν τον νόμο ως απειλή για το περιβάλλον και ότι η Μπεσιάνα Γκούρι, επικεφαλής της περιβαλλοντικής ομάδας Lumi, συγκεντρώνει υπογραφές για να καταργηθεί, με διαμαρτυρίες μπροστά στο γραφείο του πρωθυπουργού (Balkan Insight, 9 Σεπτεμβρίου 2026). Η ανησυχία είναι ότι οι διευκολύνσεις και οι επιταχυμένες διαδικασίες θα φέρουν στα βουνά την ίδια ανεξέλεγκτη δόμηση που γνώρισαν οι ακτές. Το Θεθ ήταν ήδη το 2025 η περιοχή με τις περισσότερες κατεδαφίσεις αυθαίρετων κτισμάτων: 130 κτίσματα, σύμφωνα με τον απολογισμό της IKMT, της Εθνικής Επιθεώρησης Προστασίας του Εδάφους (Bulevard, 27 Μαρτίου 2026).

Όταν εγκρίθηκε το 2025, ο νόμος ψηφίστηκε μόνο από την πλειοψηφία, έναν μήνα πριν από τις εκλογές, και η αντιπολίτευση τον χαρακτήρισε πελατειακό (Shqiptarja· Panorama).

Φωτογραφία: Sabina Kallari / Pexels

Τι σημαίνει αυτό για εσάς

Για τις οικογένειες με παλιά σπίτια στα βουνά. Το πακέτο μπορεί να είναι ο δρόμος για να καταχωρίσετε ένα ακίνητο που είναι δικό σας εδώ και γενιές, αλλά χωρίς χαρτιά. Προσοχή: το ακίνητο μεταβιβάζεται υπό όρους. Αν δεν υλοποιήσετε το έργο εγκαίρως, μπορεί να το χάσετε, και δεν μπορείτε να το πουλήσετε για χρόνια.

Για τους επενδυτές και τη διασπορά. Ο δρόμος είναι η συνεργασία με την οικογένεια που κατέχει το ακίνητο, όχι η φθηνή αγορά γης. Μια συμφωνία συνεργασίας πρέπει να είναι γραπτή, να υπογραφεί ενώπιον συμβολαιογράφου και να ορίζει ποιος παίρνει το ακίνητο, ποιος χρηματοδοτεί και τι γίνεται αν το έργο αποτύχει. Για το κόστος και τις άδειες ενός ξενώνα ή ενός μικρού ξενοδοχείου, διαβάστε Αγορά ξενώνα ή μικρού ξενοδοχείου.

Για τους αγοραστές στο Θεθ, τη Βάλμπονα ή το Ντουκαγκίν. Μην αγοράσετε ακίνητο που αποκτήθηκε μέσω του Πακέτου χωρίς να ελέγξετε αν η απαγόρευση πώλησης ισχύει ακόμη. Μια σύμβαση που την παραβιάζει μπορεί να μην έχει ισχύ.

Αν ψάχνετε ακίνητα σε ορεινές ή αγροτικές περιοχές, δείτε τα οικόπεδα προς πώληση, τα τουριστικά οικόπεδα προς πώληση και, για αγορές από το εξωτερικό, τον οδηγό μας για αγοραστές στο εξωτερικό.

Πηγές

• Πακέτο των Βουνών: επίσημη ιστοσελίδα
• Shqiptarja: Το «Πακέτο των Βουνών» δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα, 2025
• Panorama: Πακέτο των Βουνών, η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται με σύμβαση αγοραπωλησίας έναντι 1 ευρώ, 2025
• Tirana Diplomat: Ράμα, το Πακέτο των Βουνών είναι χρυσή στιγμή για τον τουρισμό, 26 Σεπτεμβρίου 2026
• Lexo: Ράμα, το «Πακέτο των Βουνών» είναι ο καλύτερος τρόπος για την επέκταση των αγροτουριστικών μονάδων, 20 Σεπτεμβρίου 2026
• Balkan Insight: Under New Law, Albania's Mountains Risk Same Fate as Coast, Critics Say, 9 Σεπτεμβρίου 2026
• Shqiptarja: Ζώνες προτεραιότητας σε Κάμζα, Κουρμπίν, Σελενίτσα και Δρόπολη, 24 Απριλίου 2026
• Shqiptarja: Ζώνες προτεραιότητας σε Κρούγια, Μαλίκ και Βόρα, 6 Φεβρουαρίου 2026
• Shqiptarja: Ζώνες προτεραιότητας στο Κούκες, 12 Νοεμβρίου 2025
• Top Channel: 670 αιτήσεις για το Ντουκαγκίν και το Θεθ, 200 στο Βάου ι Ντέγιες, 25 Ιανουαρίου 2026
• RTSH: Πάνω από 9.000 αιτήσεις για το Πακέτο των Βουνών, Ιούλιος 2026 (ελέγχθηκε στις 26 Οκτωβρίου 2026)
• Bulevard: Ο απολογισμός της IKMT για το 2025, 27 Μαρτίου 2026