Pacchetto Montagna in Albania: immobili statali a 1 euro e 10 anni senza tasse, come funziona e quali sono i rischi

A settembre 2026 il primo ministro Edi Rama ha promosso due volte nella stessa settimana il "Pacchetto Montagna" (in albanese "Paketa e Maleve"): il 20 settembre nel podcast "Flasim", come il modo più rapido per ampliare un agriturismo, e il 26 settembre davanti alla diaspora a Staten Island, New York, come un'occasione per investire nella terra degli antenati. Nello stesso mese Balkan Insight ha riferito che gli ambientalisti vedono nella legge il rischio che le montagne facciano la stessa fine della costa. Se avete una vecchia casa a Theth, nel Dukagjin, a Kukës o a Dropull, oppure state pensando di diventare partner di una famiglia del posto per investire in immobili in Albania, ecco la nostra guida semplice a ciò che offre la legge, a dove viene applicata e a cosa dovete verificare.

Che cos'è il Pacchetto Montagna

Il "Pacchetto Montagna" è la legge n. 20/2025, approvata dal Parlamento il 13 marzo 2025 e in vigore dal 3 maggio 2025 (Shqiptarja; sito ufficiale paketaemaleve.gov.al). Il suo obiettivo è attirare investimenti nelle zone montane, dove la proprietà spesso non è registrata e dove i terreni sono stati divisi per generazioni con accordi consuetudinari, non con documenti.

Prezzo simbolico del trasferimento dell'immobile statale per i progetti approvati

1 €

Durata delle agevolazioni fiscali

10 anni

Numero dei primi richiedenti che beneficiano delle agevolazioni

500

Possesso dell'immobile richiesto, secondo le notizie sulla legge

10+ anni

Secondo il sito ufficiale, la legge consente il trasferimento dell'immobile statale al prezzo simbolico di 1 euro a chi ha un piano di sviluppo e ottiene i permessi necessari, mentre i primi 500 richiedenti beneficiano per 10 anni dell'esenzione da IVA, imposta sul reddito e tassa sulle infrastrutture. Gli articoli di stampa dell'epoca (Shqiptarja, Panorama) citano anche l'imposta sugli immobili e l'imposta sugli utili; per l'elenco esatto delle agevolazioni fate riferimento al testo della legge.

Chi può fare domanda: secondo Shqiptarja, cittadini o imprese che possiedono da almeno 10 anni un immobile statale in zona montana, oltre agli investitori che diventano partner di questi possessori. Il possesso significa che usate e tenete di fatto l'immobile, anche se non siete registrati come proprietari all'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Secondo Panorama, che ha descritto la legge nel 2025, l'immobile passa con un contratto di compravendita per 1 euro a condizione che il progetto sia realizzato entro 3 anni; i lavori devono iniziare entro un anno e l'immobile non può essere venduto per almeno 10 anni. Se le condizioni non vengono rispettate, il contratto viene risolto e l'immobile torna al patrimonio pubblico.

A New York Rama ha spiegato anche la procedura: il comune pubblica la richiesta per un mese, perché possano emergere altre rivendicazioni, e se non ci sono opposizioni il proprietario può ristrutturare la casa, costruire un agriturismo o aprire una fattoria. Secondo lui, nessun altro investitore può ottenere questi immobili senza essere partner della famiglia e senza il suo consenso (Tirana Diplomat, 26 settembre 2026).

Dove si applica: le zone prioritarie

Il pacchetto si applica nelle "zone prioritarie per lo sviluppo dell'economia montana", approvate dal Consiglio dei ministri su proposta dei comuni. Finora le notizie sulle decisioni del governo indicano queste zone:

La tabella non è completa: comprende solo le decisioni che abbiamo trovato riportate dai media. Secondo il ministro per il Governo locale, Ervin Demo, fino a luglio 2026 le zone prioritarie erano state approvate da 50 comuni, sul territorio si contavano circa 9.000 domande e i permessi di sviluppo erano stati rilasciati in quattro comuni (RTSH, luglio 2026). Poiché le agevolazioni fiscali valgono per i primi 500 richiedenti, chiedete al comune prima di includerle nei vostri calcoli. L'interesse maggiore si registra al nord. A gennaio 2026 il Comune di Scutari aveva 670 domande, soprattutto per il Dukagjin e Theth, e Vau i Dejës oltre 200 (Top Channel, 25 gennaio 2026). A Selenica sono state segnalate oltre 150 domande (Shqiptarja, 24 aprile 2026).

Foto: Abstracts photo / Pexels

Perché ci sono critiche

Balkan Insight scrive che gli ambientalisti vedono nella legge una minaccia per l'ambiente e che Besjana Guri, a capo del gruppo ambientalista Lumi, sta raccogliendo firme per farla abrogare, con proteste davanti alla sede del Primo ministro (Balkan Insight, 9 settembre 2026). Il timore è che agevolazioni e procedure accelerate portino in montagna la stessa edilizia incontrollata già vista sulla costa. Nel 2025 Theth è stata la zona con il maggior numero di demolizioni di costruzioni abusive: 130 edifici, secondo il bilancio dell'IKMT, l'Ispettorato nazionale per la tutela del territorio (Bulevard, 27 marzo 2026).

Quando è stata approvata nel 2025, la legge è stata votata solo dalla maggioranza, un mese prima delle elezioni, e l'opposizione l'ha definita clientelare (Shqiptarja; Panorama).

Foto: Sabina Kallari / Pexels

Cosa significa per voi

Per le famiglie con vecchie case in montagna. Il pacchetto può essere la strada per registrare un immobile che è vostro da generazioni, ma senza documenti. Attenzione: l'immobile passa a determinate condizioni. Se non realizzate il progetto nei tempi previsti potete perderlo, e non potete venderlo per anni.

Per gli investitori e la diaspora. La strada è la partnership con la famiglia che possiede l'immobile, non l'acquisto di terreni a basso prezzo. Un accordo di partnership deve essere scritto, stipulato davanti al notaio e stabilire chi riceve l'immobile, chi finanzia e cosa succede se il progetto fallisce. Per i costi e i permessi di una guesthouse o di un piccolo hotel, leggete Comprare una guesthouse o un piccolo hotel.

Per chi compra a Theth, Valbona o nel Dukagjin. Non comprate un immobile ottenuto con il Pacchetto senza verificare se il divieto di vendita è ancora in vigore. Un contratto che lo viola potrebbe non avere valore.

Se cercate immobili in zone montane o rurali, consultate i terreni in vendita, i terreni turistici in vendita e, per chi compra dall'estero, la nostra guida per gli acquirenti all'estero.

Fonti

• Pacchetto Montagna: sito ufficiale
• Shqiptarja: il "Pacchetto Montagna" pubblicato nella Gazzetta ufficiale, 2025
• Panorama: Pacchetto Montagna, la proprietà passa con un contratto di compravendita per 1 euro, 2025
• Tirana Diplomat: Rama, il Pacchetto Montagna è un momento d'oro per il turismo, 26 settembre 2026
• Lexo: Rama, il "Pacchetto Montagna" è il modo migliore per ampliare gli agriturismi, 20 settembre 2026
• Balkan Insight: Under New Law, Albania's Mountains Risk Same Fate as Coast, Critics Say, 9 settembre 2026
• Shqiptarja: zone prioritarie a Kamza, Kurbin, Selenica e Dropull, 24 aprile 2026
• Shqiptarja: zone prioritarie a Kruja, Maliq e Vora, 6 febbraio 2026
• Shqiptarja: zone prioritarie a Kukës, 12 novembre 2025
• Top Channel: 670 domande per il Dukagjin e Theth, 200 a Vau i Dejës, 25 gennaio 2026
• RTSH: oltre 9.000 domande per il Pacchetto Montagna, luglio 2026 (verificato il 26 ottobre 2026)
• Bulevard: il bilancio dell'IKMT per il 2025, 27 marzo 2026