Φόρος ακινήτων στην Αλβανία με βάση την αγοραία αξία: πόσο θα πληρώνετε σύμφωνα με το νέο νομοσχέδιο
Το νομοσχέδιο του Ιουνίου 2026 ανεβάζει τον φόρο κατοικιών στην Αλβανία από 0,05% σε 0,1–0,2% της αγοραίας αξίας, με έκπτωση 50% για την πρώτη κατοικία. Ποιος πληρώνει περισσότερα και πότε ξεκινά.
Κείμενο: Galip Sulaj9 λεπτά ανάγνωσης
Κύρια φωτογραφία: Jakub Zerdzicki / Pexels
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας στην Αλβανία ετοιμάζεται να αλλάξει ριζικά. Το νομοσχέδιο που δημοσίευσε το Υπουργείο Οικονομικών για διαβούλευση στις 17 Ιουνίου 2026 προτείνει να φορολογούνται οι κατοικίες και τα οικόπεδα με βάση την κατά προσέγγιση αγοραία αξία, με συντελεστή από 0,1% έως 0,2% για τις κατοικίες, έναντι 0,05% σήμερα. Η πρώτη κατοικία στην οποία μένετε θα έχει έκπτωση 50% της αξίας, με ανώτατο όριο ανάλογα με τον δήμο, ενώ το δεύτερο σπίτι, όσα μένουν κλειστά ή νοικιάζονται βραχυχρόνια θα πληρώνουν περισσότερα. Σύμφωνα με το σχέδιο, το νέο σύστημα εφαρμόζεται στα κτίρια από το φορολογικό έτος 2029 και στα οικόπεδα από το 2031. Παρακάτω εξηγούμε τι προβλέπει το νομοσχέδιο, πόσο μπορεί να πληρώσετε και τι αξίζει να κάνετε από τώρα.
- Το νομοσχέδιο του Υπουργείου Οικονομικών (17 Ιουνίου 2026) υπολογίζει τον φόρο κατοικιών με βάση την αγοραία αξία, με συντελεστή 0,1–0,2% αντί του 0,05% που πληρώνεται σήμερα.
- Η πρώτη κατοικία στην οποία μένετε παίρνει έκπτωση 50% της αξίας, έως ένα ανώτατο όριο ανά δήμο: 8,4 εκατ. λεκ στα Τίρανα.
- Τα δεύτερα σπίτια, τα κλειστά και τα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης πληρώνουν περισσότερα· οι κατοικίες για τουριστική διαμονή φορολογούνται ως κτίρια οικονομικής δραστηριότητας, με 0,15–0,25%.
- Σύμφωνα με το σχέδιο, το νέο σύστημα ξεκινά για τα κτίρια το φορολογικό έτος 2029 και για τα οικόπεδα το 2031· μέχρι τότε ισχύουν οι σημερινοί συντελεστές.
- Έως τις 26 Οκτωβρίου 2026 δεν βρήκαμε ανακοίνωση για έγκριση του νομοσχεδίου από την κυβέρνηση ή τη Βουλή, οπότε οι συντελεστές και τα όρια μπορεί να αλλάξουν.
- Ο σημερινός συντελεστής φόρου για τις κατοικίες, σύμφωνα με το Monitor (17.06.2026)
- 0,05%
- Ο προτεινόμενος συντελεστής για τις κατοικίες, επί της αγοραίας αξίας
- 0,1–0,2%
- Η έκπτωση για την πρώτη κατοικία, έως το όριο του δήμου
- 50%
- Το έτος που ξεκινά το νέο σύστημα για τα κτίρια (οικόπεδα: 2031)
- 2029
Τι αλλάζει: από την επιφάνεια στην αγοραία αξία
Ο φόρος ακίνητης περιουσίας είναι ο ετήσιος τοπικός φόρος που πληρώνει ο ιδιοκτήτης στον δήμο για το κτίριο και το οικόπεδο που κατέχει.
Σήμερα δύο διαμερίσματα με την ίδια επιφάνεια πληρώνουν σχεδόν τον ίδιο φόρο, ακόμη κι αν το ένα βρίσκεται στο κέντρο των Τιράνων και το άλλο στα περίχωρα μιας μικρής πόλης. Αυτό ακριβώς θέλει να αλλάξει το νομοσχέδιο: όσο πιο ακριβό είναι το ακίνητο και όσο πιο κοντά στα αστικά κέντρα, τόσο υψηλότερος ο φόρος (Top Channel, 18 Ιουνίου 2026).
Η αγοραία αξία θα υπολογίζεται από τους χάρτες αξιών που ετοιμάζει η Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), οι οποίοι χωρίζουν την επικράτεια σε ζώνες με τιμές αναφοράς ανά τετραγωνικό μέτρο. Τα στοιχεία κάθε ακινήτου θα τηρούνται σε ένα κεντρικό μητρώο, το Φορολογικό Κτηματολόγιο (Kadastra Fiskale), ενώ μια νέα Γενική Διεύθυνση Φόρου Ακίνητης Περιουσίας θα συντονίζει τη δουλειά με τους δήμους, που παραμένουν οι διαχειριστές του φόρου (Alprofit Consult, 23 Ιουνίου 2026).
Ο δημοσιονομικός στόχος είναι σαφής: σύμφωνα με τη δημόσια τηλεόραση RTSH, η μεταρρύθμιση στοχεύει να ανεβάσει τα έσοδα των δήμων από αυτόν τον φόρο από 0,28% σε 0,7–1% του ΑΕΠ.
Οι προτεινόμενοι συντελεστές ανά είδος ακινήτου
Το δημοτικό συμβούλιο κάθε δήμου θα επιλέγει τον συντελεστή μέσα στο εύρος του νόμου και πρέπει να τον εγκρίνει έως τις 31 Ιανουαρίου κάθε έτους (Hashtag.al, 17 Ιουνίου 2026).
| Κτίρια κατοικιών | 0,05% | 0,1% – 0,2% |
|---|---|---|
| Κτίρια οικονομικής δραστηριότητας | 0,2% | 0,15% – 0,25% |
| Γεωργική γη και βοσκότοποι | – | 0,05% – 0,15% |
| Δασική γη | – | 0,05% – 0,15% |
| Μη αξιοποιημένη γη και λοιπά | – | 0,075% – 0,175% |
Μια λεπτομέρεια που αφορά άμεσα όσους νοικιάζουν διαμερίσματα βραχυχρόνια: σύμφωνα με το σχέδιο, τα κτίρια κατοικιών που χρησιμοποιούνται για τουριστική διαμονή κατατάσσονται ως κτίρια οικονομικής δραστηριότητας. Στην πράξη, ένα διαμέρισμα στο Airbnb ή στο Booking θα φορολογούνταν με συντελεστή 0,15–0,25%, όχι ως κατοικία (Alprofit Consult, 23 Ιουνίου 2026). Τους υπόλοιπους κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση τους έχουμε εξηγήσει στο άρθρο για τον φόρο 15% και τους φορολογικούς ελέγχους.
Πρώτη κατοικία: έκπτωση 50%, με ανώτατο όριο ανά δήμο
Το νομοσχέδιο προβλέπει έκπτωση από την αξία της πρώτης κατοικίας, εκεί όπου έχετε την κατοικία σας, ίση με το 50% της αξίας της, αλλά όχι πάνω από ένα ανώτατο όριο που διαφέρει ανάλογα με την κατηγορία του δήμου. Οι δήμοι χωρίζονται σε επτά κατηγορίες (RTSH· Monitor, 17 Ιουνίου 2026).
| Κατηγορία | Τιμή |
|---|---|
| Κατ. 1 (Τίρανα) | 8,4 εκατ. λεκ |
| Κατ. 2 | 4,75 εκατ. λεκ |
| Κατ. 3 | 3,55 εκατ. λεκ |
| Κατ. 4 | 2,8 εκατ. λεκ |
| Κατ. 5 | 2,05 εκατ. λεκ |
| Κατ. 6 | 1,45 εκατ. λεκ |
| Κατ. 7 | 0,75 εκατ. λεκ |
Όποιος έχει δύο ή περισσότερες κατοικίες μπορεί να ζητήσει την έκπτωση μόνο για μία από αυτές (Shqiptarja, 17 Ιουνίου 2026). Σύμφωνα με την Alprofit Consult, ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει την κύρια κατοικία στον δήμο έως τις 30 Ιουνίου του έτους που προηγείται του φορολογικού έτους. Τα δεύτερα σπίτια και όσα μένουν κλειστά δεν δικαιούνται έκπτωση και φορολογούνται επί ολόκληρης της αξίας (Business Magazine, 19 Ιουνίου 2026).
Φωτογραφία: Jakub Zerdzicki / Pexels
Πόσο θα πληρώσετε; Ένα απλό παράδειγμα
Για να γίνει πιο συγκεκριμένο, παίρνουμε ένα διαμέρισμα με αγοραία αξία 12 εκατ. λεκ. Οι παρακάτω υπολογισμοί είναι δικοί μας, σύμφωνα με τους κανόνες του νομοσχεδίου όπως τους περιγράφουν οι πηγές· το τελικό κείμενο του νόμου μπορεί να τους αλλάξει.
| Πρώτη κατοικία στα Τίρανα (έκπτωση 6 εκατ.) | 6.000.000 λεκ | 6.000 λεκ | 12.000 λεκ |
|---|---|---|---|
| Πρώτη κατοικία σε δήμο κατηγορίας 2 (όριο 4,75 εκατ.) | 7.250.000 λεκ | 7.250 λεκ | 14.500 λεκ |
| Δεύτερη ή κλειστή κατοικία (χωρίς έκπτωση) | 12.000.000 λεκ | 12.000 λεκ | 24.000 λεκ |
Με άλλα λόγια, για τις περισσότερες οικογένειες που έχουν μόνο ένα σπίτι η αύξηση παραμένει μέτρια, ιδίως στους δήμους όπου ο συντελεστής επιλέγεται στο κάτω άκρο του εύρους. Όσοι έχουν περισσότερα ακίνητα, κλειστά διαμερίσματα ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα νιώσουν περισσότερο τη μεταρρύθμιση. Για να δείτε πόσο αξίζει σήμερα το ακίνητό σας, δοκιμάστε τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου ή δείτε τις τιμές διαμερισμάτων στα Τίρανα ανά περιοχή.
Τα δημοσιεύματα του Τύπου εξηγούν διαφορετικά τον ακριβή μηχανισμό της έκπτωσης για την πρώτη κατοικία (π.χ. αν αφαιρείται το 50% της αξίας ή ολόκληρο το όριο). Τα παραπάνω ποσά είναι ενδεικτικά. Μόνο το εγκεκριμένο κείμενο του νόμου θα ξεκαθαρίσει τον υπολογισμό.
Ποιοι απαλλάσσονται και τι γίνεται αν δεν πληρώσετε
Σύμφωνα με το σχέδιο, απαλλάσσονται τα κρατικά ακίνητα, οι θρησκευτικοί χώροι, οι κοινωνικές κατοικίες, οι κατοικίες οικογενειών που λαμβάνουν οικονομική βοήθεια και εκείνες όπου ο αρχηγός της οικογένειας είναι συνταξιούχος, καθώς και οι γραμμικές υποδομές όπως οι αγωγοί και οι ηλεκτρικές γραμμές. Τα καταλύματα τεσσάρων και πέντε αστέρων με ειδικό καθεστώς (διεθνές brand) έχουν απαλλαγή 10 ετών από την έναρξη της δραστηριότητας (RTSH· Business Magazine, 19 Ιουνίου 2026).
Για τη μη πληρωμή, το νομοσχέδιο προβλέπει αναστολή των υπηρεσιών της Κρατικής Υπηρεσίας Κτηματολογίου, της Υπηρεσίας Χωροταξικής Ανάπτυξης, του Εθνικού Κέντρου Επιχειρήσεων και της Διεύθυνσης Υπηρεσιών Οδικών Μεταφορών (RTSH). Το Business Magazine γράφει επίσης για πρόστιμα 10–20% επί του απλήρωτου ποσού, συν ημερήσιους τόκους υπερημερίας.
Το χρονοδιάγραμμα: πότε τίθεται σε ισχύ
- Το νομοσχέδιο δημοσιεύεται για δημόσια διαβούλευσηΥπουργείο Οικονομικών, διαβούλευση αρ. 995
- Κλείνει η δημόσια διαβούλευσηΣύμφωνα με την Alprofit Consult
- Προθεσμία για την επανεκτίμηση ακινήτου με φόρο 5%Νόμος 85/2025, ξεχωριστός από αυτό το νομοσχέδιο
- Φόρος με βάση την αγοραία αξία για τα κτίριαΜέχρι τότε ισχύουν οι συντελεστές και το σημερινό σύστημα
- Φόρος με βάση την αγοραία αξία για τα οικόπεδαΓεωργικά, δασικά και λοιπά αγροτεμάχια
Στις πηγές που εξετάσαμε έως τις 26 Οκτωβρίου 2026 δεν βρήκαμε ανακοίνωση ότι το νομοσχέδιο έχει εγκριθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο ή από τη Βουλή. Άρα οι συντελεστές και τα όρια μπορεί να αλλάξουν. Πώς υπολογίζεται ο φόρος που πληρώνετε σήμερα το εξηγούμε στο Φόρος ακίνητης περιουσίας στην Αλβανία 2026: πώς υπολογίζεται για το διαμέρισμά σας και πόσο πληρώνετε στα Τίρανα.
Τι αξίζει να κάνετε από τώρα
Η επανεκτίμηση είναι ξεχωριστή διαδικασία και την έχουμε εξηγήσει αναλυτικά στο άρθρο για την επανεκτίμηση ακινήτου με 5%. Αν σκέφτεστε αγορά ακινήτου στην Αλβανία, ο ετήσιος φόρος είναι μόνο ένα μέρος του κόστους· δείτε επίσης τα έξοδα αγοράς ακινήτου.
Πηγές
- Monitor: Pas rivlerësimit rikthehet propozimi për dyfishim të taksës së shtëpive, 17 Ιουνίου 2026
- Hashtag.al: Taksa e pasurive të paluajtshme do rritet, bëhet 0,1–0,2% e vlerës së tregut, 17 Ιουνίου 2026
- Shqiptarja: Reforma e re, taksa e pronës rritet; kush ka më shumë se 1 banesë paguan më shumë, 17 Ιουνίου 2026
- Top Channel: Taksa e pronës do të rritet, do të përafrohet me vlerën e tregut, 18 Ιουνίου 2026
- Business Magazine: Ligji i ri i pronave, resortet "brand" i shpëtojnë taksës për 10 vite, 19 Ιουνίου 2026
- Alprofit Consult: Taksa e re mbi pasurinë e paluajtshme 2026, 23 Ιουνίου 2026
- RTSH: Projektligji i ri, taksa e pasurisë do të llogaritet mbi vlerën e tregut, Ιούνιος 2026
Διαβάστε περισσότερα
- Πόσο αξίζει ένα σπίτι;Δωρεάν εκτίμηση από παρόμοια ακίνητα και τις επίσημες τιμές αναφοράς.
- Έξοδα αγοράς, με υπολογιστήΗ αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη της ASHK και ποιος πληρώνει ποιον φόρο, με επίσημες πηγές.
- Αγορά από το εξωτερικό, βήμα βήμαΠληρεξούσιο και επισημείωση, έλεγχοι στην ASHK, συμβολαιογράφος και πληρωμή μέσω τράπεζας για όσους ζουν εκτός Αλβανίας.
Κοινοποιήστε το άρθρο
Νέα άρθρα στο email σας
Οδηγοί για αγορά, ενοικίαση και την αγορά ακινήτων στην Αλβανία, απευθείας στα εισερχόμενά σας.
Ένα email όταν δημοσιεύουμε νέο άρθρο. Μπορείτε να καταργήσετε την εγγραφή σας ανά πάσα στιγμή. Απόρρητο
Σχόλια
Συνδεθείτε για να συμμετάσχετε στη συζήτηση.
Δεν υπάρχουν ακόμη σχόλια. Γράψτε πρώτοι τη γνώμη σας.
