Βραχυχρόνια μίσθωση σε Airbnb και Booking στην Αλβανία 2026: φόρος 15%, έλεγχοι της εφορίας και νέοι κανόνες

Ναι, τα έσοδα από τη βραχυχρόνια μίσθωση διαμερίσματος σε Airbnb ή Booking στην Αλβανία φορολογούνται με 15% και τα φυσικά πρόσωπα πρέπει να τα δηλώνουν στη DIVA, την ετήσια δήλωση προσωπικού εισοδήματος (Monitor, 15 Αυγούστου 2026). Αυτό που άλλαξε το καλοκαίρι του 2026 είναι οι έλεγχοι: τον Αύγουστο η αλβανική φορολογική διοίκηση (Tatimet) ξεκίνησε ελέγχους σε 100 εκμισθωτές που, σύμφωνα με την ίδια, έχουν εισπράξει περίπου 24,9 εκατ. ευρώ μέσω του Booking.com, ενώ τον Ιούλιο το Υπουργείο Οικονομικών έθεσε σε διαβούλευση νομοσχέδιο που υποχρεώνει τις πλατφόρμες να δηλώνουν κάθε χρόνο τα έσοδα των οικοδεσποτών. Δείτε τι πρέπει να γνωρίζετε αν έχετε ή σκέφτεστε την αγορά διαμερίσματος στην Αλβανία για βραχυχρόνια μίσθωση.

Κεντρική φωτογραφία: Ahmet Çötür / Pexels

Φόρος στα έσοδα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δηλώνεται στη DIVA

15%

Εκμισθωτές που επιλέχθηκαν για έλεγχο τον Αύγουστο 2026

100

Τα έσοδά τους στο Booking.com, Οκτώβριος 2022 – Δεκέμβριος 2025

24,9 εκατ. €

Καταχωρισμένα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης το α' εξάμηνο 2026 (AirDNA)

27.700

Πόσος φόρος πληρώνεται για Airbnb και Booking στην Αλβανία

Ο βασικός κανόνας, που επανέλαβε το Monitor τον Αύγουστο 2026, είναι απλός: τα φυσικά πρόσωπα που νοικιάζουν ακίνητα μέσω Airbnb και Booking πρέπει να δηλώνουν τα έσοδα στη DIVA και να πληρώνουν φόρο 15%. Σύμφωνα με την ίδια πηγή, μόνο για το 2024 η εφορία εντόπισε πάνω από 8.400 φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις με έσοδα από Airbnb, με κρατήσεις περίπου 3,8 δισ. λεκ.

Ένα απλό παράδειγμα: αν τα ετήσια έσοδα που δηλώνετε από βραχυχρόνια μίσθωση είναι 6.000 ευρώ, ο φόρος 15% είναι 900 ευρώ. Ποιες δαπάνες εκπίπτουν και πώς αντιμετωπίζονται οι προμήθειες των πλατφορμών είναι ερώτηση για τον λογιστή σας· δεν βρήκαμε πρόσφατη επίσημη πηγή που να το διευκρινίζει.

Αν αντί για ένα διαμέρισμα λειτουργείτε τουριστικό κατάλυμα ως επιχείρηση, οι κανόνες είναι διαφορετικοί. Το σχέδιο της εφορίας για τον τουρισμό το 2026 αναφέρει ΦΠΑ 6% για τις υπηρεσίες καταλύματος (Sarandaweb, 5 Ιουνίου 2026).

Η εφορία ξεκινά ελέγχους: τι συνέβη τον Αύγουστο

Στις 27 Αυγούστου 2026 έγινε γνωστό ότι η φορολογική διοίκηση επέλεξε 100 φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις που νοικιάζουν διαμερίσματα, βίλες και δωμάτια μέσω διαδικτυακών πλατφορμών. Σύμφωνα με τα δημοσιευμένα στοιχεία, αυτοί οι 100 φορολογούμενοι εισέπραξαν περίπου 24,9 εκατ. ευρώ μέσω του Booking.com από τον Οκτώβριο 2022 έως τον Δεκέμβριο 2025. Ο έλεγχος αποσκοπεί να διαπιστώσει αν τα έσοδα αυτά δηλώθηκαν και αν καταβλήθηκαν οι υποχρεώσεις. Η εφορία προειδοποιεί ότι η μη δήλωση ή η ανακριβής δήλωση μπορεί να έχει διοικητικές και ποινικές συνέπειες (Sarandaweb, 27 Αυγούστου 2026).

Δεν πρόκειται για μεμονωμένο βήμα. Στο σχέδιο για τη σεζόν 2026, η εφορία ανακοίνωσε συνεχείς ελέγχους σε Booking και Airbnb για τον εντοπισμό όλων των καταλυμάτων, σύγκριση τιμών, δυναμικότητας και διαδικτυακών αξιολογήσεων με τα δηλωμένα έσοδα, καθώς και χρήση τεχνητής νοημοσύνης για την ανάλυση των τιμολογίων (Sarandaweb, 5 Ιουνίου 2026).

Φωτογραφία: Tapas S / Pexels

Οι πλατφόρμες θα δηλώνουν τα έσοδά σας

Στις 16 Ιουλίου 2026, το Υπουργείο Οικονομικών έθεσε σε δημόσια διαβούλευση νομοσχέδιο για την αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών από τους διαχειριστές ψηφιακών πλατφορμών, στο πλαίσιο της εναρμόνισης με τη νομοθεσία της ΕΕ. Σύμφωνα με το σχέδιο:

• οι διαχειριστές πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως Booking και Airbnb, αλλά και μεταφορών και διαδικτυακών υπηρεσιών, πρέπει να συλλέγουν, να επαληθεύουν και να δηλώνουν κάθε χρόνο στην εφορία στοιχεία για τους πωλητές και τα έσοδά τους·
• για τους Αλβανούς που κερδίζουν μέσω πλατφορμών στο εξωτερικό, η εφορία θα ανταλλάσσει πληροφορίες με τις χώρες της ΕΕ·
• η μη δήλωση τιμωρείται με πρόστιμο 100.000 έως 1 εκατ. λεκ, ενώ οι ανακρίβειες ή η μη εγγραφή του διαχειριστή με 500.000 έως 1 εκατ. λεκ (ABC News και Sarandaweb, 16 Ιουλίου 2026).

Οι πηγές δεν αναφέρουν ακόμη ημερομηνία έναρξης ισχύος ούτε το πρώτο έτος υποβολής. Η κατεύθυνση όμως είναι σαφής: η εφορία θα βλέπει τα έσοδα από τις πλατφόρμες απευθείας, όχι μόνο μέσω ελέγχων.

Φόρος ακινήτων: το διαμέρισμα βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα είναι πια "κατοικία"

Μια ακόμη αλλαγή έρχεται από το νομοσχέδιο για τον φόρο ακινήτων με βάση την αγοραία αξία, που δημοσιεύθηκε σε διαβούλευση στις 17 Ιουνίου 2026. Σύμφωνα με αυτό, οι κατοικίες που χρησιμοποιούνται για τουριστική διαμονή κατατάσσονται ως κτίρια οικονομικής δραστηριότητας, με συντελεστή 0,15–0,25% της αγοραίας αξίας, ενώ οι συνήθεις κατοικίες θα έχουν 0,1–0,2% και έκπτωση για την πρώτη κατοικία (Alprofit Consult, 23 Ιουνίου 2026). Το νέο σύστημα ξεκινά για τα κτίρια το 2029. Λεπτομέρειες και παραδείγματα υπολογισμού θα βρείτε στο άρθρο για τον φόρο ακινήτων με βάση την αγοραία αξία.

Αξίζει ακόμη η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αλβανία;

Η αγορά συνεχίζει να αναπτύσσεται. Σύμφωνα με την AirDNA, όπως την παραθέτει το Monitor, το α' εξάμηνο του 2026 η βραχυχρόνια μίσθωση στην Αλβανία απέφερε 48,8 εκατ. ευρώ, 14,4% περισσότερα από έναν χρόνο νωρίτερα, με μέσο όρο 760 ευρώ τον μήνα ανά κατάλυμα πριν από τα έξοδα. Τον Ιούνιο ο αριθμός των διαμονών (net-stays) έφτασε τις 284.329, 22,6% περισσότερες από τον Ιούνιο του 2025 (Report TV, 3 Αυγούστου 2026).

Όμως ο ανταγωνισμός αυξήθηκε εξίσου γρήγορα: τον Ιούνιο του 2026 η Αλβανία είχε 28.074 καταχωρισμένα καταλύματα, 15,34% περισσότερα από έναν χρόνο νωρίτερα, η ταχύτερη αύξηση στην περιοχή σύμφωνα με την AirDNA (Report TV, 3 Αυγούστου 2026). Σύμφωνα με το Monitor, η μακροχρόνια μίσθωση κερδίζει έδαφος. Στα Τίρανα, ένα διαμέρισμα στο Airbnb απέφερε περίπου 25,5 ευρώ την ημέρα, ή περίπου 765 ευρώ τον μήνα, πριν από ρεύμα, νερό, καθαριότητα, συντήρηση, προμήθειες, αποσβέσεις και φόρο, ενώ ένα 1+1 σε μακροχρόνια μίσθωση κόστιζε κατά μέσο όρο 590 ευρώ τον μήνα (Monitor, 15 Αυγούστου 2026).

Τη σύγκριση ανά πόλη (Δυρράχιο, Αυλώνα–Άγιοι Σαράντα, Golem, Σκόδρα, Shëngjin) θα τη βρείτε στο άρθρο για το πού αποδίδει περισσότερο η βραχυχρόνια μίσθωση.

Πηγές

• Monitor: Η μακροχρόνια μίσθωση κερδίζει έδαφος, ενώ η βραχυχρόνια χάνει το πλεονέκτημά της, 15 Αυγούστου 2026
• Monitor: Στα 50 εκατ. ευρώ τα κέρδη από τη βραχυχρόνια μίσθωση κατοικιών τον Ιανουάριο–Ιούνιο 2026, 15 Αυγούστου 2026
• Sarandaweb: Booking και Airbnb στο "μικροσκόπιο" της εφορίας, ξεκινούν οι έλεγχοι, 27 Αυγούστου 2026
• Sarandaweb: Νέα δράση της εφορίας στον τουρισμό, 5 Ιουνίου 2026
• ABC News: Τα κέρδη από Airbnb και Booking, το σχέδιο: οι διαχειριστές δηλώνουν ετησίως στην εφορία, 16 Ιουλίου 2026
• Sarandaweb: Booking και Airbnb στο μικροσκόπιο της εφορίας, η κυβέρνηση ζητά υποχρεωτική δήλωση, 16 Ιουλίου 2026
• Report TV: Γιατί αυξήθηκαν κατά ένα τέταρτο οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τον Ιούνιο;, 3 Αυγούστου 2026
• Alprofit Consult: Ο νέος φόρος ακίνητης περιουσίας 2026, 23 Ιουνίου 2026