Airbnb и Booking в Албании в 2026 году: налог 15%, проверки и новые правила

Да: доход от сдачи квартиры посуточно через Airbnb или Booking в Албании облагается налогом 15%, и физические лица должны декларировать его в DIVA, ежегодной декларации о подоходном налоге с физических лиц (Monitor, 15 августа 2026 г.). Что изменилось летом 2026 года, так это контроль. В августе налоговая администрация начала проверку 100 хозяев, которые, по её данным, заработали около 24,9 млн € через Booking.com, а в июле Министерство финансов выпустило проект закона, обязывающего платформы ежегодно сообщать о доходах хозяев. Ниже то, что нужно знать, если вы владеете квартирой для краткосрочной аренды или думаете её купить.

Налог с дохода от краткосрочной аренды, декларируется в DIVA

15%

Хозяев отобраны для налоговых проверок в августе 2026 года

100

Их доход на Booking.com, с октября 2022 по декабрь 2025 года

24,9 млн €

Объектов, выставленных на краткосрочную аренду в 1-м полугодии 2026 года (AirDNA)

27 700

Сколько налога вы платите с дохода от Airbnb и Booking

Базовое правило, которое в августе 2026 года повторил Monitor, простое: физические лица, которые сдают недвижимость через Airbnb и Booking, должны декларировать доход в DIVA и платить налог 15%. По тому же источнику, только за 2024 год налоговые органы выявили более 8 400 физических лиц и компаний, которые зарабатывают на Airbnb, с бронированиями на сумму около 3,8 млрд леков.

Простой пример: если сдача в аренду, которую вы декларируете за год, составляет 6 000 €, налог 15% равен 900 €. По словам бухгалтера, которого цитировал Hashtag.al (18 февраля 2026 г.), декларируется сумма, которая остаётся после комиссии платформы, то есть та, что поступает на ваш банковский счёт, а другие расходы из неё не вычитаются. Официальных разъяснений, подтверждающих это, мы не нашли, поэтому уточните у своего бухгалтера.

Если вы управляете не одной квартирой, а средством размещения, действуют другие правила. В плане налоговых органов на туристический сезон 2026 года упоминается НДС 6% на услуги размещения (Sarandaweb, 5 июня 2026 г.). О том, как регистрируется туристическое жильё, рассказано в статье краткосрочная аренда без ошибок: как зарегистрировать туристическое жильё и что требует закон.

Начались налоговые проверки: что произошло в августе

27 августа 2026 года стало известно, что налоговая администрация отобрала 100 физических лиц и компаний, которые сдают квартиры, виллы и комнаты через онлайн-платформы. По опубликованным данным, эти 100 налогоплательщиков заработали около 24,9 млн € на Booking.com в период с октября 2022 по декабрь 2025 года. Проверки должны установить, был ли этот доход задекларирован и уплачен ли налог. Власти предупреждают, что неуказание или неверное указание дохода влечёт административные и уголовные последствия (Sarandaweb, 27 августа 2026 г.).

Это не разовая акция. В своём плане на сезон 2026 года налоговая администрация объявила о постоянных проверках Booking и Airbnb: выявление каждого объекта, сравнение онлайн-цен, вместимости и отзывов с задекларированным доходом, а также использование искусственного интеллекта для анализа счетов (Sarandaweb, 5 июня 2026 г.).

Фото: Tapas S / Pexels

Платформы будут сообщать о вашем доходе

16 июля 2026 года Министерство финансов вынесло на публичное обсуждение проект закона об автоматическом обмене информацией операторами цифровых платформ в рамках приведения законодательства в соответствие с законодательством ЕС. Автоматический обмен информацией означает, что сами платформы передают налоговым органам данные о хозяевах и их доходах без запроса или проверки. По проекту:

• операторы платформ краткосрочной аренды, такие как Booking и Airbnb, а также транспортные и онлайн-платформы, должны собирать, проверять и ежегодно сообщать налоговым органам данные о продавцах и их доходах;
• для албанцев, которые зарабатывают на зарубежных платформах, налоговые органы будут обмениваться информацией со странами ЕС;
• за непредставление отчёта предусмотрены штрафы от 100 000 до 1 млн леков, а за неточные данные или отказ зарегистрироваться в качестве оператора от 500 000 до 1 млн леков (ABC News и Sarandaweb, 16 июля 2026 г.).

В источниках пока нет даты начала или первого отчётного года. Но направление ясно: налоговые органы будут видеть доход платформ напрямую, а не только через проверки.

Налог на недвижимость: квартира для отдыха больше не будет считаться «жильём»

Другое изменение связано с проектом закона о налоге на недвижимость по рыночной стоимости, опубликованным для обсуждения 17 июня 2026 года. Согласно ему жильё, которое используется для туристического размещения, классифицируется как здание для экономической деятельности и облагается по ставке 0,15–0,25% рыночной стоимости, тогда как обычное жильё платило бы 0,1–0,2% с вычетом для первого дома (Alprofit Consult, 23 июня 2026 г.). Новая система начнёт действовать для зданий в 2029 году. Подробности и примеры расчётов есть в нашей статье налог на недвижимость по рыночной стоимости.

Стоит ли по-прежнему сдавать краткосрочно?

Рынок всё ещё растёт. По данным AirDNA, которые цитировал Monitor, краткосрочная аренда в Албании принесла 48,8 млн € в первом полугодии 2026 года, на 14,4% больше, чем годом ранее, или в среднем 760 € в месяц с одного объекта до расходов. В июне было 284 329 чистых ночей, что на 22,6% больше, чем в июне 2025 года (Report TV, 3 августа 2026 г.).

Но конкуренция выросла так же быстро: в июне 2026 года в Албании было 28 074 объекта в листинге, на 15,34% больше, чем годом ранее, и самый быстрый рост в регионе по данным AirDNA (Report TV, 3 августа 2026 г.). По данным Monitor, долгосрочная аренда набирает популярность. В Тиране квартира на Airbnb зарабатывала около 25,50 € в день, или примерно 765 € в месяц, до расходов на энергию, воду, уборку, ремонт, комиссии, амортизацию и налог, тогда как однокомнатная квартира по долгосрочному договору сдавалась в среднем за 590 € в месяц (Monitor, 15 августа 2026 г.). Актуальные долгосрочные ставки по районам есть на странице цены аренды в Тиране.

Мы сравниваем города (Дуррес, Влёра и Саранда, Голем, Шкодер, Шенджин) в статье где краткосрочная аренда приносит больше всего.

Источники

• Monitor: долгосрочная аренда набирает популярность, краткосрочная теряет преимущество (на албанском), 15 августа 2026 г.
• Monitor: доход от краткосрочной аренды достиг 50 млн € с января по июнь 2026 года (на албанском), 15 августа 2026 г.
• Sarandaweb: Booking и Airbnb под взглядом налоговых органов, начинаются проверки (на албанском), 27 августа 2026 г.
• Sarandaweb: новое налоговое действие в туризме (на албанском), 5 июня 2026 г.
• ABC News: доход от Airbnb и Booking, проект требует ежегодной отчётности операторов (на албанском), 16 июля 2026 г.
• Sarandaweb: правительство требует обязательной отчётности о доходах с платформ (на албанском), 16 июля 2026 г.
• Report TV: почему краткосрочная аренда выросла на четверть в июне (на албанском), 3 августа 2026 г.
• Alprofit Consult: новый налог на недвижимость в 2026 году (на албанском), 23 июня 2026 г.
• Hashtag.al: как декларировать доход от Airbnb и Instagram; налог 15% с дохода после комиссий (на албанском), 18 февраля 2026 г.