Airbnb a Booking v Albánii v roce 2026: daň 15%, daňové kontroly a nová pravidla

Ano: příjem z pronájmu bytu na noc přes Airbnb nebo Booking v Albánii je zdaněn 15% a fyzické osoby ho musí přiznat v DIVA, ročním přiznání k dani z příjmu fyzických osob (Monitor, 15. srpna 2026). Co se v létě 2026 změnilo, je vymáhání. V srpnu daňová správa začala kontrolovat 100 hostitelů, kteří podle jejích údajů vydělali přes Booking.com zhruba 24,9 milionu €, a v červenci ministerstvo financí zveřejnilo návrh zákona, který by platformy zavazoval hlásit příjmy hostitelů každý rok. Tady je, co potřebujete vědět, pokud vlastníte byt, nebo uvažujete o koupi bytu pro krátkodobý pronájem.

Daň z příjmů z krátkodobého pronájmu, přiznává se v DIVA

15%

Hostitelů vybraných ke kontrole v srpnu 2026

100

Jejich příjem z Booking.com, říjen 2022 až prosinec 2025

24,9 mil. €

Jednotek nabízených ke krátkodobému pronájmu v 1. pololetí 2026 (AirDNA)

27 700

Kolik daně zaplatíte z příjmů z Airbnb a Booking

Základní pravidlo, které v srpnu 2026 připomněl list Monitor, je jednoduché: fyzické osoby, které pronajímají nemovitost přes Airbnb a Booking, musí příjem přiznat v DIVA a zaplatit daň 15%. Podle téhož zdroje daňové úřady jen za rok 2024 zjistily více než 8 400 fyzických osob a firem, které vydělávají přes Airbnb, s rezervacemi za zhruba 3,8 miliardy leků.

Jednoduchý příklad: pokud je příjem z krátkodobého pronájmu, který přiznáte za rok, 6 000 €, daň 15% je 900 €. Podle účetní citované serverem Hashtag.al (18. února 2026) přiznáváte částku, která po odečtení provize platformy dorazí na váš účet, a žádné jiné výdaje se neodečítají. Nenašli jsme zveřejněný oficiální výklad, který by to potvrzoval, proto to ověřte u svého účetního.

Pokud provozujete ubytovací podnik místo jednoho bytu, platí jiná pravidla. Daňový plán správy na rok 2026 odkazuje na 6% DPH na ubytovací služby (Sarandaweb, 5. června 2026). Jak se ubytování pro turisty registruje, vysvětluje článek Krátkodobý pronájem správně: jak registrovat turistické ubytování a co zákon vyžaduje.

Kontroly začínají: co se stalo v srpnu

Dne 27. srpna 2026 se ukázalo, že daňová správa vybrala 100 fyzických osob a firem, které pronajímají byty, vily a pokoje přes online platformy. Podle zveřejněných údajů těchto 100 daňových poplatníků vydělalo přes Booking.com zhruba 24,9 milionu € mezi říjnem 2022 a prosincem 2025. Kontroly mají zjistit, zda byl tento příjem přiznán a zda byla zaplacena daň. Úřady varují, že nepřiznání nebo chybné přiznání může mít správní i trestněprávní následky (Sarandaweb, 27. srpna 2026).

Nejde o jednorázovou akci. Daňová správa ve svém plánu na sezónu 2026 oznámila průběžné kontroly na Booking a Airbnb, aby identifikovala každou jednotku, porovnávala online ceny, kapacitu a recenze s přiznaným příjmem a využívala umělou inteligenci k analýze faktur (Sarandaweb, 5. června 2026).

Foto: Tapas S / Pexels

Platformy budou hlásit váš příjem

Dne 16. července 2026 ministerstvo financí zveřejnilo k veřejné konzultaci návrh zákona o automatické výměně informací od provozovatelů digitálních platforem, jako součást sladění s právem EU. Automatická výměna informací znamená, že samotné platformy posílají daňovým úřadům údaje o hostitelích a jejich příjmech, bez čekání na žádost nebo kontrolu. Podle návrhu:

• provozovatelé platforem pro krátkodobý pronájem, jako Booking a Airbnb, a také dopravní a online servisní platformy musí každý rok shromažďovat, ověřovat a hlásit daňovým úřadům údaje o prodávajících a jejich příjmech;
• u Albánců, kteří vydělávají přes zahraniční platformy, si daňové úřady budou vyměňovat informace se zeměmi EU;
• za neohlášení hrozí pokuty 100 000 až 1 milion leků, za nepřesné údaje nebo neregistraci provozovatele pak 500 000 až 1 milion leků (ABC News a Sarandaweb, 16. července 2026).

Zdroje zatím neuvádějí datum zahájení ani první rok hlášení. Směr je ale jasný: daňové úřady uvidí příjmy z platforem přímo, a ne jen prostřednictvím kontrol.

Daň z nemovitosti: prázdninový pronájem by už nebyl „domov“

Další změna přichází z návrhu zákona o dani z nemovitosti založené na tržní hodnotě, který byl 17. června 2026 zveřejněn k konzultaci. Podle něj jsou domy využívané pro turistické ubytování zařazeny jako budovy pro hospodářskou činnost a zdaněny sazbou 0,15 až 0,25% tržní hodnoty, zatímco běžné domy by platily 0,1 až 0,2% se slevou na vaše první bydlení (Alprofit Consult, 23. června 2026). Nový systém začne u budov v roce 2029. Podrobnosti a příklady výpočtů jsou v našem článku daň z nemovitosti podle tržní hodnoty.

Vyplatí se ještě krátkodobý pronájem?

Trh stále roste. Podle AirDNA, citovaného listem Monitor, krátkodobé pronájmy v Albánii vydělaly v 1. pololetí 2026 48,8 milionu €, o 14,4% více než před rokem, tedy průměrně 760 € měsíčně na jednotku před náklady. V červnu dosáhl počet čistých pobytů 284 329, což je o 22,6% více než v červnu 2025 (Report TV, 3. srpna 2026).

Konkurence ale roste stejně rychle: v červnu 2026 mělo Albánie 28 074 nabízených jednotek, o 15,34% více než před rokem, a podle AirDNA nejrychlejší růst v regionu (Report TV, 3. srpna 2026). Podle listu Monitor si dlouhodobý pronájem získává půdu. V Tiraně vydělal byt na Airbnb zhruba 25,50 € denně, tedy zhruba 765 € měsíčně, před energiemi, vodou, úklidem, údržbou, provizemi, odpisy a daní, zatímco jednoložnicový byt s dlouhodobým nájmem se v průměru pronajímal za 590 € měsíčně (Monitor, 15. srpna 2026). Aktuální dlouhodobé nájmy podle oblastí najdete na stránce ceny nájmu v Tiraně.

Srovnání měst (Drač, Vlora–Sarandë, Golem, Skadar, Shëngjin) najdete v našem článku kde krátkodobé pronájmy vydělají nejvíc.

Zdroje

• Monitor: Dlouhodobé pronájmy získávají půdu, zatímco krátkodobé ztrácejí náskok (v albánštině), 15. srpna 2026
• Monitor: Příjmy z krátkodobých pronájmů dosáhly 50 milionů € za leden až červen 2026 (v albánštině), 15. srpna 2026
• Sarandaweb: Booking a Airbnb pod drobnohledem daňové správy, začínají kontroly (v albánštině), 27. srpna 2026
• Sarandaweb: Nová daňová akce v turismu (v albánštině), 5. června 2026
• ABC News: Příjmy z Airbnb a Booking, návrh vyžaduje roční hlášení provozovatelů (v albánštině), 16. července 2026
• Sarandaweb: Vláda chce povinné hlášení příjmů z platforem (v albánštině), 16. července 2026
• Report TV: Proč krátkodobé nájmy v červnu vzrostly o čtvrtinu (v albánštině), 3. srpna 2026
• Alprofit Consult: Nová daň z nemovitosti 2026 (v albánštině), 23. června 2026
• Hashtag.al: Jak přiznat příjmy z Airbnb a Instagramu; daň 15% z příjmu po provizích (v albánštině), 18. února 2026