Nájem v Tiraně v roce 2026: ceny podle čtvrtí, od 1+1 po 3+1

Kolik stojí pronájem bytu v Tiraně v roce 2026? V první polovině roku se 1+1 (jednoložnicový byt) pronajímal v průměru za 590 € měsíčně a 2+1 (dvoulůžkový byt) za 954 €. Vycházíme z transakcí agentury Century 21 ve 13 oblastech města, které zveřejnil Monitor 8. srpna 2026. Oblast cenu hodně mění: 1+1 stál od 330 € v Kinostudiu do 850 € u Umělého jezera. Podle INSTATu (albánského statistického úřadu) nájmy rostou pomaleji: 3,2% v září 2026, oproti 8,5% na začátku roku.

Průměrný nájem 1+1 ve 13 oblastech Tirany, leden–červen 2026 (Century 21)

590 €

Průměrný nájem 2+1, oproti 755 € o rok dříve

954 €

Meziroční růst nájmů podle INSTATu v září 2026, oproti 8,5% v lednu a únoru

3,2%

Průměrná hrubá měsíční mzda ve 2. čtvrtletí 2026 (INSTAT)

92 150 leků

Nájem v Tiraně podle oblastí: kolik stojí každá čtvrť

Rozdíly mezi oblastmi jsou velké. V tabulce Century 21 stojí 1+1 v nejdražších oblastech více než dvakrát tolik než 1+1 na okraji a 2+1 u dvou stadionů stojí více než třikrát tolik než 2+1 v Kinostudiu.

Tři věci z těchto čísel vynikají:

• U 1+1 nájem vzrostl v 10 z 13 oblastí (ve Fresku jen o 1 €). Klesl u stadionu Selman Stërmasi (−23%), u Umělého jezera (−15%) a v Komuna e Parisit (−6%). Podle Monitoru agenti Century 21 pokles vysvětlují menším počtem nájemních smluv a omezenou nabídkou v těchto oblastech.
• U 2+1 nájem nepoklesl v žádné oblasti. Největší nárůsty byly v Myslym Shyri (+87%), u stadionu Selman Stërmasi (+53%) a u stadionu Air Albania (+46%). Podle Monitoru jsou byty 2+1 nejžádanějším pronájmem, protože vyhovují rodinám, mladým párům, profesionálům a studentům, kteří sdílejí byt.
• Okraje zůstávají mnohem levnější. V Kinostudiu, Fresku a Kombinat stálo 1+1 od 330 do 360 € a 2+1 zhruba 450 €, s malým růstem za rok, kromě 2+1 ve Fresku (+29%).

Pro některé z těchto čtvrtí máme samostatné průvodce s prodejními cenami, dopravou a službami: pro Blloku, Komuna e Parisit, Don Bosko, Astiri a Kombinat. Prodejní cenu za metr čtvereční v jednotlivých oblastech najdete v článku ceny bytů v Tiraně podle oblastí.

Garsoniéra, 1+1, 2+1 nebo 3+1: co víme o každém typu

Pro 1+1 a 2+1 existují údaje z podepsaných smluv. Pro 3+1 (třílůžkový byt) jsou k dispozici jen ceny, které hlásí uživatelé, a pro garsoniéry jsme v roce 2026 nenašli zveřejněný průměr.

Numbeo je databáze, do které uživatelé hlásí ceny sami: pro Tiranu jde o 1 148 cen od 107 lidí za 12 měsíců do října 2026, napříč všemi položkami životních nákladů. Jeho údaje pro byt s jednou ložnicí spadají do rozpětí Century 21, takže je používáme jako vodítko pro byty 3+1, pro které agentury žádný průměr nezveřejnily. Třetí zdroj, agentura CPM, spočítala pro Monitor průměrný nájem 721 € za byty v Tiraně z transakcí roku 2026, bez rozdělení podle typu (12. června 2026).

Garsoniéry

Žádný ze zdrojů nemá údaj pro garsoniéry: data Century 21 zveřejněná Monitorem pokrývají jen 1+1 a 2+1, Numbeo tuto kategorii nemá a INSTAT nezveřejňuje nájmy podle typu bytu. Jako orientační bod slouží nejlevnější 1+1 v tabulce, 330 € v Kinostudiu. Pro pokoje a byty u fakult si přečtěte studentské pronájmy u univerzit. Pokud uvažujete o koupi k pronájmu, srovnání typů bytů najdete v článku garsoniéra nebo 1+1 jako investice.

Zařízený, nebo nezařízený byt

Ani Century 21, ani Numbeo, ani INSTAT nerozlišují zařízené a nezařízené byty. Když porovnáváte dvě nabídky, srovnávejte byty se stejnou úrovní vybavení a ptejte se, co je v ceně: kuchyňské spotřebiče, klimatizace, pračka. V nabídkách pronájmů na hyrja.al je vybavení uvedeno u každého inzerátu spolu s měsíčním nájmem a datem nastěhování.

Foto: Max Vakhtbovych / Pexels

Rostou nájmy v Tiraně ještě? Co ukazuje INSTAT

Ano, ale čím dál pomaleji. Index nájemného je část indexu spotřebitelských cen, která měří, jak se mění nájmy, které domácnosti platí za bydlení, jako průměr za celou zemi. Index nájemného v rámci indexu spotřebitelských cen INSTATu vzrostl v září 2026 oproti září 2025 o 3,2%, oproti 8,5% v lednu a únoru 2026.

Zrychlení začalo na jaře 2025: z 0,9% v lednu a únoru 2025 meziroční růst dosáhl 6,6% v září 2025 a 8,5% od prosince 2025 do února 2026. Od března 2026 je každý měsíc nižší než ten předchozí. V září 2026 byl index prakticky beze změny oproti srpnu (0,0%), zatímco v září 2025 vzrostl během jediného měsíce o 1,4%.

Banka Albánie spojuje toto zpomalení s dlouhodobým trhem nájmů:

Ve svém průzkumu trhu za první pololetí 2026 Banka Albánie píše, že podle agentů nájmy vzrostly a poptávka po pronájmech byla vyšší než v předchozích šesti měsících. Informace o nájmech pocházejí hlavně od agentů působících v Tiraně (Zpráva o finanční stabilitě, strana 40).

Proč se údaje INSTATu a agentur liší? Oficiální index je průměr za celou zemi, zatímco čísla Century 21 pocházejí jen z transakcí agentury ve 13 oblastech Tirany. Růst 1+1 u Century 21 (4,4%) byl nižší než index ve stejných měsících (5,7% až 8,5%), zatímco růst 2+1 (26%) byl mnohem vyšší. Za delší období, od září 2020 do září 2026, vzrostl index nájemného INSTATu zhruba o 20%, mírně méně než spotřebitelské ceny celkem (zhruba 24%). Ve třech oblastech Century 21 zase vzrostl nájem za 2+1 během jediného roku o 46% až 87%.

Kolik z průměrné mzdy zabere nájem

Při průměrné hrubé mzdě INSTATu 92 150 leků ve 2. čtvrtletí 2026 zabere průměrné 1+1 v Tiraně zhruba 59% mzdy a 2+1 zhruba 95%. Obvyklý práh dostupnosti, 30% hrubého příjmu, který uvádí i Monitor a Colliers Albania, znamená nájem až zhruba 300 € pro jednu osobu s průměrnou mzdou a zhruba 600 € pro pár se dvěma průměrnými mzdami.

V žádné ze 13 oblastí neměl 1+1 průměrný nájem pod 300 €. Pro pár se dvěma průměrnými mzdami spadají byty 2+1 do prahu zhruba 600 € jen ve třech oblastech: Kinostudio, Kombinat a Fresku. Mzda INSTATu je celostátní hrubý průměr, před odvody a daněmi, takže podíl čisté mzdy, který zabere nájem, je větší, než ukazuje tabulka.

Mzdy rostou rychleji než oficiální index nájemného: průměrná hrubá mzda vzrostla o 9,8% od 2. čtvrtletí 2025 do 2. čtvrtletí 2026, zatímco INSTAT u nájmů v červnu 2026 změřil růst 5,7%. Průměrný nájem za 2+1 v oblastech Century 21 ale vzrostl za rok o 26%. Nájmy v těchto tabulkách jsou v eurech, zatímco mzdy jsou v lekech (ALL). Jak kurz ovlivňuje nájmy a nemovitosti, vysvětluje článek euro za 92 leků.

Podle sčítání lidu z roku 2023 žilo v okrese Tirana 39 572 domácností v pronajatých bytech, zhruba 16% všech domácností, tedy dvojnásobek podílu v okrese Drač (7,8%). Více o vlastnictví bydlení najdete v článku co ukazuje sčítání 2023 o bydlení. Pro mladé lidi vláda oznámila příspěvek na nájem: viz nájem pro mladé a článek příspěvek na nájem a sociální bydlení. Pokud uvažujete o koupi místo placení nájmu, srovnání splátky hypotéky s nájmem najdete v článku hypotéka nebo nájem.

Limity dat a metoda

Všechna čísla výše jsou průměry, ne nájem bytu, na který se díváte. Mají čtyři limity, které je třeba mít na paměti:

• Jedna agentura, žádný počet smluv. Čísla pocházejí z dat Century 21 pro 13 oblastí a zveřejněná tabulka neukazuje, kolik smluv stojí za každým z nich. Když má oblast za šest měsíců málo smluv, jeden drahý nebo levný byt pohne průměrem: u stadionu Selman Stërmasi klesl 1+1 o 23%, zatímco 2+1 vzrostl o 53%.
• Smlouvy, ne nabídky. Century 21 a CPM počítají z podepsaných smluv. Stránka trh bytů v Tiraně na hyrja.al ukáže nabízené nájmy jen z inzerátů, jakmile bude mít alespoň 5 srovnatelných inzerátů (metodika).
• Žádné členění podle vybavení nebo velikosti. Žádný zdroj neoddělují nájem zařízeného bytu od nezařízeného ani podle m².
• Celostátní mzda. INSTAT nezveřejňuje čtvrtletní průměrnou mzdu jen pro Tiranu.

Jak jsme je spočítali

Tabulku oblastí jsme vzali z tabulky Century 21, kterou Monitor zveřejnil 8. srpna 2026 a která uvádí, že čísla byla spočítána z transakcí. Meziroční změny jsme spočítali sami z eurových hodnot a zaokrouhlili na celá čísla, takže se některé liší od zveřejněných až o 2 body. Průměry jsme také ověřili: 590 € a 954 € odpovídají prostému průměru 13 oblastí (součet oblastí vydělený 13), takže každá oblast má stejnou váhu bez ohledu na počet smluv. Medián oblastí byl 600 € pro 1+1 a 900 € pro 2+1.

Index nájemného (podskupina 04.1, základní rok 2025 = 100), průměrnou mzdu a údaje sčítání jsme čerpali z statistické databáze INSTATu k 10. říjnu 2026. Podíl nájmu je nájem v lekech vydělený průměrnou hrubou mzdou, při oficiálním kurzu 1 € = 91,65 leku ze 9. října 2026. Hodnoty Numbeo jsme zaokrouhlili na 10 €.

Jak porovnat nabídku nájmu s těmito čísly

Tabulky berte jako výchozí bod pro vyjednávání, ne jako pevnou cenu, a porovnejte je s aktuálními nabídkami 1+1 bytů k pronájmu v Tiraně nebo 2+1 bytů k pronájmu v Tiraně. Nabídka výrazně nad průměrem oblasti by měla mít jasné důvody, například větší podlahovou plochu, novou budovu nebo parkování. Nabídka výrazně pod ním si zaslouží větší opatrnost.

Co má smlouva obsahovat a jak je kauce chráněna, vysvětluje článek smlouva o nájmu. Kroky hledání najdete v článku jak najít byt k pronájmu, varovné signály podvodů v online podvodech s nemovitostmi a účty a poplatek za budovu v měsíčních nákladech bytu.

Často kladené otázky