Tržní data
Ceny bytů v Tirana
Kolik stojí byt v Tiraně?
V Tiraně nabízí byty k prodeji na hyrja.al za medián 2 110 € za m², tedy zhruba 176 056 € za byt (93 inzerátů, listopad 2026). Úřední referenční cena pro daňové účely je ≈ 1 310 €/m² (119 050 leků/m², medián zón města: 32), podle VKM nr. 457, 26.7.2023.
Proč se obě ceny liší?
Referenční cena je úřední hodnota, kterou pro daňové účely stanovuje Rada ministrů (zdanitelná hodnota bytů); mění se zřídka a neřídí se trhem. Nabídková cena je to, co prodávající dnes inzerují ve svých inzerátech, před jakýmkoli vyjednáváním. Ani jedna z nich není cenou, za kterou byt skutečně prodán: hyrja.al nemá údaje o dokončených prodejích.
Oficiální referenční cena bytů v Tiraně se pohybuje od 81 700 do 228 400 lekë za m² napříč 32 zónami města, s mediánem 119 050 lekë (≈ 1 310 €/m²), jak ji stanovila Rada ministrů v VKM nr. 457, 26.7.2023. Jde o hodnotu pro daňové účely, nikoli o tržní cenu.
Index cen bytů Banky Albánie se v prvním pololetí roku 2026 meziročně změnil o +10%.
Oficiální údaje ověřeny 1. října 2026 · inzeráty k 5. listopadu 2026
Kolik prodávající žádají za m² v jednotlivých čtvrtích?
Jaká je úřední referenční cena v Tiraně?
Nejnižší městská zóna
81 700 lekë/m²
≈ 899 €/m²
Medián 32 zón
119 050 lekë/m²
≈ 1 310 €/m²
Nejvyšší městská zóna
228 400 lekë/m²
≈ 2 513 €/m²
Jde o průměrnou referenční prodejní cenu za m² užitné plochy bytů, kterou Rada ministrů stanovuje v příloze 1 aktu VKM nr. 457, 26.7.2023 pro určení zdanitelné hodnoty obytných budov.
Jde o oficiální hodnotu pro daňové účely, nikoli o tržní cenu: za kolik se byt prodá, záleží na nemovitosti, jejím stavu a vyjednávání.
Referenční cena podle zóny v Tiraně (32 zón)
Akt uvádí zóny jen číslem; jeho text neobsahuje mapu zón. Ceny jsou v lekë za m² užitné plochy.
| Zóna | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| 1/1 | 102 800 | 1 131 € |
| 1/2 | 97 200 | 1 070 € |
| 2/1 | 202 400 | 2 227 € |
| 2/2 | 148 400 | 1 633 € |
| 2/3 | 110 600 | 1 217 € |
| 2/4 | 120 300 | 1 324 € |
| 2/5 | 85 700 | 943 € |
| 3/1 | 98 500 | 1 084 € |
| 3/2 | 86 300 | 950 € |
| 4/1 | 95 900 | 1 055 € |
| 4/2 | 95 300 | 1 049 € |
| 5/1 | 228 400 | 2 513 € |
| 5/2 | 175 800 | 1 934 € |
| 5/3 | 164 800 | 1 813 € |
| 5/4 | 117 800 | 1 296 € |
| 6 | 81 700 | 899 € |
| Zóna | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| 7/1 | 159 100 | 1 751 € |
| 7/2 | 123 400 | 1 358 € |
| 7/3 | 124 500 | 1 370 € |
| 7/4 | 114 300 | 1 258 € |
| 8/1 | 145 650 | 1 603 € |
| 8/2 | 156 700 | 1 724 € |
| 8/3 | 89 900 | 989 € |
| 9/1 | 163 600 | 1 800 € |
| 9/2 | 135 800 | 1 494 € |
| 9/3 | 113 850 | 1 253 € |
| 10/1 | 192 800 | 2 121 € |
| 10/2 | 178 300 | 1 962 € |
| 10/3 | 121 200 | 1 334 € |
| 11/1 | 113 000 | 1 243 € |
| 11/2 | 103 500 | 1 139 € |
| 11/3 | 93 600 | 1 030 € |
Správní celky obce Tirana mimo město
Akt také stanovuje cenu pro každý správní celek obce Tirana mimo městské zóny, například Kashar, Farkë nebo Dajt.
| Správní celek | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| Farkë | 115 200 | 1 268 € |
| Petrelë | 85 800 | 944 € |
| Pezë | 85 800 | 944 € |
| Dajt | 75 500 | 831 € |
| Kashar | 69 000 | 759 € |
| Bërzhitë | 34 000 | 374 € |
| Ndroq | 34 000 | 374 € |
| Vaqar | 34 000 | 374 € |
| Baldushk | 32 000 | 352 € |
| Kërrabë | 28 200 | 310 € |
| Zall-Herr | 28 200 | 310 € |
| Zall-Bastar | 25 000 | 275 € |
| Shëngjergj | 23 000 | 253 € |
Další města v kraji Tirana
| Město | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| Kamëz | 52 000 | 572 € |
| Vorë | 51 500 | 567 € |
| Kavaja | 51 000 | 561 € |
| Rrogozhinë | 41 000 | 451 € |
Zdroj: VKM nr. 457, 26.7.2023, příloha 1 (Rada ministrů): text rozhodnutí na ashk.gov.al (PDF) · základní akt VKM 132/2018 a jeho novely ve Státním věstníku (qbz.gov.al)
Ověřeno 1. října 2026. Částky v eurech jsou orientační, při kurzu 1 € = 90,9 lekë (5. listopadu 2026).
Tuto tabulku můžete znovu použít s uvedením zdroje hyrja.al (CC BY 4.0); samotné údaje jsou z VKM nr. 457, 26.7.2023.
Index cen bytů Banky Albánie
Meziroční změna, první pololetí roku 2026
+10%
Index cen bytů Banky Albánie
Index za celou zemi se oproti roku předtím v prvním pololetí roku 2026 změnil o +10%. Pro Tiranu index meziročně vzrostl téměř o 10%.
Banka Albánie sestavuje index z šetření mezi 230 stavebními firmami a realitními kancelářemi, které probíhá každých šest měsíců s terénními pracemi INSTAT; inzeráty hyrja.al do něj nepatří. O šetření (bankofalbania.org)
Zdroj: Banka Albánie, Zpráva o finanční stabilitě (první pololetí roku 2026), zveřejněna 23. září 2026: zpráva (PDF) · Ověřeno 1. října 2026.
Kolik prodávající žádají v Tiraně?
Medián nabídkové ceny za m²
2 110 €/m²
93 bytů na prodej+7,9% oproti říjen 2026
Medián nabídkové ceny
176 056 €
93 bytů na prodej
Medián měsíčního nájmu
700 €
144 bytů k pronájmu
Hrubý výnos z pronájmu
4,8%
Odhad, před náklady a daněmi
Aktivní inzeráty
360
Všechny typy nemovitostí v Tiraně
Nové v měsíci listopad 2026
108
Stav k 5. listopadu 2026
Jak se změnila cena za m² za posledních 12 měsíců?
Pro měsíční trend v Tiraně zatím není dost historie inzerátů: každý měsíc potřebuje alespoň 5 bytů na prodej a potřebujeme takových měsíců 3. Graf proto nezobrazujeme, abychom ho nemuseli odhadovat.
Kolik stojí byt podle velikosti?
Medián nabídkových cen bytů k prodeji v Tiraně podle hrubé plochy, k datu 5. listopadu 2026. Zobrazeny jsou jen velikosti s alespoň 5 inzeráty.
| Velikost | Medián €/m² | Medián ceny | Inzeráty |
|---|---|---|---|
| Pod 60 m² | 2 505 €/m² | 105 000 € | 15 |
| 60 až 90 m² | 1 860 €/m² | 124 000 € | 33 |
| 90 až 120 m² | 2 082 €/m² | 219 856 € | 21 |
| Nad 120 m² | 2 377 €/m² | 323 751 € | 24 |
Kolik stojí byty podle čtvrtí?
Byty na prodej podle čtvrtí. U čtvrtí s méně než 5 inzeráty se zobrazí „Nedostatek dat“.
| Čtvrť | Medián €/m² | Medián ceny | Inzeráty |
|---|---|---|---|
| Rruga e Kavajës | 2 526 €/m² | 245 000 € | 5 |
| Ali Demi | 1 791 €/m² | 120 000 € | 9 |
| Astir | 1 572 €/m² | 122 019 € | 6 |
| Kashar | 1 311 €/m² | 111 400 € | 5 |
| 21 Dhjetori | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Blloku | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Bulevardi i Ri | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Don Bosko | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Farkë | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Fresku | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Komuna e Parisit | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Liqeni i Thatë | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Myslym Shyri | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Sauk | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Selitë | Nedostatek datInzeráty: 3 | – | 3 |
| Kinostudio | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Kodra e Diellit | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Kopshti Botanik | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Rruga e Durrësit | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Yzberisht | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Zogu i Zi | Nedostatek datInzeráty: 2 | – | 2 |
| Babrru | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Dajt | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Garda | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Qendër | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Shkozë | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Stacioni i Trenit | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
| Tirana e Re | Nedostatek dat1 inzerát | – | 1 |
Kolik stojí 1+1, 2+1 nebo 3+1?
Typ bytu v albánském zápisu: ložnice + obývací pokoje (2+1 = dvě ložnice a obývací pokoj).
| Typ bytu | Medián €/m² | Medián ceny | Medián nájmu | Hrubý výnos | Inzeráty (prodej / pronájem) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 1 933 €/m² | 118 869 € | 660 €/měsíc | 6,7% | 38 / 49 |
| 2+1 | 2 092 €/m² | 197 425 € | 715 €/měsíc | 4,3% | 26 / 71 |
| 3+1 | 2 520 €/m² | 303 600 € | 770 €/měsíc | 3% | 9 / 11 |
Kolik vynese pronájem bytu?
Medián měsíčního nabídkového nájmu bytů v Tiraně je 700 € (144 inzerátů). Hrubý výnos z pronájmu se odhaduje na 4,8%.
Jak výnos odhadujeme: abychom srovnávali jablka s jablky, dělíme medián nabídkového nájmu za m² × 12 mediánem nabídkové prodejní ceny za m² bytů ve stejném městě. Podle typu bytu jde o medián ročního nájmu například bytů 2+1 dělený mediánem ceny bytů 2+1. Je to hrubý údaj (před neobsazeností, údržbou, poplatky a daněmi) a na obou stranách používá nabídkové ceny.
Metodika
Údaje o nabídkových cenách počítá hyrja.al z inzerátů zveřejněných na webu. Jde o mediány (prostřední hodnotu), takže několik velmi levných nebo velmi drahých inzerátů je nezkreslí. Oficiální údaje (referenční ceny a index Banky Albánie) zobrazujeme tak, jak byly zveřejněny, s uvedením zdroje a data, kdy jsme je ověřili.
- Zdroj: byty na prodej a k pronájmu inzerované na hyrja.al k uvedenému datu (nabídkové ceny, nikoli ceny z transakcí)
- Pouze byty (byty, garsoniéry, penthousy a duplexy); domy, vily, pokoje, pozemky a komerční nemovitosti jsou vyloučeny
- Cena za m² = nabídková cena ÷ celková plocha; ceny v lekë nebo USD jsou přepočteny na EUR orientačním kurzem
- Údaj se zveřejní jen tehdy, když za ním stojí alespoň 5 inzerátů; pod touto hranicí zobrazujeme „Nedostatek dat“
- Hrubý výnos z pronájmu = mediánové roční nabídkové nájemné za m² ÷ mediánová nabídková prodejní cena za m² (podle typu bytu: medián ročního nájmu ÷ medián ceny stejného typu bytu)
- Měsíční a historické údaje používají inzeráty aktivní dnes, které už byly k tomuto datu inzerovány, s cenou, kterou tehdy měly (z historie cen každého inzerátu); inzeráty mezitím smazané nejsou zahrnuty
- Město zahrnuje všechny své čtvrti; počet inzerátů, z nichž údaj vychází, je uveden vedle něj
Citování těchto údajů
Novináři a výzkumníci mohou tyto údaje rádi citovat. Uveďte prosím „hyrja.al“ jako zdroj a odkažte na tuto stránku.
Zdroj: hyrja.al, „Ceny bytů v Tirana (listopad 2026)“, 5. listopadu 2026. https://hyrja.al/cs/market/ceny-bytu-tirana