Dane rynkowe
Ceny mieszkań: Tirana
Ile kosztuje mieszkanie w Tiranie?
W Tiranie mieszkania na sprzedaż na hyrja.al mają medianę ceny 2 110 € za m², czyli około 176 056 € za mieszkanie (93 ogłoszeń, listopad 2026). Urzędowa cena referencyjna do celów podatkowych to ≈ 1 310 €/m² (119 050 lekë/m², mediana z 32 stref miasta), zgodnie z VKM nr. 457, 26.7.2023.
Dlaczego te dwie ceny się różnią?
Cena referencyjna to urzędowa wartość ustalana przez Radę Ministrów do celów podatkowych (wartość opodatkowania mieszkań); zmienia się rzadko i nie podąża za rynkiem. Cena ofertowa to cena, którą sprzedający podają w swoich ogłoszeniach dziś, przed jakimikolwiek negocjacjami. Żadna z nich nie jest ceną, za jaką mieszkanie faktycznie się sprzedało: hyrja.al nie ma danych o zrealizowanych transakcjach.
Oficjalna cena referencyjna mieszkań w Tiranie waha się od 81 700 do 228 400 lekë za m² w 32 strefach miasta, z medianą 119 050 lekë (≈ 1 310 €/m²), ustaloną przez Radę Ministrów w VKM nr. 457, 26.7.2023. To wartość do celów podatkowych, a nie cena rynkowa.
Indeks cen nieruchomości Banku Albanii zmienił się o +10% rok do roku w pierwszym półroczu 2026.
Oficjalne dane sprawdzono 1 października 2026 · ogłoszenia stan na 5 listopada 2026
Ile sprzedający żądają za m² w każdej dzielnicy?
Jaka jest urzędowa cena referencyjna w Tiranie?
Najniższa strefa miasta
81 700 lekë/m²
≈ 899 €/m²
Mediana ze stref miasta: 32
119 050 lekë/m²
≈ 1 310 €/m²
Najwyższa strefa miasta
228 400 lekë/m²
≈ 2 513 €/m²
To średnia referencyjna cena sprzedaży za m² powierzchni użytkowej mieszkań, którą Rada Ministrów ustala w załączniku 1 do VKM nr. 457, 26.7.2023, by określić wartość podatkową budynków mieszkalnych.
To wartość urzędowa do celów podatkowych, a nie cena rynkowa: cena, za jaką mieszkanie się sprzeda, zależy od nieruchomości, jej stanu i negocjacji.
Cena referencyjna według strefy w Tiranie (strefy: 32)
Akt wymienia strefy tylko numerami; jego tekst nie zawiera mapy stref. Ceny w lekë za m² powierzchni użytkowej.
| Strefa | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| 1/1 | 102 800 | 1 131 € |
| 1/2 | 97 200 | 1 070 € |
| 2/1 | 202 400 | 2 227 € |
| 2/2 | 148 400 | 1 633 € |
| 2/3 | 110 600 | 1 217 € |
| 2/4 | 120 300 | 1 324 € |
| 2/5 | 85 700 | 943 € |
| 3/1 | 98 500 | 1 084 € |
| 3/2 | 86 300 | 950 € |
| 4/1 | 95 900 | 1 055 € |
| 4/2 | 95 300 | 1 049 € |
| 5/1 | 228 400 | 2 513 € |
| 5/2 | 175 800 | 1 934 € |
| 5/3 | 164 800 | 1 813 € |
| 5/4 | 117 800 | 1 296 € |
| 6 | 81 700 | 899 € |
| Strefa | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| 7/1 | 159 100 | 1 751 € |
| 7/2 | 123 400 | 1 358 € |
| 7/3 | 124 500 | 1 370 € |
| 7/4 | 114 300 | 1 258 € |
| 8/1 | 145 650 | 1 603 € |
| 8/2 | 156 700 | 1 724 € |
| 8/3 | 89 900 | 989 € |
| 9/1 | 163 600 | 1 800 € |
| 9/2 | 135 800 | 1 494 € |
| 9/3 | 113 850 | 1 253 € |
| 10/1 | 192 800 | 2 121 € |
| 10/2 | 178 300 | 1 962 € |
| 10/3 | 121 200 | 1 334 € |
| 11/1 | 113 000 | 1 243 € |
| 11/2 | 103 500 | 1 139 € |
| 11/3 | 93 600 | 1 030 € |
Jednostki administracyjne gminy Tirana poza miastem
Akt ustala też cenę dla każdej jednostki administracyjnej gminy Tirana poza strefami miejskimi, np. Kashar, Farkë czy Dajt.
| Jednostka administracyjna | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| Farkë | 115 200 | 1 268 € |
| Petrelë | 85 800 | 944 € |
| Pezë | 85 800 | 944 € |
| Dajt | 75 500 | 831 € |
| Kashar | 69 000 | 759 € |
| Bërzhitë | 34 000 | 374 € |
| Ndroq | 34 000 | 374 € |
| Vaqar | 34 000 | 374 € |
| Baldushk | 32 000 | 352 € |
| Kërrabë | 28 200 | 310 € |
| Zall-Herr | 28 200 | 310 € |
| Zall-Bastar | 25 000 | 275 € |
| Shëngjergj | 23 000 | 253 € |
Pozostałe miasta w okręgu Tirana
| Miasto | Lekë/m² | ≈ €/m² |
|---|---|---|
| Kamëz | 52 000 | 572 € |
| Vorë | 51 500 | 567 € |
| Kawaja | 51 000 | 561 € |
| Rrogozhinë | 41 000 | 451 € |
Źródło: VKM nr. 457, 26.7.2023, załącznik 1 (Rada Ministrów): tekst uchwały na ashk.gov.al (PDF) · akt bazowy VKM 132/2018 i jego zmiany w Dzienniku Urzędowym (qbz.gov.al)
Sprawdzono 1 października 2026. Kwoty w euro są przybliżone, przy kursie 1 € = 90,9 lekë (5 listopada 2026).
Tabelę można wykorzystać z podaniem źródła hyrja.al (CC BY 4.0); same wartości pochodzą z VKM nr. 457, 26.7.2023.
Indeks cen nieruchomości Banku Albanii
Zmiana roczna, pierwsze półrocze 2026
+10%
Indeks cen nieruchomości Banku Albanii
Indeks dla całego kraju zmienił się o +10% w porównaniu z rokiem wcześniej w pierwszym półroczu 2026. W Tiranie indeks wzrósł o niemal 10% rok do roku.
Bank Albanii buduje indeks na podstawie badania 230 firm budowlanych i agencji nieruchomości, przeprowadzanego co pół roku z terenowymi badaniami INSTAT; ogłoszenia hyrja.al nie wchodzą w jego skład. O badaniu (bankofalbania.org)
Źródło: Bank Albanii, Raport o stabilności finansowej (pierwsze półrocze 2026), opublikowany 23 września 2026: raport (PDF) · Sprawdzono 1 października 2026.
Ile sprzedający żądają w Tiranie?
Mediana ceny ofertowej za m²
2 110 €/m²
Mieszkania na sprzedaż: 93+7,9% w porównaniu z październik 2026
Mediana ceny ofertowej
176 056 €
Mieszkania na sprzedaż: 93
Mediana miesięcznego czynszu
700 €
Mieszkania do wynajęcia: 144
Brutto stopa zwrotu z wynajmu
4,8%
Szacunek, przed kosztami i podatkami
Aktywne ogłoszenia
361
Wszystkie typy nieruchomości w Tiranie
Nowe w listopad 2026
109
Stan na 5 listopada 2026
Jak zmieniła się cena za m² w ciągu ostatnich 12 miesięcy?
Dla w Tiranie nie ma jeszcze wystarczającej historii ogłoszeń na miesięczny trend: każdy miesiąc potrzebuje co najmniej 5 mieszkań na sprzedaż, a potrzebujemy takich miesięcy: 3. Wykres pomijamy, zamiast go szacować.
Ile kosztuje mieszkanie w zależności od wielkości?
Mediany cen ofertowych mieszkań na sprzedaż w Tiranie według powierzchni brutto, stan na 5 listopada 2026. Pokazano tylko przedziały z co najmniej 5 ogłoszeniami.
| Wielkość | Mediana €/m² | Mediana ceny | Ogłoszenia |
|---|---|---|---|
| Poniżej 60 m² | 2 505 €/m² | 105 000 € | 15 |
| 60 do 90 m² | 1 860 €/m² | 124 000 € | 33 |
| 90 do 120 m² | 2 082 €/m² | 219 856 € | 21 |
| Powyżej 120 m² | 2 377 €/m² | 323 751 € | 24 |
Ile kosztują mieszkania według dzielnicy?
Mieszkania na sprzedaż według dzielnic. Dzielnice z mniej niż 5 ogłoszeniami pokazują „Za mało danych”.
| Dzielnica | Mediana €/m² | Mediana ceny | Ogłoszenia |
|---|---|---|---|
| Rruga e Kavajës | 2 526 €/m² | 245 000 € | 5 |
| Ali Demi | 1 791 €/m² | 120 000 € | 9 |
| Astir | 1 572 €/m² | 122 019 € | 6 |
| Kashar | 1 311 €/m² | 111 400 € | 5 |
| 21 Dhjetori | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Blloku | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Bulevardi i Ri | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Don Bosko | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Farkë | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Fresku | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Komuna e Parisit | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Liqeni i Thatë | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Myslym Shyri | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Sauk | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Selitë | Za mało danychOgłoszenia: 3 | – | 3 |
| Kinostudio | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Kodra e Diellit | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Kopshti Botanik | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Rruga e Durrësit | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Yzberisht | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Zogu i Zi | Za mało danychOgłoszenia: 2 | – | 2 |
| Babrru | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Dajt | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Garda | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Qendër | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Shkozë | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Stacioni i Trenit | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
| Tirana e Re | Za mało danych1 ogłoszenie | – | 1 |
Ile kosztuje mieszkanie 1+1, 2+1 lub 3+1?
Typ w albańskim zapisie: sypialnie + salony (2+1 = dwie sypialnie i salon).
| Typ | Mediana €/m² | Mediana ceny | Mediana czynszu | Brutto stopa zwrotu | Ogłoszenia (sprzedaż / wynajem) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1+1 | 1 933 €/m² | 118 869 € | 660 €/miesiąc | 6,7% | 38 / 49 |
| 2+1 | 2 092 €/m² | 197 425 € | 715 €/miesiąc | 4,3% | 26 / 71 |
| 3+1 | 2 520 €/m² | 303 600 € | 770 €/miesiąc | 3% | 9 / 11 |
Ile zarabia się na wynajmie mieszkania?
Mediana miesięcznego czynszu ofertowego za mieszkania w Tiranie wynosi 700 € (144 ogłoszeń). Brutto stopę zwrotu z wynajmu szacujemy na 4,8%.
Jak szacujemy stopę zwrotu: by porównywać podobne z podobnym, dzielimy medianę rocznego czynszu ofertowego za m² (× 12) przez medianę ceny ofertowej sprzedaży za m² mieszkań w tym samym mieście. W podziale na typy to mediana rocznego czynszu np. mieszkań 2+1 podzielona przez medianę cen mieszkań 2+1. To wynik brutto (przed pustostanami, konserwacją, opłatami i podatkami), oparty na cenach ofertowych po obu stronach.
Metodologia
Wskaźniki cen ofertowych wylicza hyrja.al na podstawie ogłoszeń opublikowanych na stronie. Są to mediany (wartości środkowe), więc kilka bardzo tanich lub bardzo drogich ogłoszeń nie zniekształca wyniku. Oficjalne dane (ceny referencyjne i indeks Banku Albanii) pokazujemy tak, jak zostały opublikowane, wraz ze źródłem i datą, kiedy je sprawdziliśmy.
- Źródło: mieszkania na sprzedaż i do wynajęcia opublikowane na hyrja.al w dniu podanym przy wykresie (ceny ofertowe, nie ceny transakcyjne)
- Tylko mieszkania (mieszkania, kawalerki, penthouse'y i dupleksy); domy, wille, pokoje, grunty i nieruchomości komercyjne są wyłączone
- Cena za m² = cena ofertowa ÷ powierzchnia brutto; ceny w lekë lub dolarach przeliczamy na EUR po kursie orientacyjnym
- Wynik publikujemy tylko wtedy, gdy stoi za nim co najmniej 5 ogłoszeń; poniżej tej liczby pokazujemy „Za mało danych”
- Brutto stopa zwrotu z wynajmu = mediana rocznego czynszu ofertowego za m² ÷ mediana ceny ofertowej sprzedaży za m² (według typu: mediana rocznego czynszu ÷ mediana ceny tego samego typu)
- Dane miesięczne i historyczne używają ogłoszeń aktywnych dziś, które były już opublikowane w danym dniu, po cenie, jaką miały wtedy (z historii cen każdego ogłoszenia); ogłoszenia usunięte w międzyczasie nie są uwzględniane
- Miasto obejmuje wszystkie jego dzielnice; liczba ogłoszeń stojących za każdym wynikiem jest podana obok niego
Cytowanie tych danych
Dziennikarze i badacze mogą cytować te dane. Prosimy podać „hyrja.al” jako źródło i zamieścić link do tej strony.
Źródło: hyrja.al, „Ceny mieszkań: Tirana (listopad 2026)”, 5 listopada 2026. https://hyrja.al/pl/market/ceny-mieszkan-tirana