Blloku v Tiraně: kolik stojí koupě nebo pronájem bytu v roce 2026

Blloku je v Tiraně nejdražší oblastí pro koupi bytu. Podle indexu Keydata Albania byla ve 2. čtvrtletí 2026 průměrná cena v bývalém Blloku 2 962 €/m², zhruba o 40% nad průměrem města (2 116 €/m²): byt o 70 m² za tuto cenu stojí asi 207 000 €. Pro pronájem stál 1+1 (jedna ložnice plus obývací pokoj) v průměru 700 € a 2+1 (dvě ložnice plus obývací pokoj) 1 100 € měsíčně v období od ledna do června 2026, podle dat Century 21 zveřejněných Monitorem a Shekulli. Všechna čísla jsme zkontrolovali 10. října 2026.

Průměrná cena v bývalém Blloku, 2. čtvrtletí 2026 (Keydata Albania)

2 962 €/m²

Medián ceny v bývalém Blloku, stejné čtvrtletí

3 337 €/m²

Průměrný měsíční nájem za 1+1, od ledna do června 2026 (Century 21)

700 €

Průměrný měsíční nájem za 2+1, stejné období

1 100 €

Kde je Blloku a proč se tak jmenuje

Blloku leží jižně od řeky Lana a západně od bulváru Dëshmorët e Kombit, naproti úřadu předsedy vlády a Pyramidě. Jeho nejznámější ulice jsou Ismail Qemali, Pjetër Bogdani, Brigada VIII, Vaso Pasha, Sami Frashëri a Abdyl Frashëri a administrativně patří do obvodu č. 5 tiranské obce. Náměstí Skanderbega je asi 800 metrů vzdušnou čarou, zatímco Velký park začíná něco málo přes 500 metrů jižně a Umělé jezero je asi 1 km daleko.

Název pochází z komunistického režimu. Od roku 1945 do roku 1991 zde žilo komunistické vedení, včetně Envera Hoxhy a jeho nástupce Ramize Alii, v oblasti střežené dnem i nocí Republikánskou gardou a důstojníky Sigurimi (státní bezpečnost) podle článku BalkanWeb založeného na archivních dokumentech. Obyčejní občané sem nesměli: Blloku se pro veřejnost otevřelo v roce 1991.

Foto: Lorenzo Moreno / Unsplash

Hoxhova bývalá vila v ulici Ismail Qemali se jmenuje Vila 31 a podle nadace Art Explora v ní sídlí umělecká rezidence; v dubnu a listopadu 2025 hostila veřejné umělecké akce. U vjezdu z bulváru připomíná pamětní místo Postbllok, otevřené v březnu 2013: bunkr na místě bývalého stanoviště, betonové opěry z dolu vězeňského tábora Spaç a kus Berlínské zdi. Po roce 1991 se přízemí zaplnila kavárnami, restauracemi, obchody a kancelářemi, zatímco mezi staré vily a činžovní domy vyrostly vysoké budovy.

Kolik stojí byt v Blloku v roce 2026

V průměru 2 962 €/m² podle indexu Keydata Albania za 2. čtvrtletí 2026. Medián byl ještě vyšší, 3 337 €/m²: polovina bytů ve výpočtu indexu pro Blloku měla cenu za m² nad touto úrovní. Oproti 1. čtvrtletí průměr klesl o 1,4% (z 3 003 €/m²), zatímco medián vzrostl o 11,1%. Od roku 2020 se čtvrtletní průměr pro Blloku v indexu pohyboval od 1 462 do 3 003 €/m², a od 2. čtvrtletí 2019 vzrostl o 117%. Index směšuje přeprodeje a novostavby, převážně přeprodeje, takže cena konkrétního bytu výrazně závisí na roku výstavby, výtahu, parkování a patře.

Blloku stojí asi o 40% více než tiraňský průměr a asi o 18% více než průměr pro celý obvod 5, který zahrnuje také oblast jezera a Komunu e Parisit. Za 200 000 € koupíte při průměrných cenách v Blloku asi 68 m², oproti asi 95 m² v Tiraně obecně. Srovnání pro každý obvod najdete v cenách bytů v Tiraně podle oblastí a oficiální referenční ceny pro 32 zón na stránce trhu v Tiraně.

Podle Banky Albánie byly ceny bytů v Tiraně v první polovině roku 2026 téměř o 10% vyšší než před rokem, ale průměrná doba prodeje v hlavním městě se prodloužila na 9,7 měsíce, z 8,1. Většina prodejů se uzavřela za nabízenou cenu nebo nejvýše o 5% níž.

Referenční cena v Blloku: 228 400 leků/m²

Pro notáře a pro daně je rozhodující oficiální referenční cena. Referenční cena je oficiální hodnota za m², kterou vláda stanoví pro každou zónu a která slouží jako minimální základ, když je cena ve smlouvě nižší. V zónování, které používá index Keydata, je bývalé Blloku katastrální zóna 5/1, která v tabulce rozhodnutí Rady ministrů (VKM) č. 457/2023 má nejvyšší referenční cenu v Tiraně: 228 400 leků/m², asi 2 490 €/m² při oficiálním kurzu z 9. října 2026 (1 € = 91,65 leku (ALL), Banka Albánie). To je asi o 16% pod tržním průměrem. Váš notář nebo ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) může potvrdit přesnou zónu budovy.

Referenční cena se používá ve třech případech: notář podle ní počítá poplatek, když je cena ve smlouvě nižší; u 15% daně z prodejního zisku prodávajícího se bere vyšší z ceny ve smlouvě a referenční ceny; a když obec nemá vyšší zapsanou hodnotu, počítá se na ni roční daň z nemovitosti u bytu 0,05% hodnoty, tedy 7 994 leků ročně za 70 m². Pokud se byt používá jako kancelář nebo k podnikání, sazba daně z budovy je 0,2%. Podrobnosti jsou v článcích o referenční ceně nemovitostí a dani z nemovitosti 2026.

Kalkulačka níže počítá poplatky notáře a ASHK pro byt o 70 m² při průměrné ceně, podle kurzu dne. Kdo je platí, vysvětluje článek o poplatcích notáře.

Kolik stojí nájem v Blloku

Od ledna do června 2026 se 1+1 v Blloku pronajímal v průměru za 700 € měsíčně a 2+1 za 1 100 €, podle Century 21, s daty za 13 oblastí Tiraně zveřejněnými Monitorem a Shekulli. Nájem za 1+1 vzrostl během roku o 7,6%, z 650 €, zatímco nájem za 2+1 zůstal téměř stejný.

U 2+1 není Blloku oblastí s nejvyšším nájmem: v Myslym Shyri a u stadionu Air Albania stojí 2+1 1 400 až 1 500 €. Podle realitního makléře citovaného Shekulli je poptávka v preferovaných oblastech Tirany poháněna mladými profesionály, zaměstnanci zahraničních firem, diplomaty a cizinci žijícími v Albánii, a nejvíce se to projevuje v oblastech jako bývalé Blloku, u Umělého jezera a v centru. Na prodejích se podílejí i cizinci: podle Banky Albánie bylo asi 20% domů prodaných v Albánii v první polovině roku 2026 koupeno nerezidenty, z toho asi 85% občany EU.

Pro jednoho nájemce zabere nájem za 1+1 v Blloku asi 95% průměrné čisté mzdy podle výpočtu Monitoru na základě dat INSTAT (asi 740 € čistě, 1. čtvrtletí 2026), což je daleko nad hranicí asi 30%, kterou Monitor používá jako limit dostupnosti. Srovnání s jinými čtvrtěmi najdete v nájmu v Tiraně podle čtvrtí, aktuální nabídky v bytech 1+1 k pronájmu v Tiraně a jak chránit kauci v nájemní smlouvě v roce 2026.

Co nájem vynáší v poměru k ceně

Hrubý výnos je roční nájem jako procento kupní ceny, před jakýmikoli náklady. Při dvou zveřejněných průměrech je to asi 4,7 až 5% ročně, před prázdnými měsíci, údržbou, poplatkem za správu budovy a vybavením. Velikosti v tabulce jsou příklady.

Pro fyzické osoby se nájem zdaňuje 15% z hrubé částky bez odečtu výdajů (zákon č. 29/2023, články 15 a 24). Čistý výnos vysvětluje článek investice do nemovitostí v Albánii a srovnání podle typu bytu najdete v článku garsoniéra, 1+1 nebo 2+1 pro investici.

Dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem

Podle Monitoru vydělal byt Airbnb v Tiraně v první polovině roku 2026 v průměru asi 25,5 € denně, zhruba 765 € měsíčně, před energiemi, úklidem, údržbou, provizemi a daní. To je o něco více než 700 € za 1+1 na dlouhodobý nájem v Blloku, ale s mnohem větší prací. Podle daňové správy musí být krátkodobý pronájem přes Booking nebo Airbnb uveden v DIVA (roční přiznání osobního příjmu), jakmile překročí 50 000 leků ročně bez sraženého daně; nové kontroly popisuje článek krátkodobý pronájem na Airbnb a Bookingu. Než kupujete pro krátkodobý pronájem, zeptejte se správce budovy na pravidla.

Život v Blloku: hluk, noční život a parkování

Blloku je jednou z nejživějších čtvrtí Tiraně v noci, a to je pro obyvatele hlavní nevýhoda. Kavárny, bary a restaurace zabírají přízemí mnoha budov, takže dva byty ve stejné ulici mohou být jeden tichý a druhý hlučný. Navštivte byt i v pátek nebo v sobotu po 23:00.

Zákon o hluku definuje večer jako 19:00 až 24:00 a noc jako 24:00 až 06:00 (zákon č. 9774/2007, článek 10, novelizovaný v roce 2023). U každého zdroje hluku ve městě začíná vymáhání písemnou stížností (článek 28) a provádějí jej inspekční orgány pro životní prostředí, státní policie a městská policie (článek 29). Za hluk nad povolenou úroveň, včetně hudby, je pokuta 200 000 až 400 000 leků a podnik může být dočasně nebo trvale uzavřen (článek 32). Pokud vás obtěžuje bar nebo restaurace, zapište si data a časy, podejte písemnou stížnost na Obec Tirana (bezplatná linka 0800 0888) a pokud hluk pokračuje v noci, volejte státní policii na číslo 129.

Parkování je další problém: v tak husté čtvrti jsou místa v ulicích vzácná. Projekt obce na chodníky v ulicích Ismail Qemali, Pjetër Bogdani a Brigada VIII počítá se širšími chodníky, ulicemi přístupnými autům a nakládacím zálivem v každé ulici. Parkovací místo nebo garáž zapsané u ASHK jako samostatná nemovitost má velkou hodnotu; jak ji ověřit a kolik stojí, vysvětluje článek o parkovacích místech a garážích.

Starší budova, nebo novostavba v Blloku?

V Blloku najdete vily a bytové domy z doby před rokem 1991, budovy z let 1990 a 2000 a nové věžáky, s různými cenami a s jinými věcmi ke kontrole.

• Starší budovy. Zkontrolujte konstrukci, střechu, izolaci, topení a výtah a zeptejte se, zda byla budova po listopadovém zemětřesení v roce 2019 technicky posouzena. Doklady, které dokazují bezpečnost budovy, vysvětluje článek zemětřesení a vaše budova.
• Novostavby. Vyžádejte si stavební povolení, certifikát o užívání a vlastnický list bytu u ASHK. U koupě na plán si přečtěte jak koupit byt ve výstavbě a co zkontrolovat před koupí na plán.

Úplné srovnání ceny, rekonstrukce a rizik najdete v článku nový byt, nebo byt ve starší budově.

Komu Blloku vyhovuje

Blloku vyhovuje lidem, kteří pracují v centru a chtějí se pohybovat pěšky, cizincům přijíždějícím do Albánie za prací a investorům, kteří hledají dlouhodobé nájemníky. Rodiny, které chtějí klid a parkování, nebo kupující s užším rozpočtem, často najdou za stejné peníze víc prostoru v okolních čtvrtích, jako je Komuna e Parisit nebo Pazari i Ri a centrum Tiraně. U konkrétního bytu z bytů na prodej v Tiraně porovnejte nabízenou cenu s bezplatným ocenění nemovitosti.

Co zkontrolovat před koupí nebo pronájmem v Blloku

Technické body ke kontrole bytu najdete v článku kontrola bytu před koupí, a jak získat a číst certifikát, v článku certifikát o vlastnictví online.