Blloku a Tirana: quanto costa comprare o affittare un appartamento nel 2026

Blloku è la zona più cara di Tirana per comprare un appartamento. Secondo l'indice Keydata Albania, nel secondo trimestre del 2026 il prezzo medio nell'ex Blloku era di 2.962 €/m², circa il 40% sopra la media della città (2.116 €/m²): un appartamento di 70 m² a questo prezzo costa circa 207.000 €. In affitto, un 1+1 (bilocale: una camera più soggiorno) costava in media 700 € e un 2+1 (trilocale: due camere più soggiorno) 1.100 € al mese da gennaio a giugno 2026, secondo i dati di Century 21 pubblicati da Monitor e Shekulli. Abbiamo verificato tutti i dati il 10 ottobre 2026.

Foto principale: Sophie Peng / Unsplash

Prezzo medio nell'ex Blloku, II trimestre 2026 (Keydata Albania)

2.962 €/m²

Prezzo mediano nell'ex Blloku, nello stesso trimestre

3.337 €/m²

Affitto medio mensile di un 1+1, gennaio-giugno 2026 (Century 21)

700 €

Affitto medio mensile di un 2+1, nello stesso periodo

1.100 €

Dove si trova Blloku e perché si chiama così

Blloku si estende a sud del fiume Lana e a ovest del Viale Dëshmorët e Kombit, di fronte alla sede del Primo Ministro e alla Piramide. Le sue vie più note sono Ismail Qemali, Pjetër Bogdani, Brigada VIII, Vaso Pasha, Sami Frashëri e Abdyl Frashëri, e amministrativamente fa parte dell'Unità n. 5 del Comune di Tirana. Piazza Scanderbeg dista circa 800 metri in linea d'aria, mentre il Parco Grande inizia poco più di 500 metri più a sud e il Lago Artificiale è a circa 1 km.

Il nome risale al regime comunista. Dal 1945 al 1991 qui viveva la dirigenza comunista, con Enver Hoxha e il suo successore Ramiz Alia, in una zona sorvegliata giorno e notte dalla Guardia della Repubblica e dagli ufficiali del Sigurimi (il servizio di sicurezza dello Stato), secondo un articolo di BalkanWeb basato su documenti d'archivio. I cittadini comuni non potevano entrare: Blloku è stato aperto al pubblico nel 1991.

Foto: Lorenzo Moreno / Unsplash

L'ex villa di Hoxha in via Ismail Qemali si chiama Villa 31 e, secondo la fondazione Art Explora, ospita la sua residenza per artisti; ad aprile e a novembre 2025 vi si sono tenuti eventi artistici aperti al pubblico. All'ingresso dal viale, il memoriale Postbllok, inaugurato nel marzo 2013, riunisce un bunker sul luogo dell'ex posto di blocco, dei sostegni in cemento della miniera del campo di prigionia di Spaç e un pezzo del Muro di Berlino. Dopo il 1991 i piani terra si sono riempiti di caffè, ristoranti, negozi e uffici, mentre tra le ville e i vecchi palazzi sono sorti edifici alti.

Quanto costa un appartamento a Blloku nel 2026

In media 2.962 €/m², secondo l'indice Keydata Albania per il secondo trimestre del 2026. La mediana era ancora più alta, 3.337 €/m²: metà degli appartamenti considerati dall'indice per Blloku aveva un prezzo al m² superiore a questo livello. Rispetto al primo trimestre, la media è scesa dell'1,4% (da 3.003 €/m²), mentre la mediana è salita dell'11,1%. Dal 2020 la media trimestrale di Blloku nell'indice è stata compresa tra 1.462 e 3.003 €/m², e dal secondo trimestre del 2019 è cresciuta del 117%. L'indice mescola rivendite e nuove costruzioni, soprattutto rivendite, quindi il prezzo di un appartamento concreto dipende molto dall'anno di costruzione, dall'ascensore, dal parcheggio e dal piano.

Blloku costa circa il 40% in più della media di Tirana e circa il 18% in più della media dell'intera Unità 5, di cui fanno parte anche la zona del Lago e Komuna e Parisit. Con 200.000 € e ai prezzi medi, a Blloku comprate circa 68 m², mentre a Tirana in generale circa 95 m². Il confronto per ogni unità è in prezzi degli appartamenti a Tirana per zona, mentre i prezzi ufficiali di riferimento per le 32 zone sono nella pagina di mercato di Tirana.

Secondo la Banca d'Albania (Banka e Shqipërisë), nel primo semestre del 2026 i prezzi delle abitazioni a Tirana erano quasi il 10% più alti di un anno prima, ma il tempo medio di vendita nella capitale si è allungato a 9,7 mesi, da 8,1. La maggior parte delle vendite si è chiusa al prezzo richiesto o fino al 5% in meno.

Il prezzo di riferimento a Blloku: 228.400 lek/m²

Per il notaio e per le imposte conta il prezzo ufficiale di riferimento. Nella suddivisione in zone usata dall'indice Keydata, l'ex Blloku è la zona catastale 5/1, che nella tabella della Delibera del Consiglio dei Ministri (VKM) n. 457/2023 ha il prezzo di riferimento più alto di Tirana: 228.400 lek/m², circa 2.490 €/m² al cambio ufficiale del 9 ottobre 2026 (1 € = 91,65 lek (ALL), Banca d'Albania). È circa il 16% sotto la media di mercato. La zona esatta del palazzo ve la conferma il notaio o l'ASHK (l'Agenzia statale del Catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës).

Il prezzo di riferimento si usa in tre casi: il notaio calcola la sua tariffa su di esso quando il prezzo nel contratto è più basso; per l'imposta del 15% sulla plusvalenza del venditore si prende il più alto tra il prezzo nel contratto e quello di riferimento; e, quando il comune non ha un valore registrato più alto, su di esso si calcola l'imposta annuale sull'abitazione, lo 0,05% del valore, cioè 7.994 lek all'anno per 70 m². Se l'appartamento è usato come ufficio o per un'attività, l'aliquota dell'imposta sugli edifici è dello 0,2%. I dettagli sono in il prezzo di riferimento degli immobili e in l'imposta sulla proprietà 2026.

Il calcolatore qui sotto calcola il notaio e le tariffe dell'ASHK per un appartamento di 70 m² al prezzo medio, al cambio del giorno. Chi le paga lo spiega l'articolo sulle tariffe del notaio.

Quanto costa l'affitto a Blloku

Da gennaio a giugno 2026, un 1+1 a Blloku si affittava in media a 700 € al mese e un 2+1 a 1.100 €, secondo Century 21, con dati su 13 zone di Tirana pubblicati da Monitor e Shekulli. L'affitto del 1+1 è aumentato del 7,6% in un anno, da 650 €, mentre quello del 2+1 è rimasto quasi invariato.

Per un 2+1, Blloku non è la zona con l'affitto più alto: a Myslym Shyri e vicino allo stadio Air Albania un 2+1 costa da 1.400 a 1.500 €. Secondo un agente immobiliare citato da Shekulli, la domanda nelle zone preferite di Tirana è sostenuta anche da giovani professionisti, dipendenti di aziende straniere, diplomatici e stranieri che vivono in Albania, e questo si vede soprattutto in zone come l'ex Blloku, vicino al Lago Artificiale e in centro. Gli stranieri pesano anche nelle vendite: secondo la Banca d'Albania, circa il 20% delle abitazioni vendute in Albania nel primo semestre 2026 è stato acquistato da non residenti, circa l'85% dei quali cittadini dell'UE.

Per un inquilino che vive da solo, l'affitto di un 1+1 a Blloku assorbe circa il 95% dello stipendio medio netto, secondo il calcolo di Monitor sui dati INSTAT (circa 740 € netti, I trimestre 2026), ben oltre la soglia di circa il 30% che Monitor usa come limite di sostenibilità. Il confronto con gli altri quartieri è in l'affitto a Tirana per quartiere, mentre come proteggere il deposito è spiegato in il contratto di affitto nel 2026.

Quanto rende l'affitto rispetto al prezzo

Con le due medie pubblicate, il rendimento lordo risulta di circa il 4,7-5% all'anno, prima dei mesi senza inquilino, della manutenzione, della quota condominiale e dell'arredamento. Le superfici nella tabella sono esempi.

Per le persone fisiche, l'affitto è tassato al 15% sull'importo lordo, senza dedurre spese (Legge n. 29/2023, articoli 15 e 24). Il rendimento netto lo spiega investire in immobili in Albania, mentre il confronto per tipologia l'articolo monolocale, 1+1 o 2+1 per investimento.

Affitto a lungo termine o affitto breve

Secondo Monitor, nel primo semestre del 2026 un appartamento su Airbnb a Tirana ha reso in media circa 25,5 € al giorno, circa 765 € al mese, prima di energia, pulizie, manutenzione, commissioni e imposte. È poco più dei 700 € di un 1+1 in affitto a lungo termine a Blloku, ma con molto più lavoro. Secondo l'Amministrazione fiscale, anche l'affitto breve su Booking o Airbnb va dichiarato nella DIVA (la dichiarazione annuale dei redditi personali) quando supera i 50.000 lek all'anno senza ritenuta d'imposta; i nuovi controlli sono in l'affitto breve su Airbnb e Booking. Prima di comprare per affitti brevi, chiedete all'amministratore del palazzo quali sono le regole.

Vivere a Blloku: rumore, vita notturna e parcheggio

Blloku è uno dei quartieri più vivaci di Tirana di notte, e questo è il suo principale punto debole per chi ci abita. Caffè, bar e ristoranti occupano i piani terra di molti palazzi, quindi due appartamenti nella stessa via possono essere uno tranquillo e l'altro rumoroso. Visitate l'appartamento anche un venerdì o un sabato dopo le 23:00.

La legge sul rumore definisce sera la fascia dalle 19:00 alle 24:00 e notte quella dalle 24:00 alle 06:00 (Legge n. 9774/2007, articolo 10, modificata nel 2023). Per qualsiasi fonte di rumore in città, il controllo parte da un reclamo scritto (articolo 28) e lo effettuano gli organi di ispezione ambientale, la Polizia di Stato e la Polizia Municipale (articolo 29). Per un rumore oltre il livello consentito, musica compresa, la multa va da 200.000 a 400.000 lek e l'attività può essere chiusa temporaneamente o definitivamente (articolo 32). Se un locale vi disturba, annotate date e orari, presentate un reclamo scritto al Comune di Tirana (numero verde 0800 0888) e, quando il rumore continua di notte, chiamate la Polizia di Stato al 129.

Il parcheggio è l'altro problema: in un quartiere così denso, i posti in strada sono pochi. Il progetto del Comune per i marciapiedi delle vie Ismail Qemali, Pjetër Bogdani e Brigada VIII prevede marciapiedi più larghi, strade aperte alle auto e un'area di carico e scarico in ogni via. Un posto auto o un garage registrato all'ASHK come immobile a sé vale molto; come verificarlo e quanto costa lo spiega l'articolo sul posto auto e il garage.

Palazzo vecchio o nuova costruzione a Blloku?

A Blloku trovate ville e palazzi di prima del 1991, palazzi degli anni '90 e 2000 e torri nuove, con prezzi e controlli diversi.

• I palazzi vecchi. Controllate la struttura, il tetto, l'isolamento, il riscaldamento e l'ascensore, e chiedete se l'edificio è stato valutato dal punto di vista tecnico dopo il terremoto del novembre 2019. I documenti che attestano la sicurezza del palazzo li spiega l'articolo il terremoto e il vostro palazzo.
• Le nuove costruzioni. Chiedete il permesso di costruire, il permesso di agibilità e il certificato di proprietà dell'appartamento all'ASHK. Per gli acquisti su progetto, leggete come comprare un appartamento in costruzione e cosa controllare prima di comprare su progetto.

Il confronto completo tra prezzo, ristrutturazione e rischi è in appartamento nuovo o in un palazzo vecchio.

A chi è adatto Blloku

Blloku è più adatto a chi lavora in centro e vuole spostarsi a piedi, agli stranieri che vengono in Albania per lavoro e agli investitori che cercano inquilini a lungo termine. Le famiglie che vogliono tranquillità e parcheggio, o gli acquirenti con un budget più limitato, trovano spesso più metri quadri con la stessa cifra nei quartieri vicini, come Komuna e Parisit o Pazari i Ri e il centro di Tirana. Per un appartamento concreto, confrontate il prezzo richiesto con la valutazione gratuita dell'immobile.

Cosa controllare prima di comprare o affittare a Blloku

I punti tecnici dell'appartamento sono in il controllo dell'appartamento prima dell'acquisto, mentre come ottenere e leggere il certificato è spiegato in il certificato di proprietà online.