Blloku в Тиране: сколько стоит купить или снять квартиру в 2026 году

Blloku самый дорогой район Тираны для покупки квартиры. По индексу Keydata Albania, во втором квартале 2026 года средняя цена в бывшем Blloku составляла 2 962 €/м², примерно на 40% выше среднего по городу (2 116 €/м²): квартира 70 м² по такой цене стоит около 207 000 €. Для аренды однокомнатная квартира 1+1 (одна спальня плюс гостиная) стоила в среднем 700 €, а двухкомнатная 2+1 (две спальни плюс гостиная) 1 100 € в месяц с января по июнь 2026 года, по данным Century 21, опубликованным Monitor и Shekulli. Все цифры мы проверили 10 октября 2026 года.

Средняя цена в бывшем Blloku, 2 квартал 2026 года (Keydata Albania)

2 962 €/м²

Медианная цена в бывшем Blloku за тот же квартал

3 337 €/м²

Средняя аренда 1+1 в месяц, с января по июнь 2026 года (Century 21)

700 €

Средняя аренда 2+1 в месяц за тот же период

1 100 €

Где находится Blloku и почему у него такое название

Blloku лежит к югу от реки Лана и к западу от бульвара Dëshmorët e Kombit, напротив канцелярии премьер-министра и Пирамиды. Самые известные его улицы: Исмаила Кемали, Петер Богдани, Бригада VIII, Васо Паша, Сами Фрашери и Абдил Фрашери; административно он относится к 5-му округу муниципалитета Тираны. Площадь Скандербега находится примерно в 800 метрах по прямой, Большой парк начинается чуть более чем в 500 метрах к югу, а Искусственное озеро примерно в 1 км.

Название пошло от коммунистического режима. С 1945 по 1991 год здесь жило руководство коммунистов, включая Энвера Ходжу и его преемника Рамиза Алию, в районе, который день и ночь охраняли Республиканская гвардия и офицеры Сигуранцы (службы государственной безопасности), по статье BalkanWeb, основанной на архивных документах. Обычные граждане войти не могли: Blloku открылся для публики в 1991 году.

Фото: Lorenzo Moreno / Unsplash

Бывшая вилла Ходжи на улице Исмаила Кемали называется Вилла 31 и, по данным фонда Art Explora, в ней работает художественная резиденция; в апреле и ноябре 2025 года там проходили открытые для публики мероприятия. У входа с бульвара мемориал Postbllok, открытый в марте 2013 года, объединяет бункер на месте бывшего КПП, бетонные опоры из шахты лагеря Спач и фрагмент Берлинской стены. После 1991 года первые этажи заполнились кафе, ресторанами, магазинами и офисами, а между старыми виллами и жилыми домами выросли высотные здания.

Сколько стоит квартира в Blloku в 2026 году

В среднем 2 962 €/м² по индексу Keydata Albania за 2 квартал 2026 года. Медиана оказалась ещё выше, 3 337 €/м²: половина квартир в расчёте индекса для Blloku стоила дороже этого уровня за м². По сравнению с 1 кварталом средняя цена снизилась на 1,4% (с 3 003 €/м²), а медиана выросла на 11,1%. С 2020 года квартальная средняя цена для Blloku в индексе колебалась от 1 462 до 3 003 €/м², а со 2 квартала 2019 года выросла на 117%. В индекс входят и перепродажи, и новостройки, но в основном перепродажи, поэтому цена конкретной квартиры сильно зависит от года постройки, наличия лифта, парковки и этажа.

Blloku стоит примерно на 40% дороже среднего по Тиране и примерно на 18% дороже среднего по всему 5-му округу, куда входят также район озера и Komuna e Parisit. На 200 000 € по средним ценам в Blloku можно купить около 68 м², тогда как в Тиране в целом около 95 м². Сравнение по каждому округу есть в статье цены на квартиры в Тиране по районам, а официальные справочные цены для 32 зон есть на странице рынка Тираны.

По данным Банка Албании (Banka e Shqipërisë), в первом полугодии 2026 года цены на жильё в Тиране были почти на 10% выше, чем в первом полугодии 2025 года, но среднее время продажи в столице выросло до 9,7 месяца, с 8,1. Большинство сделок закрывалось по запрошенной цене или на 5% ниже.

Справочная цена в Blloku: 228 400 лек/м²

Для нотариуса и налогов важна официальная справочная цена. Справочная цена это официальная стоимость за м², которую правительство устанавливает для каждой зоны и которая служит нижней границей, если цена в договоре ниже. В зонировании, которым пользуется индекс Keydata, бывший Blloku относится к кадастровой зоне 5/1; в таблице решения Совета министров (VKM) № 457/2023 у неё самая высокая справочная цена в Тиране: 228 400 лек/м², около 2 490 €/м² по официальному курсу на 9 октября 2026 года (1 € = 91,65 лека (ALL), Bank of Albania). Это примерно на 16% ниже рыночного среднего. Ваш нотариус или ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) подтвердят точную зону здания.

Справочная цена используется в трёх случаях: нотариус рассчитывает от неё сбор, если цена в договоре ниже; для налога в 15% с прироста продавца берётся большее из цены договора и справочной цены; а если у муниципалитета нет более высокой зарегистрированной стоимости, годовой налог на имущество на жильё рассчитывается от неё по ставке 0,05%, то есть 7 994 лека в год за 70 м². Если квартира используется как офис или для бизнеса, ставка налога на здание составляет 0,2%. Подробности есть в статьях справочная цена на недвижимость и налог на недвижимость 2026.

Калькулятор ниже считает нотариальные сборы и расходы ASHK для квартиры 70 м² по средней цене, по курсу на 9 октября 2026 года. Кто их платит, объясняется в статье о тарифах нотариуса.

Сколько стоит аренда в Blloku

С января по июнь 2026 года 1+1 в Blloku сдавалась в среднем за 700 € в месяц, а 2+1 за 1 100 €, по данным Century 21, с данными по 13 районам Тираны, опубликованными Monitor и Shekulli. Аренда 1+1 выросла на 7,6% по сравнению с первым полугодием 2025 года, когда она составляла 650 €, а аренда 2+1 почти не изменилась.

Для 2+1 Blloku не самый дорогой район: в Myslym Shyri и рядом со стадионом Air Albania 2+1 стоит от 1 400 до 1 500 €. По словам риелтора, которого цитирует Shekulli, спрос в привилегированных районах Тираны создают также молодые специалисты, сотрудники иностранных компаний, дипломаты и иностранцы, живущие в Албании; это лучше всего заметно в таких районах, как бывшее Blloku, у Искусственного озера и в центре. Иностранцы также влияют на продажи: по данным Банка Албании, около 20% домов, проданных в Албании в первом полугодии 2026 года, купили нерезиденты, около 85% из них граждане ЕС.

Для одного арендатора аренда 1+1 в Blloku занимает около 95% средней чистой зарплаты, по расчёту Monitor на основе данных INSTAT (около 740 € чистыми, 1 квартал 2026 года). Это намного выше порога примерно в 30%, который Monitor использует как предел доступности. Сравнение с другими районами есть в статье аренда в Тиране по районам, текущие предложения в квартирах 1+1 в аренду в Тиране, а как защитить залог, в статье договор аренды в 2026 году.

Сколько приносит аренда по сравнению с ценой

Валовая доходность это годовая аренда в процентах от цены покупки до любых расходов. По двум опубликованным средним она составляет около 4,7–5% в год до пустых месяцев, ремонта, взноса за дом и мебели. Размеры в таблице приведены как примеры.

Для физических лиц аренда облагается налогом 15% от валовой суммы без вычета расходов (закон № 29/2023, статьи 15 и 24). Чистая доходность объясняется в статье инвестиции в недвижимость в Албании, а сравнение по типам квартир в статье студия, 1+1 или 2+1 для инвестиции.

Долгосрочная аренда или краткосрочная

По данным Monitor, в первом полугодии 2026 года квартира Airbnb в Тиране приносила в среднем около 25,5 € в день, примерно 765 € в месяц, до расходов на энергию, уборку, ремонт, комиссии и налога. Это немного больше, чем 700 € за 1+1 по долгосрочному договору в Blloku, но требует намного больше работы. По данным налоговой администрации, краткосрочная аренда через Booking или Airbnb тоже должна декларироваться в DIVA (ежегодная декларация доходов физических лиц), как только превышает 50 000 лек в год без удержанного налога; новые проверки описаны в статье краткосрочная аренда на Airbnb и Booking. Прежде чем покупать для краткосрочной аренды, спросите управляющего дома о правилах.

Жизнь в Blloku: шум, ночная жизнь и парковка

Blloku один из самых оживлённых районов Тираны ночью, и для жителей это главный минус. Кафе, бары и рестораны занимают первые этажи многих домов, поэтому две квартиры на одной улице могут быть одна тихой, а другая шумной. Посмотрите квартиру и в пятницу или субботу после 23:00.

Закон о шуме определяет вечер как время с 19:00 до 24:00, а ночь как время с 24:00 до 06:00 (закон № 9774/2007, статья 10, с поправками 2023 года). Для любого источника шума в городе проверка начинается с письменной жалобы (статья 28) и проводится органами экологической инспекции, Государственной полицией и Муниципальной полицией (статья 29). За шум сверх допустимого уровня, включая музыку, штраф составляет от 200 000 до 400 000 лек, а бизнес может быть закрыт временно или навсегда (статья 32). Если бар или ресторан вам мешает, запишите даты и время, подайте письменную жалобу в муниципалитет Тираны (бесплатный номер 0800 0888) и, если шум продолжается ночью, позвоните в Государственную полицию по номеру 129.

Парковка другая проблема: в такой плотной застройке уличных мест мало. Проект муниципалитета по тротуарам на улицах Исмаила Кемали, Петер Богдани и Бригада VIII предусматривает более широкие тротуары, открытые для машин улицы и зону погрузки и разгрузки на каждой улице. Парковочное место или гараж, зарегистрированные в ASHK как отдельный объект, стоят очень дорого; как это проверить и сколько это стоит, объясняется в статье о парковочных местах и гаражах.

Старый дом или новостройка в Blloku?

В Blloku есть виллы и жилые дома до 1991 года, здания 1990-х и 2000-х годов и новые башни, с разными ценами и разными вещами, которые нужно проверить.

• Старые дома. Проверьте конструкцию, крышу, утепление, отопление и лифт, а также спросите, проводилась ли техническая оценка здания после землетрясения в ноябре 2019 года. Документы, подтверждающие безопасность здания, описаны в статье землетрясение и ваш дом.
• Новостройки. Запросите разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и свидетельство о праве собственности на квартиру в ASHK. Для покупки на этапе строительства прочитайте как купить квартиру в строящемся доме и что проверить перед покупкой на этапе строительства.

Полное сравнение цены, ремонта и рисков есть в статье новая квартира или квартира в старом доме.

Кому подходит Blloku

Blloku подходит тем, кто работает в центре и хочет передвигаться пешком, иностранцам, приехавшим в Албанию на работу, и инвесторам, которые ищут долгосрочных арендаторов. Семьи, которым нужны тишина и парковка, или покупатели с более ограниченным бюджетом часто найдут больше места за те же деньги в соседних районах, например в Komuna e Parisit или в Pazari i Ri и центре Тираны. Для конкретной квартиры из квартир в продаже в Тиране сравните запрошенную цену с бесплатной оценкой недвижимости.

Что проверить перед покупкой или арендой в Blloku

Технические пункты для проверки квартиры вы найдёте в статье проверка квартиры перед покупкой, а как получить и прочитать свидетельство, в статье свидетельство о собственности онлайн.