Землетрясения и ваш дом в Албании: как проверить безопасность здания перед покупкой

Перед покупкой квартиры в Албании в сейсмоопасном районе, например в Тиране и Дурресе, запросите четыре документа: разрешение на строительство, проект конструкции, акт итоговой приёмки (kolaudim) и сертификат ввода в эксплуатацию. Вместе они показывают, что здание спроектировано и построено по антисейсмическим техническим нормам и проверено лицензированными инженерами. Если здание старое, узаконенное, с надстроенными этажами или с трещинами в конструкции, закажите также оценку устойчивости (aktekspertizë) у лицензированного инженера-конструктора до внесения задатка.

Магнитуда землетрясения 26 ноября 2019 г. (USGS)

6,4

Погибших по данным оценки потребностей после катастрофы

51

Ущерб и потери в 11 муниципалитетах (PDNA, февраль 2020 г.)

985 млн €

Год принятия антисейсмических технических норм KTP-N.2-89

1989

Чему нас научило землетрясение 26 ноября 2019 года?

Землетрясение 26 ноября 2019 г. показало, что риск не теоретический и что основной ущерб приходится на жилые дома. По данным USGS, толчок произошёл в 03:54 по албанскому времени, магнитудой 6,4 на глубине около 22 км, примерно в 15 км к западо-юго-западу от Мамурраса. Делегация ЕС, опубликовавшая оценку потребностей после катастрофы (PDNA) 5 февраля 2020 г., сообщила о 51 погибшем, 17 000 перемещённых людях и более чем 200 000 пострадавших в 11 муниципалитетах.

Фото: Nemika F / Pexels

Согласно той же оценке, общий эффект катастрофы превысил 980 млн €, а потребности в восстановлении достигли почти 1,08 млрд €, из которых около 76% пришлось на жильё. За два месяца до этого, 21 сентября 2019 г., в том же районе было зафиксировано землетрясение магнитудой 5,6 с эпицентром недалеко от Шияка (USGS).

Почему это важно для покупателя: одно и то же здание может выдержать землетрясение без структурных повреждений или стать непригодным для жизни, в зависимости от проекта, материалов и качества строительства. Документы показывают эту разницу, а не фасад.

Какие нормы заложены в здания Албании?

Антисейсмические технические нормы Албании это KTP-N.2-89 от 1989 года. Высшая государственная аудиторская служба (KLSH) в докладе о качестве строительства, о котором в декабре 2019 г. написала газета Shqiptarja, отметила, что эти нормы по-прежнему действуют и были написаны для зданий, которые редко превышали 5–6 этажей, тогда как многие новые дома имеют более 10 этажей.

Параллельно Генеральное управление стандартизации (DPS) приняло Eurocode 8 как албанский стандарт: SSH EN 1998-1 для зданий, пересмотренный как SSH EN 1998-1-1:2024. После землетрясения решение правительства об оценке повреждённых зданий (решение Совета министров, VKM, № 26/2020) также ссылается на стандарт SSH EN 1998-3:2005 для оценки конструкций. В июле 2024 г. Институт геонаук и Политехнический университет Тираны провели симпозиум по Национальной модели сейсмической опасности 2024 года.

Для покупателя практический вывод прост: возраст здания не является достаточным доказательством. Спросите, по каким нормам выполнялся расчёт конструкции, и попросите показать это письменно в отчёте о проекте конструкции.

Какие документы подтверждают, что здание безопасно?

Основных документов четыре, и каждый показывает отдельный этап: проект, надзор, итоговую приёмку и разрешение на проживание. Положение о территориальном развитии (VKM № 408/2015, статья 15) требует, чтобы заявка на разрешение на строительство включала проект конструкции и заявление лицензированного проектировщика о том, что проект соответствует закону, «включая антисейсмические требования».

Во время строительства лицензированный надзор ведёт журналы проверок по каждому этапу, включая разбивку конструкции, завершение фундамента и нулевой отметки (отметка 0) и завершение каркаса (VKM № 408/2015, статья 27/1). Kolaudim это итоговая приёмка работ лицензированным приёмщиком, который подтверждает, что здание построено по проекту. Чтобы получить сертификат ввода в эксплуатацию, застройщик подаёт акт итоговой приёмки, отчёт надзора, журналы проверок, исполнительный проект и страховой полис строительно-монтажной ответственности (статья 27/2).

По информационному листку Национального агентства территориального развития (AZHT) сертификат ввода в эксплуатацию подаётся только онлайн, через e-Albania (портал госуслуг), бесплатно, и выдаётся в течение 30 дней. ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) регистрирует построенное здание и открывает записи о собственности на квартиры после получения этого сертификата (закон № 111/2018, статья 51). Полный список документов для покупки есть в статье документы для покупки жилья.

Десятилетний полис для новостроек

При покупке у застройщика закон обязывает его передать вам вместе с договором о переходе права собственности десятилетний страховой полис, в котором покупатель указан как выгодоприобретатель. Полис покрывает ущерб, если из-за грунта или строительного дефекта здание полностью или частично обрушилось, явно угрожает обрушением или имеет другие серьёзные дефекты (закон № 107/2014, статья 42, пункт 9). Попросите его у нотариуса.

Когда стоит заказывать оценку устойчивости конструкции?

Оценка устойчивости конструкции (aktekspertizë qëndrueshmërie) это письменная оценка устойчивости здания, которую даёт инженер. Она имеет смысл, когда документы отсутствуют или когда здание изменилось по сравнению с проектом. Её проводит лицензированный инженер-конструктор: он собирает проекты, измеряет конструкцию, проверяет повреждения и даёт инженерное заключение об устойчивости. Типичные случаи:

• Здание, построенное до 1990-х годов, проект которого не найти в архиве
• Надстроенные позже этажи или мансардные этажи, либо узаконенное здание
• Колонны или несущие стены, вырезанные на первом этаже под магазины
• Диагональные трещины в стенах или трещины в колоннах и балках
• Здание, повреждённое в землетрясении 2019 г., если вы не знаете, к какой категории его отнесли

Официальной платы за частную оценку нет, поэтому цену устанавливает инженер. Для ориентира: VKM № 26/2020 установил для повреждённых зданий категорий DS4 и DS5 такие сборы: 40 лек/м² за оценку, 150 лек/м² за геодезическую съёмку при отсутствии проекта, 200 лек/м² за лабораторные испытания и 300 лек/м² за углублённое исследование. Это решение касается восстановления после землетрясения, а не открытого рынка.

Что означают категории DS1–DS5?

После землетрясения 2019 г. повреждения зданий классифицировали по шкале от DS1 до DS5, где DS1 это самые лёгкие повреждения, а DS5 самые серьёзные (нормативный акт № 9/2019 по данным центра Citizens, Qendra Citizens). Жители зданий категорий DS1–DS3 получили средства в леках в зависимости от ущерба, а здания DS4 и DS5 прошли углублённую оценку с итоговым заключением Строительного института (VKM № 26/2020).

Для зданий DS4, если ремонт конструкции стоил больше 70% стоимости нового здания, власти могли назначить обязательный снос. Если продавец говорит, что здание «проверяли после землетрясения», попросите документ со степенью повреждения, а для DS3 и выше документ о ремонте или укреплении.

Как проверить здание во время осмотра?

Многие признаки видны без приборов, хотя они не заменяют оценку. Осмотрите подвал, первый этаж и лестничную клетку, а не только квартиру. Другие проверки внутри жилья, такие как влажность, проводка, сантехника и окна, см. в статье проверка квартиры перед покупкой.

Изменения в вашей квартире важны для всего здания: снос несущей стены или застекление балкона тяжёлыми материалами влияет на конструкцию. Что разрешено, объясняется в статье застекление балкона и изменения в квартире.

Покрывает ли страхование жилья землетрясения?

Да, если в полисе указано землетрясение как застрахованный риск. Управление финансового надзора (AMF) описывает страхование от пожара и дополнительных рисков как покрытие убытков «в результате пожара, землетрясения, наводнений» и других событий, но каждый полис покрывает только перечисленные в нём риски. Прочитайте список рисков и франшизу, прежде чем подписывать.

Министерство финансов вынесло проект закона «Об обязательном страховании жилья от землетрясений» на общественное обсуждение с 23 июля по 20 августа 2025 г. По состоянию на 26 октября 2026 г. мы не нашли его опубликованным как закон, поэтому страхование остаётся добровольным, кроме случаев, когда банк требует его при ипотеке. Как работает полис, который требуют банки, объясняется в статье страхование жилья и ипотека.

Новый или старый дом: что безопаснее?

Ответа, основанного на возрасте, нет. Новое здание с разрешением, проектом конструкции, надзором и документально оформленной приёмкой даёт больше подтверждений, чем старое здание без архива. Но хорошо содержащееся старое здание без конструктивных изменений после оценки тоже может быть хорошим выбором. Полное сравнение расходов и рисков см. в статье новая или старая квартира.

При покупке на этапе строительства проверки начинаются до задатка: разрешение, проект и ход работ. Шаги описаны в статье как купить квартиру на этапе строительства, цены по районам в статье цены на квартиры в Тиране, а предложения в разделе квартиры на продажу в Тиране.