Trzęsienia ziemi a twój budynek w Albanii: jak sprawdzić bezpieczeństwo przed zakupem

Zanim kupisz mieszkanie w Albanii na terenie zagrożonym trzęsieniami ziemi, takim jak Tirana i Durrës, poproś o cztery dokumenty: pozwolenie na budowę, projekt konstrukcyjny, protokół z odbioru końcowego (kolaudim) i pozwolenie na użytkowanie. Razem pokazują, że budynek zaprojektowano i wzniesiono zgodnie z przepisami antysejsmicznymi i że sprawdzili go licencjonowani inżynierowie. Gdy budynek jest stary, zalegalizowany, ma dobudowane piętra lub pęknięcia w konstrukcji, zamów też ocenę stateczności (aktekspertizë) u licencjonowanego inżyniera konstrukcji, zanim wpłacisz zaliczkę.

Magnituda trzęsienia ziemi z 26 listopada 2019 roku (USGS)

6,4

Zgonów według oceny potrzeb po katastrofie

51

Szkody i straty w 11 gminach (PDNA, luty 2020)

985 mln €

Rok przepisów antysejsmicznych KTP-N.2-89

1989

Czego nauczyło nas trzęsienie ziemi z 26 listopada 2019 roku?

Trzęsienie ziemi z 26 listopada 2019 roku pokazało, że ryzyko nie jest teoretyczne, a większość zniszczeń dotyczy domów. Według USGS wstrząs nastąpił o 03:54 czasu albańskiego, o magnitudzie 6,4, na głębokości około 22 km, około 15 km na zachodnio-południowy zachód od Mamurras. Delegacja UE, która 5 lutego 2020 roku opublikowała ocenę potrzeb po katastrofie (PDNA), podała 51 zgonów, 17 000 przesiedlonych osób i ponad 200 000 poszkodowanych w 11 gminach.

Zdjęcie: Nemika F / Pexels

Według tej samej oceny łączny skutek katastrofy przekroczył 980 mln €, a potrzeby odbudowy sięgnęły niemal 1,08 mld €, z czego mieszkalnictwo stanowiło blisko 76%. Dwa miesiące wcześniej, 21 września 2019 roku, w tym samym rejonie odnotowano trzęsienie o magnitudzie 5,6, którego epicentrum leżało w pobliżu Shijak (USGS).

Dlaczego to ważne dla kupującego: ten sam budynek może przetrwać trzęsienie bez uszkodzeń konstrukcji albo stać się nie nadającym się do użytku, zależnie od projektu, materiałów i sposobu wykonania. Różnicę pokazują dokumenty, a nie fasada.

Według jakich przepisów projektuje się budynki w Albanii?

Albańskie przepisy antysejsmiczne to KTP-N.2-89 z 1989 roku. Najwyższa Izba Kontroli (KLSH), w raporcie o jakości budownictwa opisanym przez dziennik Shqiptarja w grudniu 2019 roku, zauważyła, że przepisy te nadal obowiązują i zostały napisane dla budynków, które rzadko przekraczały 5 do 6 pięter, podczas gdy wiele nowych budynków ma ponad 10 pięter.

Równolegle Generalna Dyrekcja Normalizacji (DPS) przyjęła Eurokod 8 jako normę albańską: SSH EN 1998-1 dla budynków, zrewidowaną jako SSH EN 1998-1-1:2024. Po trzęsieniu decyzja rządu w sprawie oceny uszkodzonych budynków (decyzja Rady Ministrów, VKM, nr 26/2020) odwołuje się również do normy SSH EN 1998-3:2005 dotyczącej oceny konstrukcji. W lipcu 2024 roku Instytut Geonauk i Politechnika w Tiranie zorganizowały sympozjum na temat Krajowego Modelu Zagrożenia Sejsmicznego 2024.

Dla kupującego praktyczny wniosek jest prosty: wiek budynku nie jest wystarczającym dowodem. Zapytaj, według jakich przepisów wykonano obliczenia konstrukcyjne, i poproś o pisemne potwierdzenie w raporcie z projektu konstrukcyjnego.

Które dokumenty pokazują, że budynek jest bezpieczny?

Są cztery główne dokumenty i każdy pokazuje inny etap: projekt, nadzór, odbiór końcowy i zgodę na zamieszkanie. Rozporządzenie o zagospodarowaniu terytorium (VKM nr 408/2015, art. 15) wymaga, aby wniosek o pozwolenie na budowę zawierał projekt konstrukcyjny oraz oświadczenie licencjonowanego projektanta, że projekt jest zgodny z prawem, „w tym z przepisami antysejsmicznymi”.

Podczas budowy licencjonowany nadzór prowadzi protokoły z każdego etapu, w tym wytyczenia konstrukcji, ukończenia fundamentów i poziomu parteru (rzędna 0) oraz ukończenia szkieletu konstrukcyjnego (VKM nr 408/2015, art. 27/1). Kolaudim to końcowy odbiór robót przez licencjonowanego inspektora, który potwierdza, że budynek wykonano zgodnie z projektem. Aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, deweloper składa protokół odbioru końcowego, raport nadzoru, protokoły z kontroli, projekt powykonawczy oraz polisę ubezpieczenia odpowiedzialności wykonawcy (art. 27/2).

Według karty informacyjnej Narodowej Agencji Rozwoju Terytorium (AZHT) pozwolenie na użytkowanie składa się wyłącznie online w e-Albania (portalu usług państwowych), bezpłatnie, a wydaje się je w ciągu 30 dni. ASHK (Państwowa Agencja Katastru, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) rejestruje ukończony budynek i otwiera w rejestrze nieruchomości wpisy dotyczące mieszkań po otrzymaniu tego pozwolenia (ustawa nr 111/2018, art. 51). Pełna lista dokumentów przy zakupie znajduje się w artykule dokumenty potrzebne do kupna domu.

Dziesięcioletnia polisa w nowych budynkach

Kupując od dewelopera, prawo wymaga, aby razem z umową przeniesienia własności przekazał ci dziesięcioletnią polisę ubezpieczeniową, z kupującym jako beneficjentem. Obejmuje ona szkody wynikłe z gruntu lub wady budowlanej, gdy budynek zawali się w całości lub części, wykazuje wyraźne ryzyko zawalenia albo ma inne poważne wady (ustawa nr 107/2014, art. 42, pkt 9). Poproś o nią u notariusza.

Kiedy warto zlecić ocenę stateczności konstrukcji?

Ocena stateczności konstrukcji (aktekspertizë qëndrueshmërie) to pisemna ocena inżyniera dotycząca tego, jak stabilny jest budynek. Warto ją zlecić, gdy brakuje dokumentów albo gdy budynek zmienił się od czasu projektu. Wykonuje ją licencjonowany inżynier konstrukcji, który zbiera projekty, mierzy konstrukcję, sprawdza uszkodzenia i wydaje opinię inżynierską o jej stateczności. Typowe przypadki to:

• Budynek wzniesiony przed 1990 rokiem, którego projektu nie da się odnaleźć w archiwum
• Piętra lub poddasza dobudowane później albo budynek zalegalizowany
• Słupy lub ściany nośne wycięte na parterze pod sklepy
• Ukośne pęknięcia w ścianach albo pęknięcia słupów i belek
• Budynek uszkodzony w trzęsieniu w 2019 roku, gdy nie wiadomo, jak został zakwalifikowany

Prywatna ocena nie ma urzędowej opłaty, więc cenę ustala inżynier. Dla orientacji: VKM nr 26/2020 ustaliła dla uszkodzonych budynków kategorii DS4 i DS5 opłaty: 40 leków/m² za ocenę, 150 leków/m² za pomiary geometryczne, gdy brakuje projektu, 200 leków/m² za badania laboratoryjne i 300 leków/m² za pogłębione badanie. Ta decyzja dotyczy odbudowy po trzęsieniu, a nie otwartego rynku.

Co oznaczają DS1 do DS5?

Po trzęsieniu w 2019 roku uszkodzenia budynków sklasyfikowano w skali od DS1 do DS5, gdzie DS1 oznacza najlżejsze, a DS5 najpoważniejsze uszkodzenia (akt normatywny nr 9/2019, według centrum Citizens, Qendra Citizens). Mieszkańcy budynków DS1–DS3 otrzymali środki w lekach zależnie od szkody, a budynki DS4 i DS5 przeszły pogłębioną ocenę, z końcową opinią Instytutu Budownictwa (VKM nr 26/2020).

W przypadku budynków DS4, gdy naprawa konstrukcji kosztowała więcej niż 70% kosztu budowy od nowa, organ mógł nakazać obowiązkową rozbiórkę. Jeśli sprzedawca mówi, że budynek „był sprawdzany po trzęsieniu”, poproś o dokument z klasą uszkodzenia, a dla DS3 i wyższych o dokument naprawy lub wzmocnienia.

Jak sprawdzić budynek podczas oglądania?

Wiele oznak widać bez przyrządów, choć nie zastąpią one oceny. Odwiedź piwnicę, parter i klatkę schodową, nie tylko samo mieszkanie. Inne kontrole w środku, takie jak wilgoć, instalacja elektryczna i hydrauliczna oraz okna, opisuje artykuł sprawdzenie mieszkania przed kupnem.

Zmiany w twoim mieszkaniu mają znaczenie dla całego budynku: usunięcie ściany nośnej lub zamknięcie balkonu ciężkimi materiałami wpływa na konstrukcję. Co jest dozwolone, wyjaśnia artykuł zamknięcie balkonu i zmiany w mieszkaniu.

Czy ubezpieczenie domu obejmuje trzęsienia ziemi?

Tak, jeśli polisa wymienia trzęsienie ziemi jako objęte ryzyko. Organ nadzoru finansowego (AMF) opisuje ubezpieczenie od pożaru i ryzyk dodatkowych jako pokrywające straty „w wyniku pożaru, trzęsienia ziemi, powodzi” i innych, ale każda polisa obejmuje tylko wymienione w niej ryzyka. Przed podpisaniem przeczytaj listę ryzyk i franszyzę.

Ministerstwo Finansów wystawiło do konsultacji publicznych projekt ustawy „O obowiązkowym ubezpieczeniu domów od trzęsień ziemi” w okresie od 23 lipca do 20 sierpnia 2025 roku. Na dzień 26 października 2026 roku nie znaleźliśmy jej opublikowanej jako prawo, więc ubezpieczenie pozostaje dobrowolne, chyba że bank wymaga go przy kredycie hipotecznym. Jak działa polisa wymagana przez banki, wyjaśniamy w artykule ubezpieczenie domu a kredyt hipoteczny.

Nowy czy stary budynek: który jest bezpieczniejszy?

Nie ma odpowiedzi opartej na wieku. Nowy budynek z pozwoleniem, projektem konstrukcyjnym, nadzorem i udokumentowanym odbiorem końcowym daje więcej dowodów niż stary budynek bez archiwum. Ale dobrze utrzymany stary budynek bez zmian konstrukcyjnych może być dobrym wyborem po ocenie. Pełne porównanie kosztów i ryzyka znajduje się w artykule nowe czy stare mieszkanie.

Kupując na etapie budowy, sprawdzenia zaczynają się przed zaliczką: pozwolenie, projekt i postęp prac. Kroki opisuje artykuł jak kupić mieszkanie w budowie, ceny według dzielnic w cenach mieszkań w Tiranie, a oferty w mieszkaniach na sprzedaż w Tiranie.