Jak kupić mieszkanie w budowie w Albanii

Zacznij od firmy, która posiada pozwolenie i podpisze z Tobą umowę. Poproś o jej NUIS i sprawdź w rejestrze działalności Narodowego Centrum Biznesu (QKB): nazwę, zarząd, datę założenia i to, czy jest aktywna. Firma założona kilka miesięcy temu na jeden projekt nie musi być problemem, ale wymaga większych gwarancji.

Zapytaj, jakie budynki deweloper już ukończył, i odwiedź przynajmniej jeden z nich. Porozmawiaj z mieszkańcami: czy klucze wydano w terminie, czy właściciele otrzymali zaświadczenia o własności i jak zarządzany jest budynek. Poproś też o kartę nieruchomości (kartela e pasurisë) działki w ASHK: pokazuje ona, kto jest właścicielem gruntu i czy na nim ciąży hipoteka, zajęcie lub roszczenie sądowe. Jeśli grunt należy do kogoś innego, poproś o umowę między właścicielem gruntu a deweloperem, bo to ona decyduje, które mieszkania do kogo należą.

Na hyrja.al deweloperzy mogą być zweryfikowani biznesowo na podstawie NUIS. To potwierdza, że firma istnieje; nic nie mówi o jakości ani postępie projektu.

Źródła: Rejestr QKB · Ustawa 111/2018

Na podstawie ustawy nr 107/2014 „o planowaniu i rozwoju terytorialnym” pozwolenia na budowę składa się i wydaje w krajowym systemie elektronicznym e-Leje. Poproś dewelopera o numer i datę pozwolenia, decyzję zatwierdzającą gminy (lub Krajowej Rady Terytorialnej w przypadku dużych projektów) oraz zatwierdzone rzuty. Sprawdź w e-Leje lub przez swojego prawnika, czy pozwolenie istnieje i czy zgadza się:

Zachowaj szczególną ostrożność, jeśli oferowane jest Ci mieszkanie na piętrze, którego pozwolenie nie obejmuje, lub w „rozbudowie”, która ma zostać zatwierdzona później: lokal bez pozwolenia nie może uzyskać zaświadczenia o własności. Odwiedź plac budowy więcej niż raz i porównuj postęp z harmonogramem, który otrzymałeś.

Źródła: Ustawa 107/2014 · e-Leje

W praktyce mieszkania w budowie sprzedaje się z umową przedwstępną lub umową o budowę (kontratë sipërmarrjeje, często nazywaną „kontratë porosie”), podpisaną przed notariuszem. Ostateczną umowę sprzedaży podpisuje się później, gdy lokal może zostać zarejestrowany w ASHK. Przed wpłaceniem zaliczki poproś własnego prawnika o przeczytanie projektu. Umowa powinna jasno określać:

Nie podpisuj umowy, która pozwala deweloperowi swobodnie zmieniać układ, powierzchnię lub terminy, i nie zgadzaj się płacić większości ceny przed wzniesieniem konstrukcji.

Źródła: Kodeks cywilny, art. 72, 83, 193

Główna zasada: płać za wykonaną pracę, a nie za obietnice. Pierwsza rata (zaliczka) jest zwykle płacona przy podpisaniu, a reszta etapami, na przykład po zakończeniu stanu surowego, po zamknięciu ścian, po ukończeniu wykończenia i przy wydaniu kluczy. Jeśli deweloper się zgodzi, zatrzymaj część ceny do czasu otrzymania zaświadczenia o własności.

• Zawsze płać przelewem bankowym na konto firmy, która podpisała umowę, nigdy na konto prywatne
• W tytule płatności podaj numer umowy i lokalu
• Poproś o pokwitowanie lub fakturę za każdą płatność i przechowuj je wraz z umową
• Przed każdą ratą sprawdź sam lub przez zaufaną osobę, czy etap został rzeczywiście wykonany
• Jeśli dane bankowe nagle zmienią się w wiadomości e-mail lub SMS, potwierdź je telefonicznie przed zapłatą

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, porozmawiaj z bankiem przed podpisaniem. Każdy bank ustala własne warunki kredytowania mieszkań, które nie są jeszcze ukończone, a hipotekę zwykle można zarejestrować dopiero po zarejestrowaniu lokalu. Zapytaj bank, jak postąpi w okresie do tego czasu.

Nie w chwili podpisania i zwykle nie przy odbiorze kluczy. Gdy budowa się zakończy, deweloper składa online, przez system e-Leje na e-Albania, wniosek o zaświadczenie o użytkowaniu (certifikata e përdorimit). Do wniosku dołącza się akt odbioru (akt kolaudimi), raport licencjonowanego inspektora nadzoru budowlanego oraz akty służb wodociągowych, energetycznych i ochrony przeciwpożarowej. Zaświadczenie potwierdza, że budynek wzniesiono zgodnie z pozwoleniem i może być użytkowany.

Dopiero potem budynek może zostać zarejestrowany w ASHK, a każdy lokal przeniesiony na Ciebie ostateczną umową przed notariuszem. ASHK wydaje następnie zaświadczenie o własności na Twoje nazwisko. Jeśli masz kredyt hipoteczny, hipoteka banku na lokalu zostaje wtedy również zarejestrowana. Cały proces może trwać kilka miesięcy po wydaniu kluczy, dlatego wpisz do umowy stały termin rejestracji wraz z karą.

Źródła: AZHT, zaświadczenie o użytkowaniu · Ustawa 107/2014 · Ustawa 111/2018

Opóźnienia są częste i nie zawsze oznaczają poważny problem, ale umowa jest Twoją jedyną realną ochroną. Jeśli przewiduje karę za każdy miesiąc opóźnienia, zgłoś jej żądanie na piśmie zaraz po upływie terminu. Jeśli nic nie mówi, zwykle pozostaje Ci negocjacja lub sądy, które są wolne i kosztowne.

Jeśli opóźnienie się przedłuża lub prace się zatrzymują, działaj szybko: poproś dewelopera o nowy harmonogram na piśmie, sprawdź w ASHK, czy na gruncie lub budynku nie zarejestrowano zajęcia albo nowej hipoteki, i porozmawiaj z innymi kupującymi w tym samym budynku. Prawnik powie Ci, czy masz prawo rozwiązać umowę i odzyskać pieniądze wraz z odsetkami, czy lepiej poczekać na ukończenie. Nie przestawaj płacić bez porady prawnej, bo sam możesz złamać umowę. Kupujący, którzy płacili przelewem, mają notarialną umowę i zachowali wszystkie dokumenty, są zawsze w mocniejszej pozycji.

Odhacz każdą pozycję, zanim jakiekolwiek pieniądze opuszczą Twoje konto:

Ustawy i oficjalne portale, na których opiera się ten przewodnik. Ustawy są od czasu do czasu nowelizowane, dlatego sprawdź obowiązujący tekst lub zapytaj prawnika.

• Krajowe Centrum Biznesu (QKB): rejestr przedsiębiorców
• Ustawa nr 111/2018 „O katastrze”
• Ustawa nr 107/2014 „O planowaniu i rozwoju terytorialnym”
• e-Leje, krajowy elektroniczny system pozwoleń na budowę
• Kodeks cywilny (ustawa nr 7850/1994), art. 72, 83 i 193: pełnomocnictwo, akt notarialny i rejestracja
• Agencja Rozwoju Terytorialnego (AZHT): karta usługi zaświadczenia o użytkowaniu