Kupujesz mieszkanie na porosie w skonfiskowanym budynku? Co zmienia nowe prawo

Wiele nowych mieszkań w Albanii sprzedaje się przed ukończeniem budynku, na podstawie umowy porosie. Działa to dobrze, dopóki budynek nie zostanie skonfiskowany jako wzniesiony bez pozwolenia albo zajęty przez prokuratorów w sprawie karnej. 2 września 2026 roku rząd zatwierdził projekt ustawy zmieniający zasady dla skonfiskowanych budynków i po raz pierwszy daje kupującym na porosie drogę do samej nieruchomości, a nie tylko roszczenie finansowe. Oto, co się zmienia, kto jest chroniony i co sprawdzić, zanim zapłacisz.

Fundusz ze sprzedaży skonfiskowanych budynków, na dokończenie prac i rekompensaty dla kupujących

3,5 mln €

Dalsze wpływy oczekiwane z płatności deweloperów

9 mln €

Zajęte i skonfiskowane mieszkania zarządzane przez AAPSK, według Monitora

50 mln €

Aktywa zarządzane przez AAPSK, według danych z sierpnia 2026 roku

345

Dwie różne sytuacje: konfiskata i zajęcie

Umowa porosie (albański termin „kontratë porosie”) to umowa, w której kupujący płaci deweloperowi w całości lub w ratach za mieszkanie, które nie zostało jeszcze wybudowane ani wykończone, i otrzymuje je po ukończeniu budynku. Zanim przejdziemy do przepisów, warto rozdzielić dwa przypadki, które często się myli:

• Konfiskata jako samowola budowlana. Gdy budynek narusza pozwolenie, na przykład przez dodatkowe piętra, państwo może go skonfiskować. Te budynki podlegają ustawie nr 66/2023 o administrowaniu budynkami skonfiskowanymi za samowolę budowlaną w interesie publicznym lub na cele mieszkań socjalnych. To właśnie tę ustawę rząd teraz nowelizuje.
• Zajęcie w postępowaniu karnym. Gdy Specjalna Prokuratura (SPAK) prowadzi śledztwo wobec dewelopera lub osób finansujących jego inwestycję, sąd może zająć budynek lub mieszkania jako środek zabezpieczający. Tymi aktywami zarządza Agencja Administrowania Zajętych i Skonfiskowanych Aktywów (AAPSK), ale ich los rozstrzyga sprawa karna.

W obu przypadkach kupujący, który zapłacił, może przez lata czekać bez kluczy.

Co zmienia projekt z 2 września

Według Monitora, Hashtag.al i Top Channel projekt nowelizujący ustawę 66/2023 wprowadza następujące główne zmiany:

• AAPSK przejmuje administrowanie skonfiskowanymi budynkami, zastępując komisję i jednostkę wykonawczą, które wcześniej zarządzały nimi w ramach ministerstwa odpowiedzialnego za gospodarkę.
• Kupujący na porosie zostają uznani. Zobowiązanie finansowe wobec osób trzecich, które zapłaciły deweloperowi, zostaje uznane, jeśli umowa została zawarta przed notariuszem i zarejestrowana w Państwowej Agencji Katastru (ASHK) przed datą konfiskaty, a płatność dokonana przez bank.
• Własność, a nie tylko pieniądze. Według Top Channel, po ukończeniu i zarejestrowaniu budynku agencja zatwierdza przeniesienie własności lokali na kupujących i właścicieli gruntu zgodnie z ich umowami z deweloperem.
• Wyjątkowa legalizacja. Gdy konstrukcja jest ukończona, ale narusza pozwolenie, a lokale są w posiadaniu osób trzecich z umowami notarialnymi, budynek może zostać zalegalizowany na podstawie ustawy nr 20/2020 (o proponowanych zmianach w tej ustawie przeczytaj Legalizacja się zmienia). Nie dotyczy to przypadków, w których właściciel gruntu jest jednocześnie deweloperem, wykonawcą, nadzorcą lub inspektorem.
• Grupa robocza przy AAPSK ocenia budynki i zobowiązania wobec kupujących indywidualnie, z udziałem licencjonowanych ekspertów.
• Dedykowany fundusz finansuje dokończenie prac i rekompensaty dla osób trzecich, z wpływów ze sprzedaży budynków, budżetu państwa i darowizn.

Według Monitora projekt ma 26 artykułów i wchodzi w życie 15 dni po publikacji w Dzienniku Urzędowym. Według JavaNews mieszkańcy, którzy dobrowolnie zgłoszą samowolne budynki do Agencji Rozwoju Terytorialnego (AZHT) w ciągu sześciu miesięcy od wejścia w życie, zyskają prawo pierwokupu.

Zdjęcie: Marie Volkert / Unsplash

Co z mieszkaniami zajętymi przez SPAK?

Projekt nie rozstrzyga zajęć w sprawach karnych. Według Monitora w sierpniu 2026 roku AAPSK zarządzała zajętymi i skonfiskowanymi aktywami mieszkaniowymi o wartości około 50 mln €. Kupujący w dobrej wierze to osoba, która zakupiła nieruchomość legalnie, nie wiedząc i nie mając powodu, by wiedzieć, o problemach ze sprzedającym lub z nieruchomością. Prawnicy, z którymi rozmawiano, wyjaśniają, że taki kupujący nie traci automatycznie swoich praw, gdy nieruchomość zostaje zajęta, ale musi udowodnić przy pomocy wyciągów bankowych i umowy, że transakcja była legalna. Notariusz Fatmir Laçej zwraca uwagę, że prawie 90% projektów w Tiranie jest finansowanych przez kupujących na podstawie umów, co czyni ten problem znacznie szerszym niż kilka odosobnionych przypadków.

Problemem jest czas. Adwokat Aigest Milo, wspólnik w kancelarii Kalo & Associates, powiedział Monitorowi, że kupujący w dobrej wierze często czekają latami, bo postępowania sądowe toczą się powoli.

Jako rozwiązanie Milo proponuje płatności etapowe, powiązane z rzeczywistym postępem prac i weryfikowane przez niezależną stronę trzecią, albo zablokowane rachunki powiernicze (escrow), z których pieniądze kupujących trafiają do dewelopera dopiero po zakończeniu certyfikowanych etapów, a także gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe.

Jak chronić się przed zakupem na porosie

Nowe prawo pomaga tylko tym, którzy zrobili wszystko zgodnie z przepisami: umowa notarialna, rejestracja w ASHK i płatność przez bank. Dlatego to nie są formalności, lecz twoja główna ochrona.

Więcej praktycznych kroków przed wyborem spośród mieszkań w budowie znajdziesz w przewodniku jak kupić mieszkanie na porosie oraz w artykule więcej pozwoleń na budowę, ale mniejsza wartość.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• Monitor: Rząd nowelizuje ustawę o skonfiskowanych budynkach, jak zostaną chronieni kupujący na porosie (po albańsku), 2 września 2026 r.
• Hashtag.al: Rząd nowelizuje ustawę o skonfiskowanych budynkach (po albańsku), 2 września 2026 r.
• Top Channel: Projekt ustawy o skonfiskowanych budynkach, AAPSK przejmuje administrowanie (po albańsku), 2 września 2026 r.
• Monitor: Projekt o skonfiskowanych budynkach w parlamencie, fundusz na prace i kupujących sięga 3,5 mln euro (po albańsku), 10 września 2026 r.
• Monitor: 50 mln € zajętych mieszkań, co się dzieje z kupującymi (po albańsku), 1 sierpnia 2026 r.
• Monitor: Kupujący na porosie w zajętych nieruchomościach utkną w sądowym ping-pongu (po albańsku), 1 sierpnia 2026 r.
• JavaNews: Budynki bez pozwolenia, rząd nowelizuje ustawę, mieszkańcy zyskują prawo pierwokupu (po albańsku), 10 września 2026 r.
• Top Channel: AAPSK, państwo dokończy skonfiskowane budynki, a potem przekaże je tym, którzy zapłacili (po albańsku), 13 października 2026 r.