Comprar piso sobre plano en un edificio confiscado o embargado? Lo que cambia la nueva ley

Muchos apartamentos nuevos en Albania se venden antes de que el edificio esté terminado, con un contrato sobre plano («porosi»). Eso funciona bien hasta el día en que el edificio es confiscado por construcción sin permiso, o embargado por los fiscales en un caso penal. El 2 de septiembre de 2026, el Gobierno aprobó un proyecto de ley que cambia las normas para los edificios confiscados y, por primera vez, da a los compradores sobre plano un camino hacia la propiedad en sí, y no solo a una reclamación económica. Aquí tienes qué cambia, quién queda protegido y qué comprobar antes de pagar.

Fondo por la venta de edificios confiscados, para terminar las obras e indemnizar a los compradores

3,5 M €

Ingresos adicionales previstos por los pagos de los promotores

9 M €

Apartamentos embargados y confiscados gestionados por AAPSK, según Monitor

50 M €

Bienes gestionados por AAPSK, según datos de agosto de 2026

345

Dos situaciones distintas: confiscación y embargo

Un contrato sobre plano («kontratë porosie») es un acuerdo por el que el comprador paga al promotor, en su totalidad o en plazos, un apartamento que todavía no está construido o terminado, y lo recibe cuando el edificio está completo. Antes de mirar la ley, conviene separar dos casos que a menudo se confunden:

• Confiscación por construcción sin permiso. Cuando un edificio incumple su permiso, por ejemplo con plantas adicionales, el Estado puede confiscarlo. Estos edificios se rigen por la Ley n.º 66/2023 sobre la administración de edificios confiscados por construcción sin permiso por interés público o para vivienda social. Es la ley que el Gobierno está modificando ahora.
• Embargo en una investigación penal. Cuando la Fiscalía Especial (SPAK) investiga a un promotor o a las personas que lo financian, un tribunal puede embargar el edificio o los apartamentos como medida cautelar. Estos bienes son gestionados por la Agencia para la Administración de Bienes Embargados y Confiscados (AAPSK), pero su destino se decide en el proceso penal.

En ambos casos, un comprador que ha pagado puede quedarse durante años sin las llaves.

Lo que cambia el proyecto del 2 de septiembre

Según Monitor, Hashtag.al y Top Channel, el proyecto que modifica la Ley 66/2023 introduce estos cambios principales:

• AAPSK asume la administración de los edificios confiscados, sustituyendo a la comisión y a la unidad de ejecución que los gestionaban antes bajo el ministerio responsable de la economía.
• Se reconoce a los compradores sobre plano. Se reconoce la obligación económica hacia terceros que pagaron al promotor si el contrato se firmó ante notario y se registró en la Agencia Estatal del Catastro (ASHK) antes de la fecha de confiscación, y si el pago se hizo a través de un banco.
• Propiedad, no solo dinero. Según Top Channel, una vez terminado y registrado el edificio, la agencia aprueba la transferencia de la propiedad de las unidades a los compradores y a los propietarios del terreno, de acuerdo con sus contratos con el promotor.
• Legalización excepcional. Cuando la estructura está completa pero incumple su permiso, y las unidades están en manos de terceros con contratos notariales, el edificio puede legalizarse según la Ley 20/2020 (para los cambios propuestos a esa ley, lee La legalización está cambiando). Esto excluye los casos en los que el propietario del terreno es también el promotor, el contratista, el supervisor o el inspector.
• Un grupo de trabajo en AAPSK evalúa caso por caso los edificios y las obligaciones hacia los compradores, con expertos habilitados.
• Un fondo específico paga la finalización de las obras y la indemnización a terceros, financiado con las ventas de edificios, el presupuesto del Estado y donaciones.

Según Monitor, el proyecto tiene 26 artículos y entra en vigor 15 días después de su publicación en el Boletín Oficial. Según JavaNews, los ocupantes que declaren voluntariamente los edificios sin permiso a la Agencia de Desarrollo Territorial (AZHT) en los seis meses siguientes a la entrada en vigor obtienen un derecho de adquisición preferente.

Foto: Marie Volkert / Unsplash

¿Qué pasa con los apartamentos embargados por la SPAK?

El proyecto no resuelve los embargos penales. Según Monitor, en agosto de 2026 AAPSK gestionaba bienes residenciales embargados y confiscados por un valor de unos 50 M €. Un comprador de buena fe es quien compró la propiedad de forma lícita, sin saber, ni tener motivos para saber, que había problemas con el vendedor o con la propiedad. Los abogados entrevistados explican que ese comprador no pierde automáticamente sus derechos cuando una propiedad es embargada, pero debe demostrar con registros bancarios y un contrato que la operación fue lícita. El notario Fatmir Laçej señala que casi el 90% de los proyectos en Tirana son financiados por compradores mediante contratos, lo que convierte esto en un problema mucho más amplio que unos pocos casos aislados.

El problema práctico es el tiempo. El abogado Aigest Milo, socio de Kalo & Associates, dijo a Monitor que los compradores de buena fe suelen esperar años porque los procedimientos judiciales avanzan con lentitud.

Como solución, Milo propone pagos escalonados vinculados al avance real de las obras y verificados por un tercero, o cuentas bloqueadas (escrow) que liberan el dinero de los compradores al promotor solo cuando se completan etapas certificadas, además de garantías bancarias o de seguros.

Cómo protegerte antes de comprar sobre plano

La nueva ley solo ayuda a quien lo hizo todo como debe: contrato notarial, registro en ASHK y pago por banco. Así que estos no son trámites secundarios; son tu principal protección.

Para más pasos prácticos antes de elegir entre apartamentos en construcción, lee nuestra guía sobre cómo comprar un apartamento sobre plano y nuestro artículo sobre más permisos de construcción pero menos valor.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Monitor: El Gobierno modifica la ley sobre edificios confiscados, cómo se protegerá a los compradores sobre plano (en albanés), 2 de septiembre de 2026
• Hashtag.al: El Gobierno modifica la ley sobre edificios confiscados (en albanés), 2 de septiembre de 2026
• Top Channel: Proyecto de ley sobre edificios confiscados, AAPSK asume la administración (en albanés), 2 de septiembre de 2026
• Monitor: Proyecto sobre edificios confiscados en el Parlamento, el fondo para obras y compradores alcanza los 3,5 M € (en albanés), 10 de septiembre de 2026
• Monitor: 50 M € en apartamentos embargados, qué pasa con los compradores (en albanés), 1 de agosto de 2026
• Monitor: Los compradores sobre plano de propiedades embargadas quedarán atrapados en el ping-pong de la justicia (en albanés), 1 de agosto de 2026
• JavaNews: Construcciones sin permiso, el Gobierno modifica la ley, los ocupantes obtienen un derecho de adquisición preferente (en albanés), 10 de septiembre de 2026
• Top Channel: AAPSK, el Estado terminará los edificios confiscados y después los entregará a quienes han pagado (en albanés), 13 de octubre de 2026