Покупка квартиры по договору «порос» в конфискованном или арестованном здании? Что меняет новый закон

Многие новые квартиры в Албании продаются ещё до окончания строительства, по договору «порос» (porosi). Это работает хорошо до того дня, когда здание конфискуют как построенное без разрешения или арестует прокуратура в уголовном деле. 2 сентября 2026 г. правительство одобрило проект закона, который меняет правила для конфискованных зданий и впервые даёт покупателям по договору «порос» путь к самой собственности, а не только к денежному требованию. Ниже: что меняется, кто защищён и что проверить перед оплатой.

Фонд от продажи конфискованных зданий, для завершения работ и компенсации покупателям

3,5 млн €

Дополнительный доход, ожидаемый от платежей застройщиков

9 млн €

Арестованные и конфискованные квартиры под управлением AAPSK, по данным Monitor

50 млн €

Активы под управлением AAPSK, по данным на август 2026 г.

345

Две разные ситуации: конфискация и арест

Договор «порос» (kontratë porosie): это соглашение, по которому покупатель платит застройщику полностью или частями за квартиру, которая ещё не построена или не достроена, и получает её после завершения здания. Прежде чем разбираться в законе, полезно разделить два случая, которые часто путают:

• Конфискация как строительство без разрешения. Если здание нарушает разрешение, например, с лишними этажами, государство может его конфисковать. Такие здания подпадают под закон № 66/2023 об управлении зданиями, конфискованными как строительство без разрешения, в общественных интересах или для социального жилья. Именно этот закон сейчас меняет правительство.
• Арест в уголовном расследовании. Когда Специальная прокуратура (SPAK) расследует застройщика или тех, кто его финансирует, суд может арестовать здание или квартиры как превентивную меру. Этими активами управляет Агентство управления арестованными и конфискованными активами (AAPSK), но их судьба решается в уголовном деле.

В обоих случаях покупатель, который уже заплатил, может годами оставаться без ключей.

Что меняет проект от 2 сентября

По данным Monitor, Hashtag.al и Top Channel, проект о внесении поправок в закон 66/2023 предусматривает следующие основные изменения:

• AAPSK берёт на себя управление конфискованными зданиями. Он заменяет комиссию и подразделение по реализации, которые раньше занимались ими в рамках министерства экономики.
• Покупатели признаются. Финансовое обязательство перед третьими лицами, которые заплатили застройщику, признаётся, если договор подписан у нотариуса и зарегистрирован в Государственном агентстве кадастра (ASHK) до даты конфискации, а платёж был сделан через банк.
• Собственность, а не только деньги. По данным Top Channel, после завершения и регистрации здания агентство одобряет передачу права собственности на единицы жилья покупателям и владельцам земли в соответствии с их договорами с застройщиком.
• Исключительная легализация. Если конструкция завершена, но нарушает разрешение, а единицы находятся у третьих лиц с нотариальными договорами, здание можно легализовать по закону 20/2020 (о предлагаемых изменениях в этом законе читайте: легализация меняется). Это не распространяется на случаи, когда владелец земли также является застройщиком, подрядчиком, надзорным органом или инспектором.
• Рабочая группа в AAPSK оценивает здания и обязательства перед покупателями в каждом случае отдельно, с участием лицензированных экспертов.
• Специальный фонд оплачивает завершение работ и компенсацию третьим лицам. Он формируется за счёт продажи зданий, государственного бюджета и пожертвований.

По данным Monitor, проект содержит 26 статей и вступает в силу через 15 дней после публикации в Официальном вестнике. По данным JavaNews, жильцы, которые добровольно заявят о постройках без разрешения в Агентство территориального развития (AZHT) в течение шести месяцев после вступления закона в силу, получают право преимущественной покупки.

Фото: Marie Volkert / Unsplash

Что с квартирами, арестованными SPAK?

Проект не решает вопросы уголовных арестов. По данным Monitor, в августе 2026 г. AAPSK управлял арестованными и конфискованными жилыми активами стоимостью около 50 млн €. Добросовестный покупатель: это тот, кто купил имущество законно, не зная и не имея оснований знать о проблемах с продавцом или самим имуществом. Юристы, которых опросили журналисты, объясняют, что такой покупатель не теряет свои права автоматически, когда имущество арестовано, но должен доказать банковскими документами и договором, что сделка была законной. Нотариус Fatmir Laçej отмечает, что почти 90% проектов в Тиране финансируются покупателями через договоры, и это гораздо более широкая проблема, чем несколько отдельных случаев.

Практическая проблема: время. Адвокат Aigest Milo, партнёр Kalo & Associates, рассказал Monitor, что добросовестные покупатели часто ждут годами, потому что судебные процессы идут медленно.

В качестве решения Milo предлагает поэтапные платежи, привязанные к реальному ходу работ и проверяемые третьей стороной, либо заблокированные счета (escrow), с которых деньги покупателей переводятся застройщику только после подтверждённых этапов, а также банковские или страховые гарантии.

Как защитить себя до покупки по договору «порос»

Новый закон помогает только тем, кто всё сделал по правилам: нотариальный договор, регистрация в ASHK и оплата через банк. Поэтому это не формальности, а ваша главная защита.

Для дальнейших практических шагов перед выбором среди квартир в стадии строительства прочитайте наше руководство по покупке квартиры по договору «порос» и статью о большем числе разрешений на строительство, но меньшей стоимости.

Часто задаваемые вопросы

Источники

• Monitor: Правительство меняет закон о конфискованных зданиях, как будут защищены покупатели по договорам «порос» (на албанском языке), 2 сентября 2026 г.
• Hashtag.al: Правительство меняет закон о конфискованных зданиях (на албанском языке), 2 сентября 2026 г.
• Top Channel: Проект закона о конфискованных зданиях, AAPSK берёт на себя управление (на албанском языке), 2 сентября 2026 г.
• Monitor: Проект о конфискованных зданиях в парламенте, фонд для работ и покупателей достигает 3,5 млн € (на албанском языке), 10 сентября 2026 г.
• Monitor: 50 млн € арестованных квартир, что будет с покупателями (на албанском языке), 1 августа 2026 г.
• Monitor: Покупатели по договорам «порос» в арестованной собственности попадут в пинг-понг правосудия (на албанском языке), 1 августа 2026 г.
• JavaNews: Постройки без разрешения, правительство меняет закон, жильцы получают право преимущественной покупки (на албанском языке), 10 сентября 2026 г.
• Top Channel: AAPSK, государство достроит конфискованные здания и затем передаст их тем, кто заплатил (на албанском языке), 13 октября 2026 г.