Легализация меняется: ускоренная процедура за 30 дней и новые правила для домов на чужой земле

Многие семьи в Албании до сих пор живут в домах, которые ждут легализации. В сентябре 2026 года правительство вынесло на общественное обсуждение проект закона о поправках к закону № 20/2020 «О завершении переходных имущественных процессов в Республике Албания». Проект затрагивает суть легализации: он вводит ускоренную процедуру за 30 дней за дополнительную плату, новые правила для домов, построенных на чужой частной земле, и последствия для тех, кто препятствует проверкам на месте. 16 сентября 2026 года Совет министров также утвердил два решения, которые касаются документов и сборов по этим процессам.

Обновление, 26 октября 2026 года: проект закона о поправках к закону 20/2020 по-прежнему не появляется среди проектов законов, одобренных Советом министров, поэтому 30-дневная процедура и правила для чужой земли пока не действуют. Тем временем 23 октября ASHK объявила, что каждый, кто уже легализовал дом, может бесплатно подать заявку через e-Albania на счета за строительный участок; после их оплаты подаётся заявка на свидетельство о собственности на землю.

Максимальный срок ускоренной легализации за дополнительную плату (проект закона)

30 дней

Зоны, где дом на чужой частной земле может быть легализован

7+ этажей

Срок для откликов после публичного объявления, если жильца не удаётся найти

90 дней

Заявки на легализацию, ещё ожидающие рассмотрения в округе Шкодер

27 000

Что это такое и на какой стадии

Проект закона был описан Ekofin 9 сентября 2026 года, а Telegraf 10 сентября сообщил о нём как о документе, вынесенном на общественное обсуждение. Он вносит поправки в несколько статей закона 20/2020, включая статью 29, которая переписывается полностью. Это всё ещё проект: его содержание может меняться в ходе обсуждения и в парламенте, а вступает он в силу только после принятия и публикации в Официальном вестнике.

16 сентября 2026 года Совет министров утвердил три решения по недвижимости, которые Государственное агентство кадастра (ASHK) опубликовало 18 сентября:

• Решение (VKM) № 698 о выдаче правоустанавливающих документов на здания без титула, функциональную землю и дворы. Мы подробно разобрали его в статье о VKM 698/2026.
• VKM № 699, дополнение к VKM № 1178/2020 о документации и подробных правилах регистрации зданий без разрешения.
• VKM № 700, дополнения к VKM № 5/2023 о сборах, платежах и штрафах по переходным имущественным процессам.

На сайте ASHK были опубликованы названия решений 699 и 700, но не их полный текст, поэтому в этой статье мы не говорим об их содержании.

Ускоренная легализация: 30 дней за дополнительную плату

Легализация это процедура, по которой ASHK официально признаёт самовольно построенное здание и регистрирует его в кадастре, чтобы владелец мог получить на него свидетельство о собственности. Самое заметное изменение это ускоренная процедура. По данным Ekofin, орган, отвечающий за территориальное развитие, может попросить ASHK завершить легализацию за 30 дней за дополнительную плату, независимо от того, подал ли заявку жилец, то есть человек, который построил или фактически пользуется самовольным зданием. Bulevard добавляет, что процедура также применяется, когда запрос поступает от государственных учреждений. В сообщениях СМИ размер дополнительной платы не назван.

Для семей, которые ждут годами, это может стать выходом, но только если плата будет доступной, а документы полными. Для покупателей ускоренная процедура означает, что объект может быть зарегистрирован в кадастре быстрее, а значит, его легче продать или использовать как залог по ипотеке.

Дома на чужой земле

Самое деликатное изменение касается самовольных домов, построенных полностью на чужой частной земле. По данным Ekofin и Bulevard, проект позволяет легализовать их в зонах, где территориальные планы предусматривают здания выше шести этажей, при следующих условиях:

• Легализуется только здание. Земля не переходит к жильцу.
• До легализации жилец подаёт в ASHK нотариальное заявление, в котором соглашается, что, если участок будет застроен, его площадь в новом здании будет определяться нотариальным соглашением с владельцем земли или инвестором.
• Если соглашение не достигнуто, жилец получает жильё по стандартам для нуждающихся семей, установленным жилищным законодательством.
• Тот, кто откажется подать заявление, исключается из легализации.
• Объект регистрируется с отметкой, которая сохраняется до окончательного урегулирования отношений с землёй.
• Если здание не имеет выхода на публичную дорогу, жилец получает право прохода через чужую землю по Гражданскому кодексу.

По данным Ekofin, это решение не распространяется на самовольные пристройки к зарегистрированным зданиям, на здания, нарушившие разрешение на строительство, и на здания с социально-экономическим назначением.

Фото: Brett Jordan / Pexels

Препятствование проверке грозит исключением

Проект ужесточает процедуру на месте. По данным Ekofin и Telegraf, жилец, который препятствует проверке сотрудников ASHK, может быть исключён из легализации. Если жильца невозможно установить, ASHK публикует объявление в течение 10 дней. Если никто не откликнется в течение 90 дней, ASHK принимает решение не легализовать объект.

В проекте также установлены сроки для сельхозземель бывших кооперативов и государственных ферм: ASHK составляет списки фактических пользователей, которые утверждает муниципальный совет. Тем, кто не откликнулся, даётся 30 дней, чтобы завершить свой пакет документов; затем процедура приостанавливается на 60 дней, и без ответа заявка отклоняется.

Противоправные действия и застройщики

ASHK получает право аннулировать незаконно выданные правоустанавливающие документы в пределах установленных сроков. Обжалование приостанавливает исполнение, а на объект регистрируется ограничение. Дела, выявленные после истечения срока, или те, в которых объект перешёл к третьим лицам, передаются Государственному адвокату для судебного иска. По данным Telegraf, застройщики, нарушившие разрешение на строительство, будут внесены в записи о нарушениях территориального планирования как «субъекты риска».

В проект также добавлена глава о религиозных общинах: здания, построенные до 10 августа 1991 года без титула, могут получить правоустанавливающий документ, а государственная функциональная земля передаётся им бесплатно.

Фото: Jocelyn Erskine-Kellie / Pexels

Каков объём накопленных дел

Свежих общенациональных данных не публиковалось, но региональные данные дают представление. По данным государственного вещателя RTSH, в Шкодере в 2026 году было вынесено более 2000 решений о легализации, а на уровне округа остаются рассмотреть около 27 000 заявок.

Что делать сейчас

Если вы покупаете объект, который проходит легализацию, запросите разрешение на легализацию и свидетельство о собственности. Не платите полную сумму за здание, которое ещё не зарегистрировано, и с самого начала просчитайте полные расходы на покупку.

Часто задаваемые вопросы

Источники

• Ekofin: правила легализации и собственности меняются, с новыми сроками и ускоренными процедурами (на албанском языке), 9 сентября 2026 года
• Telegraf: правила легализации и собственности меняются (на албанском языке), 10 сентября 2026 года
• Ekofin: процедуры легализации меняются для самовольных домов на чужой земле (на албанском языке), 13 сентября 2026 года
• Bulevard: закон о легализации меняется, с условиями для зон, где планируется строительство высоток (на албанском языке), 13 сентября 2026 года
• ASHK: VKM № 699 от 16.09.2026 (на албанском языке), 18 сентября 2026 года
• ASHK: VKM № 700 от 16.09.2026 (на албанском языке), 18 сентября 2026 года
• ASHK: VKM № 698 от 16.09.2026 (на албанском языке), 18 сентября 2026 года
• Официальный вестник (QBZ): закон № 20/2020 (на албанском языке)
• RTSH: более 2000 решений о легализации в Шкодере в 2026 году, 27 000 заявок ещё ждут рассмотрения (на албанском языке), сентябрь 2026 года
• ASHK: счета за строительный участок, как подать заявку бесплатно и кто получает скидки (на албанском языке), 23 октября 2026 года
• Совет министров: одобренные проекты законов (на албанском языке), проверено 26 октября 2026 года